由优博展览、新浪房产联合主办的CIHAF2006 第八届中国地产节暨亚洲地产博览会将于2006年11曰10至12日在上海新国际博览中心举行。新浪房产在住交会CIHAF论坛现场对“新时代房地产开发模式”论坛进行了直播，以下为直播实录：

　　万钧：今天的活动我们非常有幸请来了万科上海区域的副总经理张海涛先生，证大艺中的总经理居培成先生，上海洛克菲勒外滩园的设计总监陈旭晴女士，还有上海城投置地集团总工程师葛清先生，下面请4位继续给我们带来对于新时代地产开发模式的想法。首先有请张海涛先生，张海涛先生曾经主持过南桥圣菲和万科红郡的设计规划工作。

　　张海涛：谢谢万总，谢谢各位到场的记者和朋友。今天我们主要是在聊一个开发模式的问题，这个在房地产行业来说算是一个专业的范畴。这几位都是属于在公司里面做专业范畴事情。我们在讨论的过程中，有一个看法，就是从2006年开始，可能房地产行业开发的方式会有一些很大的转变。这个转变也会带来房地产这个产业的一个新的发展时期的开始。

　　为什么这么说呢？我们可以从房地产这个行业的本身特点来说。其实任何一个产业它都有一个产业的周期，房地产也不例外。那么引起产业周期变化的条件最主要是有两个：一方面是它的社会需求产生了变化，可能是它的生产方式即技术上的革新或者革命也会带来各方面的变化。那么对于房地产行业来讲，我们在中国的时间并不长，从80年代末随着国家政策取消了分房，商品房逐渐发展，到了今天已经有20多年的历史。从这20多年的历史我们可以很明显地看到一个发展轨迹，差不多每过10年的时候都会有一个发展的周期。

　　我们看90年到2000年这段时间，中国整个商品房地产的投资可以看到一个很明显的曲线，从90年开始大幅度地上升，到95年的时候发生了一个变化，整个投资会趋于平缓。而到2000年的时候我们可以看到这个数据在急剧地上升，到2005又趋于平缓。也就是说95年是中国地产业的一个转折点。这个转折点代表了中国房地产发展的头一个时期，这个发展是因为社会上有大量的量需求的产生。从人口统计的角度来说，中国64年—74年期间是生育的高峰期，这些人到了90年代都要结婚生子，所以产生了大量的社会需求。这个时期可以说是中国房地产企业的一个勃发期。这个时期的特点就是大家是靠土地来吃饭的，只要你拿到地，盖得出房子，你就能够赚钱。

　　进入到2000年以后，这个情况就发生了很大的变化。从2000年—2005年这段时间，也可以说是房地产飞速发展的时期。但是这个时期房地产的开发模式发生了很大的变化，大家可以留意到很多专业的地产商出现了。大家在做开发的过程当中，靠的不仅仅是土地，更靠的是你的开发能力、你的产品、你的专业的研发能力。所以这个时期我们可以看到即使在同样一个地块，在马路对面的两个楼盘，可能因为产品的不同、专业能力的不同，产生的效果和产品的地价能力完全不一样。

　　这个快速的发展到了2006年的时候也产生了一个很明显的变化。我们认为从2006年开始，整个房地产的投资也会趋于平缓。那么，从2006年开始，主要是由于需求和生产的两个方面产生了一些变化，从需求来说，中国的人口到2006年会有一个明显的趋势。一方面是25岁—35岁期间的青壮年占城镇人口的比例会开始下降，到2008年的时候会达到一个高峰期。这个变化实际上会带来我们住房产业的首次置业需求下降，整个住房的改善型需求会逐渐成为主流，这是一个特点。

　　第二个特点是，2008年的时候老年人口会占一个很大的比例，也就是说老年性的住房需求也会成为一个大的趋势。有一个很明显的例子是到了2010年的时候，住房的需求里面人口男女的比例也会产生很大的变化。因为从90年代到2000年这十年，在中国出生的人口男女比例基本上是119：100，所以这些人到了2010年以后，也要成家立业，也要买房子，而这个时候的男女比例是倒挂的，可能在坐的5位男士里面有1位是找不到老婆的。那么这些人怎么办？他们会有什么样的需求？所以有可能到了2010年以后我们会研究中国的单身家庭会是什么样的，甚至说是不是同性恋的家庭是什么样的，中国的特点可能是男性同性恋主打，所以可能我们还要研究这方面有什么样的需求。

　　以上各方面的方面，使得行业的整个呈现出客户细分的特点。2006年以后的产品开发模式会逐渐地走向客户细分。中国的房地产业也会逐渐地走向成熟。所以说，我认为2006年是中国房地产业开发的一个很重要的转折点。

　　将来会怎么样？如果简单地按照这个趋势来讲的话，我们第三个十年也是一个阶段。我们认为可能到2015年的时候也会产生一个房地产开发模式的变化，这个变化可能会是产业化的增长方式逐渐成为主流。这里面的原因也很简单，因为中国的人口结构到2015年的时候会出现一个刘易斯拐点，就是中国的人口率会逐渐下生，剩余劳动力也会下降。在这个时候，因为劳动力资本的短缺，可能生产方式上产业化就会给他一个社会价值的出现。所以在这阶段整个开发模式以产业化的开发模式为主，到了这个阶段，大家可能不再是靠技术里吃饭，可能是靠品牌和管理吃饭。

　　以上就是我今天的一些粗浅的开发，在这里和大家交流和分享，我就讲这么多。谢谢大家！

　　万钧：谢谢张海涛总经理给我们带来他的认知。我们从刚刚张海涛先生的讲演里面，我们注意到张先生把整个地产的发展分为三个阶段，然后又有三个拐点，现在我们刚好又是走在一个拐点上。下面，我们有请居培成先生，居培成先生是正大九间堂的执掌建筑规划人，一手打造了距离这边两公里处的民宅，承载了很多正大商业地产的开拓任务，下面听一听居先生给我们带来的他的最新观点。

　　居培成：各位上午好！刚才张总讲了很多人口社会变化的影响，我觉得这也属于有责任的房地产开发商，不是像某些人说的拜金主义的地产商。2006年中国的房地产界从我们的角度来看，并不是惊天动地，也不是风起云涌，用我自己的理解来讲，用四个字概括，就是“暗潮涌动”。

　　张总从人口的社会结构来看地产的拐点，可能我的观点和他不太一样。我认为中国的房地产发展真正开始是从98年开始。为什么从98年开始呢？因为98中国才取消计划分房，就是真正成为了一个市场行业的标志性的结点。98年—2005年这一根延线拉起来，中间到了2004、2005年以后有一个转折，2006年暗潮涌动的盘整期，这个盘整期有很多现象的变化，可以透过这个现象看到它实质代表的内涵的不同。所以，从这些现象里面，我觉得中国的房地产业在职业化的道路上真正地开始了。也就是说从2006年中国的房地产真正开始了一个职业化的开端。前面可能是一个准备，后面是一个发展。我称之为职业化的元年。

　　原因我也解释一下。首先，中国的房地产业从2006年之前，我认为它是一个投资性表现比较强的行业。投资性行业有一个很大的特点是它的效益实现是以资源最大化占有为效益实现的基本目的和基本手法。当然，也包括资源占有之后的简单的加工再生产，这时候波动性大，市场没有细分，资源不能够充分地流动，不是一个充分的市场，只是投资性表现得很明显的一个行业特点。

　　而在2006年以后，经过盘整，我认为中国的房地产行业将会成为一个社会商品期。社会商品期概括为4个字，我觉得它的行业特点就变成了精耕细作，希望的房地产业考虑它的资金投入的周期、投入的数量、投入的方式，它在单位货币量的投入上和收益可能慢慢会和电视、和服装、和衣帽基本上持平。

　　在这个行业里头，拿电视机做比方，在投资性行业的时候是凭票供应，凭票供应不需要关心这个电视机的质量，拿到票就是钱。在坐年纪大一点的对凭票买电视机的时代应该很熟悉，而现在这个时代买电视机不会考虑它供应的紧张，你要看的是它的品牌、性能和服务，这时候就变成了社会商品期所带来的典型特征，这是第一个时间的转变。

　　这里有几个事件，我可以举例说明。比如第一个转变包括土地资源的全国范围内的公开流动。第二，我们也知道最近有很出名的事情，比如成本公开，这些东西都会代表这个行业里面不再是一个跑马圈地的时代，而是一个精耕细作的时代。这是第一个行业的背景变化。

　　第二个变化是，我觉得地产在2006年金融化达到了一定的状态。，当然，从2004年开始有地产投资基金，包括去年年末2005年12月份的房地产信托基金，到今年房地产的直接融资开始成为房地产行业的具有影响力的作用。3月份我们可以看到日本的金融收购中国的天荣股份，4月、6月不断地有收购股份的事件发生，包括离这里很近的上海世纪公园板块，也有国外的投资基金，有228套的公寓被他们买掉，华商公寓有116套，翠湖天地、新天地等等，一系列金融方面对这个市场直接融资的关注和一系列事件的发生，标志着地产金融化的状态在逐步走向由间接融资走向直接融资。

　　间接融资和直接融资的一个差异我们可以理解为，在银行来讲它考虑最大的是风险，他只要排斥了风险就可以了。而直接融资它要求在抗风险的状态下如何去处理，所以引用2006年地产金融峰会强调的资产资本化、资本市场化、市场金融化、金融最后城建化。所以中国2006年的房地产开始进入一个金融化，不再是与地产隔河相望的姿态。而地产的金融化也必然要求房地产开发当中体系完整、运作规范、成本控制计划清晰、风险可控，这些要求都不是一个业余选手所能达到的，它一定是要求一个规范的、系统的、职业化的、专业化的公司才能够做得到。这是地产金融对2006年中国地产界职业化的影响。

　　第三个变化是，在这样的一个中国的地产业竞争越来越激烈的形势下，我查了数据，在上海的房地产开发企业经过几年的发展，2005年的时候大概是4300多家，全国大概是33000多家，而今年到目前为止，我们可以知道上海的开发量一年平均下来就是1000万—2000万，加上所有的工建和其他的设施也是这样。如果是4000家开发商，一家开发商一年的开发量连5000平方米都不到，5000平方米的开发量能够支持多啊的公司来运作，它有多少的人员，有多少的完整的系统来控制这样的风险，进行严密的计划，进行认真的市场细分，这一点我们认为可能在将来这是很难做到的。

　　所以今年的上海地产发生了变化，首次由4000多家减少到3000多家，从绝对数量来说不多，但是从比例来说，很高，25%。如果按照成熟的台湾市场来衡量，台湾市场最多的时候有8000家开发商，而现在只有1500家左右。如果上海每个开发商每年开发2万的开发量的话，在上海的地产界里面我认为至少75%的地产商房地产开发企业要么关、要么停、要么并、要么转，将来房地产公司不会有这么多的数量。这个表明了市场的竞争在这样的一个环境里面，它不再是一个投资型行业的时候，它一个精耕细作的行业的时候，它的竞争一定越来越加剧，它的生存一定会变得越来越困难。

　　当然，也有其他方面的发展，比如说现在公司的组织结构由于我们政策的规范化、土地资源的公开拍卖、市场的成熟、网上交易信息的透明等等，使得各个大的发展公司在异地化、规模化发展当中都开始出现。那么这种它没有完整的组织机构，没有完整的体系，没有整个市场运作的架构，也就是说非专业化、非职业化的公司是不可能做到的。从这个角度来讲，这些现象2006年应该是一个对职业化的道路来说比较重要的一年。希望中国的地产房地产公司的职业化道路越走越好，它将会对中国地产的规范化、合理化都具有一个非常大的作用。

　　最后，用两句话来总结我这次的发言。行至水穷处，坐看云起时，希望中国的房地产职业化道路越走越宽。谢谢大家！

　　万钧：我们非常感谢居培成先生带来一串比较震撼的数据。按照居培成先生的说法，75%的房地产公司在不久的将来都要关门，因为在上海每家房地产公司处以开发量平均只有5000平方米，如果提高到20000平方米的话，75%都关门了。我们也注意到居培成先生的说法今年是职业发展商发展的元年，我们可以在会后跟他做更详尽的探讨。

　　下面我们有请上海洛克菲勒外滩源设计总监的陈旭晴女士，她曾经参与了上海新天地的规划，是一名非常资深的新加坡的规划设计师。外滩源又是非常受大家关注的项目，下面有请陈旭晴女士站在国际化的角度讲述一下对地产潮流的阐述。