进入任志强博客

        由优博展览、新浪房产联合主办的CIHAF2006 第八届中国地产节暨亚洲地产博览会将于2006年11曰10至12日在上海新国际博览中心举行。新浪房产在住交会现场对业界人士进行面对面对话，对宏观调控和网友关心的房价问题进行了深入探讨。

　　主持人：现场各位观众贺新浪网友大家上午好，非常高兴在这里邀请到了任总，首先非常感谢您接受新浪网的专访，跟新浪网友先打声招呼。

　　任志强：新浪网友大家好。

　　主持人：前两天在住交会开幕前两天，媒体和业界一直在讨论一个话题，就是关于中国近两年以来采取的宏观调控，据说这两年取得的效果不是很明显，对此您怎么看待？

　　任志强：在几年的宏观调控中，房地产增长实际上是处于一个比较低的状态，这个比重大概在20%左右。第二个这两年的宏观调控，项目立项中没有专门说房地产立项，也就是说，增加的这项只是专门针对于房地产业，从市场角度来说，或者从经济这个角度来说，增加供给是评议供求关系，是调节价格的一个重要手段，如果我们缩小到供给，包括土地，包括设计，包括投资，就可能会出现

　　主持人：刚才提到了房地产投资增长速度在减缓，还有供求关系，但是房价依然在高的运行。前一段时间提到全国房价增长速度在6.3%，这个过程当中，国家是否还会进一步采取一定的措施继续稳定房价或者调控房地产？

　　任志强：这可能也是经济界、理论界争论的地方，房价到底什么程度是合适，什么价格是合理的。在国际上可能对这个问题没有一个定论，不是说你可以固定下来说1%就可以，或者10%就可以，我们讲评估指标有几个。第一个就是和GDP增长的关系，第二个是人均收入增长，人们收入的增长水平是高于房价的增长水平，我们也不能说房价市场是不合理的，因为毕竟房价收入现在在缩小。可能这两个衡量指标都可以说明，尽管现在房价都有所增长，但是并没有到一个不合理。对多数人来说，房价稳定和略有增长是好事，而不是坏事，所以不能仅仅看它增长，或者说在涨就证明宏观调控措施是错的，或者说是没有到位，这是一种错误的理解。我想宏观调控也不是为了让房价跌，而是为了让房价涨。我们在衡量日本经济状况的时候，第一年是看它的物价指数是不是涨了，第二个看房价是不是涨了，第三看土地是不是涨了，正因为这三个指标说明已经进入了一个正常的发展阶段。当然，由此带来的是企业的增长。所以日本在强调，在这几年的调整过程中走出了通缩，进入了一个正常的阶段，证明指标恰恰就是这几个证明指标。如果我们认为中国经济要想保持一个正常增长的话，土地的价格、房屋的价格和经经济发展的情况一定是向上的阶段，而不可能在暴涨的过程中让这个部分下降，这样就会形成经济不协调发展。

　　主持人：做一个开发商难，做一个好的开发商更难。在宏观调控过程中很多开发商背负更多的骂名，包括政府指责开发商，老百姓也说房价提高是开发商做的，您是怎么理解？

　　任志强：我想第一个衡量指标应该看，在1998年住房制度改革之后，房地产大幅度发展的过程中，人们的收入水平是不是提高，人们的住房条件是不是改善。假定过去我们等待分房的时候要用20年的时间才能排队等到，现在用五年或十年的时间就可以解决问题，说明我们是进步了。第二个我们应该看到，在整个住房质量的提高上，我们过去的房屋建设，比如过去连厅都没有，或者厨房设备很差，而现在的厨房水平大大提高。既然生活质量提高了，人们又在大量购买房子了，一个人生病了是埋怨医生吗？如果没有医生是看不好病的。如果没有这些人盖房子，房子的问题又解决不了。如果我们看国外富豪，富豪有石油的，有钢铁的，为什么在中国两个行业最突出？第一个是房地产，第二个行业是IT，因为这两个行业是最早民营化。如果我们的银行业也民营化了，现在一定开始有银行业的公司，如果我们石油

　　主持人：在您的博客当中，您提到一种新的观点，很多人都是向着您的观点。其中也包括很多人对你提出一些反对的呼声，对此您怎么评价？

　　任志强：我想每个人都有权利发表自己的言论，更多的要用事实来说话。整个行业都是暴利，一定是这边有人挣钱，那边有人亏钱，一定要把盈利和亏损结合起来。餐饮业具有盈利，也同样有亏损。在房地产行业也一样。我所有的报告里都有大量的数字，有人怀疑这个数字，可以怀疑这个数字的不正确性，但是除了这些数字以外你还有别的数字吗？不用这些统计数字，你能知道60年什么样，70年什么样，你用什么来说明这个行业出了什么问题。所以我想更多的专家，应该用数字来说明问题，我们不能要求所有的社会评论者都有数字概念，或者都是评论专家，但是起码应该用数字来表明你的结论是正确的，或者你的观点是有数字支撑的，是代表整个的普遍情况。

　　主持人：很多人听到您这番话之后，肯定又会对您的这番话有评论。2006年很快过去了，您怎么展望未来房地产发展趋势，特别是2007年？

　　任志强：美国没有战争已经超过了将近140年的时间了，没有战争的时间都是一个城市高速发展的过程。亚洲一些发达国家大概在五六十年代的时候，城市化率基本已经超过了70%，但是中国到目前为止，我们的城市化率水平很低，大概仅仅只有40%多一点。也就是说，中国绝大多数人口还是原始农业生产的状态下，虽然有了一些机械化，但是仍然没有脱离第一产业这样一个结构或者农业生产为主的结构。如果中国要想现代化，如果中国要想发展，其中一个重要的条件，就是让农民变成不再以农业生产为基础的生活方式。从世界各国平均发展情况看，我们这么多的农业人口只有这么少的耕地，说明我们的生产效率是很低，就依赖于城市的高速发展过程。既然我们已经定出了我们城市化率要逐步提高的目标，也就是说未来的一段，或者很长一段，二三十年更长时期，中央政府绝不会否定城市化率提高的目标，一定会需要有大量的城市发展。现在我们的农民大概宅地占用2.5亿，如果按照城市化发展的话大概能节约2亿亩土地。这种浪费情况一定要靠城市化率来解决，所以在城市化提高的过程中，要解决几亿农民居住条件和对土地利用的土地整合，二三十年的时间并不长，也许我们还要更长一段时间才能真正解决我们人口城市化率达到70%以上，而更多的农民变成城市人口或者说利用城市生存的方式来生存。只有少量的农民利用大量的职业化的生产方式提高农民的生产率才有可能让中国真正发展起来。因此，未来的一个很强的时期中，房地产业仍然是中国经济的重要支柱产业，也是未来发展过程中的重要产业。

　　主持人：您的意思是不是说未来城市化过程当中，房地产开发商生存空间二十年应该是没有问题的？

　　任志强：这个行业可能20年或者更多的一段时间，我们叫做朝阳产业，通常变成朝阳产业，有一个生长期，有两个基本条件。就房地产来说，第一个基本条件应该是城市家庭的住宅化起码要达到1：1以上。我们现在城市住宅率只有73%左右，意味着还有将近30%的房子，有的房子没有厕所，有的没有燃气等等，这些在发展过程中一定会被拆掉。现在我们有几十亿平方米的房子处于这种状态。从目前看，历史上还没有哪一个国家，哪一个城市的泡沫是出现在成装率在1：1之前，一定是在成装率达到1：1以后，意味着每一个家庭拥有一套，或者说起码能住上一套成套的住房，这是一个最低标准。第二个标准一般讲的是人均的居住面积，或者说人均的建筑面积。 我们国家目前提出的建筑标准是35平米，按照现有统计是人均26平米，其中有30%是非成装住宅。如果透掉了非成装住宅，意味着我们的面积要大大缩小，我们实际上连20平米都不到，要达到30平方米还有很长的距离。尽管我们很有成绩，我们人均达到26平米，但是恰恰忘掉了，我们这些房间没有厕所，没有客厅，这些房子是不符合建筑条件的建筑面积，假如扣除以后，我们人均居住条件很差。为什么城市居民中有大量的住房需求，就是因为这些住房需求不表示他们没有房子住，但是可能住的条件很差，这些人需要改善自己的住房。

　　我们今年做了五个城市，后来到八个城市，已经购房人群的调查，改善居住条件是占第一位，而真正没有房子要买房的人的连5%的比例都不到，非常低，说明大多数人买房子不是原来没有地方住，而是原来住的条件很差，比如人均面积很少，或者说房子很差，没有厨房，没有厕所，没有很好的配套条件等等，所以他们需要变更自己的生活条件，变更自己生活的地点。这个是占主导地位。也就是说，我们在1998年房屋改革之前，中国政府实行了实物分配，实际上是一种全民的保障，所有人不管收入高低都要分，无非是富的单位分的多一点，其他的分少一点。

　　去年我们做的报告里，我们最低收入家庭条件和最高收入家庭住房条件相比，我们把30%最低收入人群作为一组，另外70%作为一组，收入大概相差60%，。也就是证明福利分配解决了相当低收入家庭的问题，但是并不表示这个条件很好。现在很重要的是改善，我们新建商品房到目前为止只有400万套，400万套相当于城市新增人口的不到50%，加上二手房，都算起来，我们只能满足每一百个家庭里有三到五个家庭可以买房子，包括二手房。所以这个供给量是非常低的，美国只有三亿人口，但是每个季度交易量远远超过了五六百万套，一个季度相当于我们一个国家全年的交易量。而我们现在连5%都不到，所以我们的供给量远远不能满足城市发展需求。在未来的发展趋势中，这个趋势在短期内是不会改变的，新增人口中，包括城市化过程中，有一部分农民是带房子进城，就是他原油的居住条件转化为城市的居住住房，所以他的住房变成城市建筑住房。但是仍然有一个很大的缺口，所以供不应求还是我们在近几年城市发展过程中一个重要的问题。

　　主持人：最后一个问题，我代表新浪网您的博客粉丝问您的，很多新浪网友关注您，购房人也关注你，另外很多地产博客这样的人也在关注您，希望您对这些人提一些建议。

　　任志强：我不知道什么人在关注我的博客，我只能说有兴趣的人愿意看就看，我觉得很重要的一个问题就是不要说我说的怎么样，而要从大环境看这个道理对不对。对购房人来说也一样，毕竟你需要买房子，我说房价合理你可能不满意，可是房价还是在涨，我最多有权利决定我卖的楼盘涨和不涨，但是从整个社会看，你要买房子买别人的房子也会有预期涨和不涨的问题。曾经有一段时间里认为政策出台就意味房价会跌，大家都在观望，结果是更旺，因为房价并没有像人们所预期的那样下降，而是仍然在不断的上涨。特别是我们国家平均房价作为一个统计数字，我不认为是一个科学的指导，因为一个地区的供给比重是不同的，有的时候这个城市里高档房子比重会提高，低档房子供应量会下降，这时候房价就会上升，当你廉价房增加的时候评价房价会下降。东京在公布房价的时候，就公布东京都15公里、20公里、30公里范围内的房价。如果我们不以某一个区域为直径划分，而是做一个平均房价，对消费者理解上会有差异。所以我们现在公布房价指数总是很难说清楚里面的结构，如果这个结构没有说清楚的话，这个比重关系没有说清楚的话，就很难让大家正确理解。只有统计这些调查，和一般平均房价的差别，我们引用的大部分是非市场直接销售的平均房价，而是用统一调查抽样之后做出的评论。因此可能有一些人对我的博客有一些看法，不管怎么样，你要能拿出任何数据能说服我，我就承认你的道理是对的，但是我们不希望某些专家专取某些数值理解这个市场。

　　主持人：感谢任总参与我们的访谈，谢谢。