陈旭晴：刚才居培成先生说到2006年是中国房地产职业化的元年。我觉得从国际化的角度来看，我们中国的房地产企业国际化的程度相对来讲还是比较低的。我们看2005年，2005年整个商品房销售的总额是1.8万亿，那么外资直接进入的有34亿，只占1.5%，这个比例是非常小的。如果我们再去跟香港比，或者跟新加坡比，这个差距就更大了。实际上现在中国的大部分的房地产开发商都在享受土地增值的那一部分的利润。无论从政策环境，还是从地产商的素质，或者从未来的政策预期来看，都与香港70年代以前即50、60年代的发展情况非常趋势。中国70年代以后才有一些中小型的开发商逐步成为一些大的房地产开发集团，然后上市融资，然后现在做得越来越大。

　　我们再看新加坡，新加坡的房地产开发无论是从房地产的土地招投标开始，到它的整个资金的管理和项目的运作，都是有一套非常严密的系统来支撑的。每一个项目无论大小都有一个职业的估价师，叫QS，然后有专业的造价师、监理师等等。在这样一套完整系统下，要颁奖不是颁给一个单独的房地产开发商或者是单独的设计师，我们都是颁给一个联合体，有时候是发展商加上设计师，或者是城市管理者等等。因为在这样的一个严格的体系下，不是任何的一个参与方能够使这个项目获得成功。而在中国，大部分的奖项还是颁给单一的设计师或者是颁给开发商，所以从这点上来，也是国内外对房地产开发商的认识上的一个差距。

　　另外，在房地产的产品领域里面，也有一个国际化认识的误区。这是什么呢？不是说你起了一个洋名就是一个国际化的产品，这是一个误区。我认为一个项目的国际化标准是由它的业主的生活方式来决定的。第一它需要有国际化的资源，其次，需要有一个国际化的服务，最后我们才能谈的是国际化的品质和国际化的包装。所以房地产产品的国际化不是一个简单的功能性追求的目标。

　　那么，谈到我们今天讲的主题，地产商的国际化视野，更确切地讲是房地产商的国际化视野。我认为有三个层面的意思：

　　首先，要有一个国际观，什么是国际观？中国现在的平均GDP是1万美金，纽约是6万美金，纽约是上海的10倍，上海是6千美金左右，香港是上海的5倍。我们在做项目的时候，我们从上海看到纽约，看到香港，然后从香港、纽约看回来，这就是国际观，这不是在一个事情上，而是在项目的各个层面上都有一个国际的视野，这就是国际观。

　　其次，我要懂得一个国际化商业游戏规则，就是大量的律师文件，大量的商业文件，这种国际化的商业伦理的标准，也是做成国际化的品质标准的依据。

　　第三，有了国际观和商业的伦理依据还不行，还要有认同这些东西的职业经理人的支撑。实际上也就是说我们要有一个国际化的人力资源的平台。我的一个美国同事跟我开玩笑说，他们在美国的时候认为美国的国际观是什么？怎么用我们的人才？在社会分工里面最合理就是请德国人做管理，然后我们吃法国人做的菜，请英国人来做我们的警察，管理我们的社会秩序，他觉得这是最合理的一个社会分工的方式。如果你反了，你让法国人做警察，吃英国人做的菜，英国人做的菜是最难吃的，这样的话就做不成事情。所以我们的国际观就是在有国际观的基础上，然后有这样一个对，有国际化的人力资源的支持，才能国际上和其他人同台竞技

　　我们都知道2006年底中国的金融要全部开放，这个大蛋糕大家都要吃，中国银行要吃，外国银行要吃，外资流入的速度和我们中国企业到海外上市的速度是呈现着相同的趋势和愿望。从我自己所做的设计管理这个行业来讲，我觉得现在在上海我越来越多地可以接触到世界级的设计师，享受世界级的设计服务，我觉得这是真正世界级的，而不是以前那些挂羊头卖狗肉的设计师。现在他们为国外的发展商能够提供什么样的服务，也能够为我们提供什么样的服务。比如现在的建筑师他就说我们为月的客户提供什么服务，我们也为你提供什么服务。

　　他所做的事情无论从服务的标准还是区位都是世界级的，而且受到世界各国开发商的尊敬和尊崇的。这样世界级的设计师在我们中国的房地产开发里面也起到了非常好的国际化的推动作用。最后，我想讲的是，如果从速度上来讲我们的国际化在中国看上海的话，我们到底怎么推，怎么做一个预期？如果再过五年和十年，按照我们现在的速度，按照张总所讲的三个拐点的话，上海的国际化亚洲应该是非常领先的，到那时候，我们国际上再讲亚洲的国际化房地产市场的话，不是首先想到香港或者是新加坡，而是能够想到我们上海，这时候我就觉得我们上海的国际化是非常成功了。

　　我就说这么多，谢谢大家！

　　万钧：谢谢陈旭晴女士刚刚为我们带来了她的意见。按照陈女士的说法，如我们从数量上来说引进外资的比例只有1%多一点，我们国际上的思维还差得很远。下面，我们很荣幸地请到了主持新江湾城设计的上海城投置地的总工程师，最近上海城又推出了一块地，在推出这块地的时候，负责解释这块地的就是葛清工程师，他今天谈的主题是和谐地产。

　　葛清：各位来宾，大家好！其实谈到和谐，我想用刚才的这个现象说一下，这个话筒就不和谐，所以我们的话开得断断续续，所以我觉得和谐是一个很重要的观念。

　　刚才三位嘉宾的发言着重于开发模式，今天非常有机会在本届论坛上耽误大家几分钟，谈一下我个人对于新时期房地产开发模式的认识。经济是最大的政治，政治也是最大的经济。这个时期的主要特征是什么？我想在坐的大家都知道，那就是建设社会主义和谐社会，所以我的话题将围绕“和谐”两个字逐步展开。

　　什么是和谐？现在有一种形象的说法，“和”就是人人有饭吃，“谐”是人人有说话的渠道，这次我加上一条，就是人人有房住，或者是人人有改善居住条件的可能。大家都知道，刚才嘉宾也谈到，从国家逐渐取消福利分房政策以来，房地产业作为一个新的产业，走过了一条从萌芽、发展一直到现在逐步成熟的道路。房地产作为一种商品的属性，已经获得了全社会的认同。

　　通过十几年的上下求索，房地产商品的本质特征被充分地挖掘，并通过各方的努力，形成了一定的运作模式，可以说在现阶段条件下，房地产在金融运作、产品定位、销售策略上初步形成了具有中国特色，被过去几年的实践证明行之非常有效的法宝。这个社会上有人形象以比喻房地产企业，叫做8个杯子，7个盖子，这种说法还是比较客气的。更厉害的是8个被子，2个盖子，或者说没有盖子。但是，又要让所有的杯子看上去都有盖子，这可能就有点儿象变魔术了，或者叫点石成金的幻术。

　　有的企业的经营利润高得惊人，好象不这么干就不叫从事房地产，有些发展商就像魔术师一样技艺高超，但是把戏耍久了，手总是要酸的，所以就有了资金短缺的情况。有的企业认为搞成航空母舰以后就不会沉没，而事实证明，这种大跃进的生产方式更多的是一种一厢情愿的设想，虚胖的企业的消失要比肥皂泡消得快。但是，虽然消失了，还有人说这种方法对头，就是没有操作好，好象还有运用不好的成分，这种说法我不敢苟同。其实，魔术本来就是假的，思路本来就是错的，还有什么操作当与不当的说法，看来这些做法的人可能有点儿不死心的味道，凡事都要讲一个度。

　　房地产是一个商品，这是毫无疑义的，但我认为它不是一种普通意义上的商品，它与其他意义上的一般的商品相比，它应该有根本的社会属性。正如我们天天都要使用的大米一样有着相同的特性，大家想想，如果大米的产量减少或者供不应求，米商就可以囤积聚集，不断拉高米价，这样会产生什么后果？我想政府肯定不会坐事不管的。历史上这样的层面也曾经出现过，最后总是有几个不法奸商被处置和惩罚。大米是人类生活的必需品，与此同时，中国人向来有安居乐业的传统，居有定所成为大多数的家庭孜孜以求的奋斗目标，所以衣食住行是任何一个人赖以生存的基本条件，同时也是一个社会稳定的基础因素。

　　当然，房地产的社会体现、社会属性还体现在于城市建设的关系，体现在于其他产业息息相关的方面，但我认为，归根结底是体现在人与社会的关系上。所以，没有清一个周期，房地产成为无可厚非的完全按照市场规律在追逐利润最大化的时候，房地产的社会属性就会悄悄地发生作用，针对性的宏观调控政策必然就会相继出台。

　　当然，是不是完全符合市场规律也很难讲。我记得在2003年底、2004年初的时候有一种说法在业内流传，某些楼盘的房价一夜之内是几个开发商商量以后就成倍地涨价，第二天看到卖得不错，又涨一千八百的。有一位开发商跟我说他都不相信自己的眼睛，钱就像瀑布流进来，真的是能够这样卖，真的是千载难逢的好机会，现在看来，这种好机会转瞬即逝。这两年，种种现象表明，价格总要回归于价值，这才是真正的规律。

　　只要开始宏观调控，有一些发展商就开始怨天尤人，感叹时运不济，我认为深层原因是对房地产深层意义的忽略和漠视，其实摆在房地产开发商的面前都有一个简单的数学题，忽视了房地产行业的社会属性，其实就是没有清醒地认识到这个行业本身的客观发展规律。实现表明，当你漠视规律的时候，就是搬起石头砸自己脚的时候。所以古人讲“过犹不及，和气才能生财”。

　　这房地产的社会属性决定了房地产行业必须走一条和谐发展的道路。那么怎么才能和谐发展？就是多一些诚信为本，多一些脚踏实地，少一些忘乎所以，多一些社会意识，少一些个人英雄，多一些平和心态，少一些急功近利。真正认识到房地产行业的社会属性，真正去认识到企业社会责任是一种必须的核心价值。真正认识到和谐的发展环境对于房地产行业的必要性，我想现在是需要更加冷静的时间了。

　　回想一下90年代中后期，拿上海来举例，当时为了改善房地产投资环境，大力发展房地产行业，出台了很多配套性的侦测，比如蓝印户口政策，购房退税政策，所以我们讲好的发展环境来之不易，但是破坏它是非常容易的。创新来自于交流，和谐来自于沟通，从本次博览会的主题来看，积极的因素是显而易见的，大家谈到了宜居城镇，谈到了建筑艺术，谈到了建筑节能，谈到了与城市发展的关系，房地产行业的内涵和外延都在不断地丰富，我想这为创造和谐的发展环境打下了基础，拓宽了思路。

　　当然，我们还可以谈谈房屋质量，谈谈后售后服务，谈谈如何共同创造一个良好的市场环境，而不是上有政策，下有对策，而不是想着打擦边球。刚才三位嘉宾谈了自己的观点，说明我们的观点已经站在了新的高度。我想和谐的产业发展的生态环境应该来自于相关方面的清醒认识，来自于相关方面的共同理解，来自于对产业属性的准确把握，这个生态环境是需要各方共同提高、共同建设、共同维护，并最终将共同享有的。

　　我们拿新江湾城这个建设举个例子，当时我们三年前确定了一个方针，叫做“动态的和谐，有机的共生”。事实证明，我们走到今天是不容易的，但是我觉得我们走的是很稳妥的，我们的未来也是美好的。任何一个行业的发展总是要符合大局的需要，和谐社会的构建中，效率的优先将向公平优先转换。路在何方？我想路在脚下，谁在这方面更清醒的认识，准备的工作更加充分，谁就能够掌握主动，会有更加美好的未来，谁都不会跌入刚才居总讲的75%倒闭的行列里面。房地产业肯定是一个有良好前景的行业，否则我们就很难解释在前一段时间李泽楷为什么把他的电讯盈科卖掉，准备把大量的资金投投入房地产行业。

　　纵观中外，房地产行业也是一个长盛不衰的行业，但是谁能笑到最后，我想这必须是从业人员都要面对的一个问题。所以，我相信，和谐的社会政治经济文化环境是房地产业健康发展的生态系统，和谐的经营策略是房地产业长盛不衰的企业心态，和谐的人居环境也是房地产企业根本的出发点和落脚点，我相信，和谐将创造永恒的价值。

　　以上是我的粗浅认识，与大家共勉，谢谢大家！

　　万钧：感谢葛总给我们带来他的新观点，我今天也是第一次听到把房地产和我们的大米放在一个层面上来讨论，既强调了房地产的商品属性，又强调了它的公共属性。今天参与这个住交会的全国工商联房地产商会叶女士也是这样的一个观点，我们今天关于新时代房地产开发模式的探讨到这里结束，谢谢各位嘉宾的参与，也谢谢我们台下这么多的朋友一起来交流，谢谢大家！