万钧：谢谢居培成先生给大家带来的心商业观，用心的心不是新旧的新。下面盛高置地最近刚刚在香港上市下面我们请盛高置地主管营销地总经理李明芳先生，也是地产届的老面孔，给大家带来一些他对宜居城市和地产的感受。

　　李明芳：非常感谢主办方给我这么一个机会，而且是跟吴总、任总这些老前辈在一起有这么一个交流的机会。可能说到盛高置地大家都不太了解，说到它的前身上海康桥半岛集团，半年前成功开发了康桥板岛，可以说在上海房地产上具有一个划时代的意义，之后在岛山开发了康桥水都，在朱家角开发了康桥水乡，在外滩建立了一个半岛酒店，就在原来友谊商店这个位置。

　　我觉得今天谈的有两个，一个是宜居，我的想法就是怎么样在宜居的城镇打造商业地产。对宜居的概念我总结出有三个方面的层次的递进。第一个话首先他是事宜居住，第二个是乐意居住，第三个是希望居住。首先它事宜居住，适宜居住的话我觉得是一个基础，在自住时代才能吸引到一个客户的关注。乐意居住的话它才能够聚集人气，使得我们开发的房子包括别墅不太可能成为空城。第三个方面是希望居住，它有一个品牌价值内涵在里面，他有一个标签的价值，成为人人比较向往的一个地方。所以我理解咱们的宜居具有这三个方面的一个层面。

　　作为我们盛高置地在朱家角开发了康桥水乡，项目我们是请上海新天地的首席设计师来做这个规划设计的，他是用了一种世界的语言来把中国的文化说了出来。在这个康桥我们其实是倡导一种时尚的生活，接下来我从五个方面谈一下怎么样在这个宜居的城镇打造和谐的地产。

　　首先我据的要实现人和自然的和谐，大家都知道朱家角是一个千年古镇，谈到水乡文化我觉得它有两个方面，一个是形，一个是人。在形的方面朱家角70%是水和绿地，它有很多小桥流水，第二个人，我们说人都非常喜爱大自然，喜欢水，喜欢绿地，首先我们人要和自然的和谐。第二个是建筑与自然的和谐，只有这个建筑和自然合二为一之后，它才能够不破坏自然的一个美。第三点我觉得就是高品质的房产和可支配性的和谐。盛高置地做房地产一贯追求这种孜孜以求，精益求精的做法。

　　第四个就是商业配套，你的商业配套和居家氛围的和谐，在这个方面我们非常感谢朱家角政府在这个方面做了很大的工作，在大配套上面的支持，包括我们社区当中一些配套的东西。第五个方面我觉得就是一个整体型开发与生活质量的和谐，因为我们康桥水乡是整体开发的，一方面它体现了发展商的一个决心和实力，第二方面让一期住进来的业主不被施工的噪音早干扰。我想就从引用以上五个方面我们想在这样一个宜居的城镇来打造这么一个和谐的地产。

　　最近朱家角政府提出了“水乡朱家角宜居新城镇”的这么一个概念，我想在政府大力的支持下，包括我们发展商共同努力下，我想朱家角在不久的将来一定会成为一个非常宜居的一个地方。同时朱家角政府它在做整个朱家角规划的时候，它控制的非常严格，它只许你做低密度。我感觉到2010年上海的人均GDP达到1万美金或者是超过1万美金的时候，低密度住宅绝对是市场的一个主导产品。我想说的就是这些，接下来我们以热烈的掌声把话筒交给任总。

　　万钧：我看到我们参与论坛地人口密度开始提高了，任总在我们的心目当中一直是一个用事实说话，用数据说话，有主见说话的人，今天我们非常荣幸地请到任总到我们的论坛，给我们提供一些他对城市化进程，对房地产业一些最新的认识。

　　任志强： 各位好！给我们的题目叫宜居城市建设在城市化进程中占有的地位，这个题目太大可能目的不能用很短的时间把它说清楚，但是我觉得做城市而言中国根本不存在做这样一个宜居城市的条件，作为一个地区而言相比之下他可能比别的地区更适宜居住。朱家角本来是上海市的一部分，最后上海朱家角最适宜居住。北京市在向国务院汇报规划中提出要把北京变成宜居城市，这个规划在给人大和政协提出讨论的时候，我提出北京最不适合宜居。

　　北京没有水，没有水怎么适合居住呢，第二个北京是一个政治中心，开一个中非就封了几天的路，怎么可以适宜居住呢，北京的很多问题都很难解决，所以怎么适宜居住呢？所以政府的规划报告就消掉了，给国务院的规划报告中还是提出要建设宜居城市，结果就是皇城越来越大，官员告老不还乡。高级官员告老还乡有第一个好处是让地方的官不敢腐败 ，第二个可以告诉你经济发展的情况让你变成富裕的地方。

　　有的人认为居住环境可能是最优美所以有山有水，我们过去有一句话是蓬莱仙阁，认为是一个居住的胜地，现在成为了旅游重地，人们现在天天忙于接待旅游者，环境变差了几倍，所以变成最不事宜居住的。第一个这个城市里有必备生产居住的条件这个城市才适宜居住，我们举两个例子爱丁堡，还有一个就是美国的圣地亚哥，基本上都没有就业，就是以居住为主我们现在狭义的理解这个城市我建筑的多好他就适宜居住了，因为你离不开就业是，在就业的过程中一定有竞争，你人的身心一定会收到今天下岗了。

　　明天竞争中工资降低了各种各样嘈杂因素的影响，所以事宜居住大部分看是依靠外来资源和就业而生存的城市，绝不是说我这气侯好就事宜居住，不是说我在冰冷的山区就愿意去这个地方，也有在四季分明的地方，但是不能以来当地的生产型就业，如果你这个地方没有生产就业的条件，人们就要来回在路上跑，找到人们赖以生存的条件。如果这个地区生产型就业加多了，所以这个地区就越来越不适宜居住。

　　所以我们现在还不是到了一个建设宜居城市的时候，而是还有几亿农民在农村如何挤入城市的现象。中国原来有668个城市，后来突然发现只有662个，减少了好几个，因为把小城镇和大城市合并，最后结果就是100万以上的大城市很多，小城镇就越来越少了。在城镇极度发展的过程中，还有很多的农民没有进城。

　　我们都知道世界杯在德国举行，但世界杯的主赛场大部分在10万人到20万人的小城镇里面举行，放在中国的话可能50万城市的人口城市都没有能力去接待一个世界杯的就球赛，要到600万以上的城市才有可能，因为你没有居住条件、疏散条件等等。在未来的发展中可能需要更多地特殊经济支撑来不断形成小城镇 。

　　大家都知道地产业有一个问题就是土地紧张的问题，我们城市总的建筑面积有3.48万平方公里，大概占国土的0.3%。但是农民的住房占了有2.5亿亩，远远超过了5亿多城市人口所居住的几倍，假如我们在城市化建设过程中把这些农民按照城市的建设来进行规划的话，我们大概能节省出两亿。这时候我们才有可能扩大城市的建设过程中同时增加我们可供用地的保障，然后才能解决我们可能适合于城市建设的问题，从目前来看我们没有大量的基金或者非产业化的生态来源，你就不可能在一个地区里面没有大量的生产型发展让这个地方的经济得以维持，这个地方的经济财政没有支撑的话怎么有宜居的条件呢？一定是充满竞争，一定是你死我活的竞争。

　　人们一定在疲惫的竞争过程中打来打去，所以这个城市一定不会有一个很完善、安全或者让人们很放心的居住条件。我想不把这个从经济来源和赖以生存的基础条件作为宜居城市建设的一个基础的话，可能只会从这个表面我这个城市建设的有多好，或者说我这个城市风景多好，气侯多好，这可能就错了，当你建设的时候可能房价就越来越贵了。

　　否则的话你的物价以及其他条件就变得这个地方越来越不适合居住而只能淘汰，所以城市在变化过程中是一个适应的变化过程，是以经济基础为发展。所以在美国、英国等一些发达国家都开始有一些按照年龄、人口和生存条件的划分的城市，比如说老年人适合居住的城市，年轻人适合工作、发展的城市，也有一些完全靠养老基金维持地方财政、收入以及生活来源的城市，这个时候你才能逐步划分出哪些是宜居的城市，那些是适合工作的城市。

　　比如说上海、北京典型是适合于创业、工作、发财的城市而不是适合居住的城市，可能在这些城市里面选择了局部回避了生产型的生存条件，找到了一个避风港。比如说刚才姚总说的朱家角，他职能说是一个局部，就是相比之下它可能在这个城市里更适合居住，但绝不是一个在整体环境下的城市，或者把全国其他的条件都转移到你这来的宜居城市。我们要从经济的角度看城市的规划和发展，这些才能把城市的规划和功能逐步划开，这些才能形成更好地宜居城市的建设和中国更美好地梦。

　　更多的西方化把他的城市内容和发展内容改变我们以农业为主的旧中国生活状态才有了发展的条件，我们可能会把西方的东西袭用到国内建设中来，但是他不表示和我们的宜居城市概念是统一的，从他们目前的经济发展程度和我们目前经济发展程度，还没有对等到我们现在看到国外有些城市的宜居条件，特别是我们有些城市农民比较多的，我们还需要大量发展房地产，发展城市建设，以促使这些农民从农村人变成城市人，才是城市化率提高的时候，才是我们真正需要的发展。

　　万钧：谢谢五位嘉宾参与我们今天的高峰论坛，谢谢各位嘉宾。

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