由优博展览、新浪房产联合主办的CIHAF2006 第八届中国地产节暨亚洲地产博览会将于2006年11曰10至12日在上海新国际博览中心举行。新浪房产在住交会CIHAF论坛现场对“迎接新一轮城市化进程—暨中国宜居城镇发展战略”论坛进行了直播，以下为直播实录：

　　万钧：各位光荣与梦想迎接新一轮城市化进程—中国宜居城镇发展高峰论坛现在开始。我是上海教育电视台《今日房产》总制片人叫万钧。今天有幸在这里主持一个峰会。下面介绍一下参与我们峰会五位嘉宾。第一位是北京中体奥林匹克花园集团有限公司董事长吴振绵先生。第二位是上海朱家角投资开发有限公司总经济师姚小刚博士，第三位是上海证大艺中总经理居培成先生。。第四位是盛高置地集团营销中心总经理李明芳先生。最后一位是北京华远地产股份有限公司董事长任志强。

　　最后我们今天的话题围绕城市化和宜居城市展开，在上海有一个1966的说法，我们看到房地产开发商的角度越来越走道离城市相对有一些距离的地方，我们今天在这里的很多的发展商跟跟多一级的开发商都是有经验的，下面我们有请第一位嘉宾吴振绵给我们带来他的观点，他是一个跨度很大的企业家，曾经是职业篮球运动员是，也做过篮协的副主席，他到房地产做了奥林匹克地产项目打的非常火，被誉为现在是中国的蓝筹地产公司。

　　吴振绵：大家上午好非常感谢主办单位让我有一个发言的机会，他刚才介绍了我是运动员出身的，也当过教练，打了20年的篮球真的不善于演讲，但是今天的主题我看跟我比较接近，就是用体育运营城市，但是对我来讲用体育运营城市对我和我临时的公司题目大一点，我只能说我做的事是用体育在做房地产。比如说我们从98年、99年在广州推出第一个奥林匹克花园后来陆陆续续做了很多，我们的特点就是把体育融到社区当中，甚至成为符合地产。

　　实际我就想由于人们对健康的需求越来越大，而无论是国外也是他的健身俱乐部，健身房都很多，但是很少在一个社区里面有一个很大体量的俱乐部，市场是有需求的，我们在做第一个时候就发现市场排队很大，造成全球轰动，紧接着在上海、北京、天津、重庆等十几个城市开发奥林匹克花园产品，目前已经在全国三四成个城市里面有了。我抢跟大家报告的用体育做房地产的第一个案例。

　　第二个案例我非常感谢住交会，在2003年的时候在住交会上奥林匹克花园集团被评为全国十个房地产优秀一企业之一，当年开发的奥林匹克花园有八个项目全部进入住交会50个优秀楼盘，我本人也做了2003年风云人物，所以2004年以后公司的各方面心理程度大大提高。全国各个城市邀请我去的越来越多，所以我说2004年跑的路是最多的，起码去了50个城市以上。累计起来全国280多个地级市我基本上跑了一半了。我通过跑路我觉得地方政府对我的需求越来越明确，他不光需要房地产是还需要体育设施的建设，特别需要像我这种专业公司对体育设施的管理，特别对商业设施也有需求，我们在2006年提出中奥广场的概念，这个概念受到大量二线城市欢迎。

　　我们国家的二线城市起码有三分之二的城市体育功能是不健全的，就是这个城市在体育功能这一块的成绩有的是没有，大多数都是不全，所以有很大的需求，特别是在打造新区的地方 ，我们走很多新区，也在很多新区做了房地产项目，我们主要的项目就是做体育馆游泳馆，商业中心中奥广场在国内开盘的一个，再见的十个。我们跑了很多的新区，非常需要这种项目，它对拉动一个新区的公益事业和一个新区的公用事业建设起了非常大的作用。这就是中奥广场用体育来做房地产打造一个新区起到很大的作用。

　　第三个案例奥运会在2008年在北京召开我们作为国家体育总局控股的企业，应该说跟奥组委是有血缘关系的，所以像我们这种公司跟奥运会有着很紧密的关系，所以就我目前有主要的精力实际上都没有在奥林匹克花园上，应该说都在奥运会上，比如说我们拿到门票总代理，奥运文化广场。我们还有一个案例叫奥运会广场，理解的奥运会和大型的赛事都有一些相应的文化广场，用我们说白了就是分会场，在小的国家献县不出来那么多，但是在我们中国这么大的国家这个会做的很多。

　　我们在推进的过程中受到各界政府很大的欢迎，说我帮你建一个奥运广场，是要有大屏幕、大舞台，还有运动员互动等等签名，这么非常热泪能够提高整个城市人气的建筑，但是也不是很贵，地方政府为了拿到这个东西的时候会跟我积极配合，就是我们这个切入点用体育切入城市的时候我们发现我们更主动一些，回过来讲是用体育提高这个城市的知名度、功能，用体育来完善自己的房地产是，这就是我跟大家的报告谢谢。

　　万钧：谢谢吴先生的精采讲演。在我们的心目当中在一个远离城市的地方知识结构密集大概只有朱家角投资发展公司，这家手里云游8.几公里的土地，这边的任务在这边参与，我摆脱过姚博士的论文写的很透彻，今天姚博士给大家带来了对朱家角地区的认识 下面我们有请姚博士。

　　姚小刚：首先感谢主持人提供这么一个机会是，我是来自上海的朱家角投资开发公司，我们朱家角投资开发公司主要承担着朱家角中心镇应该说9.46平方公里管理、开发政府性这样一个公司。今天我们论坛这样一个主题是我们新一轮城市的发展，也就是我们宜居城市这样一个目标的诉求，这样一个议题也是我们朱家角建设者。近年来随着人类社会的进步，人们对居住的需求要求是越来越高，如果有生活这种角度，城市是可以说宜居城市这个目标，中国一个城市的发展中，这个应运而生这样一个命题，就是人类社会对生活追求的一种客观的规律。

　　从我国历史上来看城市发展几千年的历史，从以唐朝时代为标志的那种深宅地，他是以耕地为主的城市形态，他提出的理念是以保护为主，抵抗外部的侵略以保护为主，所以在城市的建设上他是以封闭的形态出现的。在宋代以后一直到上世纪末我们中国的城市发展出现了一个高楼林立，交通发展的这样一个状况，他的理念是以经济发展为主所以形成了这样一个城市发展的形态。我们注意到在05年的1月，国务院在批复北京的一个城市总体规划的时候首先起用了一个宜居城市这样一个科学的城市面积，他可以说是我国城市发展第三境界的一个新的标志。当前对我们宜居城市这样一个科学评判的一些指标体系 ，从世界上各个国家来说都在进行这样一个研究，包括美国、英国，美国队他的宜居城市有13个具体评价指标，英国是翠他的安全、医疗、教育、基础设施等五个领域，研究出40个这样一个评判指标。我国的建设部最近是从社会文明、经济富裕还有资源的可利用度，包括生活便捷，包括安全还有环境优美，从这六个方面为我们宜居城市来进行这样一个评估。我们一直这么认为就是说从这些指标体系的建立，他也许各个国家从各个角度、各个领域来研究出不同的一个指标，其中贯穿始终的我想他其中有一条精髓、主线，那就是以人为本天人和一的理念，来指导我们城市建设中这样一个发展的规律。既对宜居城市有这样一些认识 ，我们在我们朱家角中心镇建设的过程中也在思考这样一个问题，什么样的城市，什么样的区位适合建造这样一个宜居的目标呢？

　　下面我想借这个机会给大家介绍一些我们朱家角的情况。我们朱家角位于浙江、江苏、上海两省一市的交汇处，来还就是我们一个要输，地理位置比较优越，我们东靠上海的虹桥机场，南靠昆山，朱家角与上海市中心是40公里驱车的路程。我们朱家角在自然生态和景观上来说，我们在进行建设的过程中没有利用很多人为的东西，我们是利用朱家角自然的景观，朱家角的水势非常丰富，整个的生态环境包括空气质量也是非常的优越。从朱家角的文化上来说，朱家角有千年的古重的文明，朱家角有九条商业街，有36座主桥，有明清的建筑，朱家角的整个建筑风貌是一个别具一格的具有江南特色的一个形态是一个人字形的风貌。

　　所以说朱家角从它的地理位置的躯干上来说，从生态环境上来说，还有从人文环境上来说都有不可复制，不可代替的优势。由于我们上海城市化进程的发展，朱家角通过行政区划朱家角跟沈像合并以后朱家角是上海最大的一个集镇，方圆138平方公里，他在我们上海的十一五期间被命名为我们上海一城九镇里面一个试点的重镇。朱家角目前的一个政策或者从发展的枢纽上建设，虹桥地铁建设是，住朱家角规划标志着我们整个朱家角发展进入一个新的时期，我想具有这样一个天然自然、人文环境，政策一些利好的形势下，朱家角在发展宜居城市这样一个先机下面他是占了天时、地利、人和，所以我们可以很自豪或者很肯定地去认为，发展宜居城镇朱家角是占有了相当大的先机。

　　基于我们对宜居城市这样一个认识，包括我们对自身区域的判断，我们也做一些宜居城市探索型的工作，首先我们在我们的城市规划上面，朱家角的规划是相当有特色的。他是用世界的语言来说文化中国。我们的城市规划我们聘请了同济大学规划设计事务所，还有日本的一个规划设计事务所，通过国际招标来做我们朱家角的规划。朱家角的规划跟其他的一城八镇不同。朱家角的规划是目前我们上海一城九镇的规划中唯一以中国特色、江南特色规定的一个规划。他的风貌成为我们一城九镇当中规划上的特色，它是一个独具江南形态中国特色的一个规划形态。我们朱家角也是做了一个比较详尽规划，我们做了土地利用规划，城市总体规划，另外我们还做了13个专业性的规划，这就为我们城市建设有了一个非常重要的基础性的东西。

　　朱家角的规划获得了建设部全国规划的二等奖以及我们上海市规划建设的一等奖。所以从社会各界对朱家角的规划给予了相当充分的肯定，这是我们探索的一个工作。第二个我们在9.4个平方公里我们进行了大量的市政基础设施工作，目前我们朱家角新镇区的主要道路干道已经全部沟通，，我们的道也是我们上海郊区独一无二或者是顶尖的生态景观型大道。打造我们在打造公共非常注重，我们开发4年以来，我们新建的公共绿地达到120万平方米，我们在市政基础设施的投资达到25个亿。我们通过一个良好的决规划和我们的基础设施包括一些建设，已经形成我们整个区域包括城市发展的这样一个基础。我们在进行基础设施建设，进行公益性项目建设的同时，我们还注重传承和挖掘我们朱家角固有的一个历史的文化。现在我们朱家角古镇区、老镇区形成一个产业集团的急剧，我们理解宜居城市有一个重要的概念就是居住文化的概念，朱家角有一个几百年文化的传承。

　　朱家角也已经形成了一个文化创意的高度，所以说凭借朱家角良好的生态资源，凭借朱家角深厚地文化底蕴，通过我们这些年来不断地思索和努力，我想我们朱家角宜居城镇这样的建设可以说是拉开了序幕。现在进入我们朱家角的国际开发上已经很多。总体来说我们朱家角这几年也是在城市建设当中，我想研发我们这次论坛这样一个主题，我们感到宜居城市的建设它是符合了人类居住的一个需求，也是符合这样一个客观规律的，正因如此我们延续这样一个规律，凭借我们朱家角特有的也是优势，我想在我们上海的西部，在我们上海的后花园，一座现代化的具有江南水乡风格的宜居城镇朱家角我想是我们在座的各位也可以棋期盼的，在此非常感谢大家是。

　　万钧：下面有请我们的居培成先生为了我们演讲。

　　居培成：商业地产里面我们时间不长，有一点心得跟大家讲一下。我们跟吴总不太一样，我们做的商业是讲究心的，这个心不是新旧的新，是心的心，我们提出一个概念叫心商业时代，主要以你的心理感受，以你的体验 、意味 、意义来引起商业，身商业，他跟身体的商业可能会有一些不同，举一个例子比如说我们现在去吃饭，我请一个朋友去吃饭，吃完`了以后他会告诉我量很多，这个可能饭没吃好，感觉好极了，可能这个饭不错。所以我们今天吃饭的时候可能在消费的时候第一要的是放心、第二是安心，第三是开心，最后才能感觉好极了。

　　所以这样一个商业行为当中所给人们的身体和心理是什么在起决定作用，我们觉得是人们的心理感受，是由什么来引起这种商业的转变呢？我们认为是有两个大的趋势，他带来了新商业时代的开始，第一个就是人们有钱了，大家收入提高了，不再是一个温饱型，吃饱了没有，穿暖了没有。除了这个以外人们现在还有钱了可以改变人们的交通方式、出行方式，可以追求生活更高、更有品质的一个生活内涵，这是第一个我想可以带来消费心理变化的，第三个我们现在有钱了，我们一周之工作之中会培养自己心理的感受。娱乐我们了调心，健康我们养心，我们这个新闻，我们的服务可能是给大家提供关心，慈善可能是一种爱心，我们的宗教可能是一种病心，这种心理的感受我们不同的体验所带来地经济的形式，所引起地经济上面的变化、消费上面的变化，给商业带来的影响我们称之为新商业时代。

　　新商业时代他强调的不再是城市空间的生产，他强调的是空间环境的营造。空间的生产很简单，可以在很多的地方看到我们以前的排列式的，重复式的单调组合的居住仓库、商业仓库，他以量的积攒，空间满足为条件，但是今天人们不在满足于量的需求了，人们需要一个场所，这个场所就我理解就是人们通过他的感受、心理、记忆把这个空间赋予一种特定的内容或者内涵的时候，它由空间就会转变为一个场所。

　　比如说亚历山大在建筑的博士语言里面提到 ，他理解的学校不是教室黑板、几排座位，他理解的学校是围这大树坐者几个石墩子，这不是一个空间，是一个场所，他代表你在一个安全、安静的环境下自由的讨论、教授的氛围，这是他理解的学校。所以我们讲今天无论我们是商业、娱乐、交流的时候出售的商品是一个心理感受的概念，我们营造的环境也是一个心理感受的环境，不再是简单的生态，这是我们对商业地产开发的一种观点。

　　怎么来塑造这样的新商业呢？我们提出有四大资源可以支撑我们商业支柱，这四个资源第一个再生，第二可以持续利用，第三越用越好，第四不会产生污染。这四个支柱就是 景观、文化、习俗、性情。景观我们可以看到在我们的祖国大江南北各个地方都可以有景观上的特色，西部我们可以出卖荒凉，北方可以出卖雪景观，江南可以出卖秀丽，不同的地方不同的特点。就像美国有一个很有特点的地方他这个地方只有一片辽阔的大海，一个荒芜的岩石，寸草不生，如果这个地方来做住宅、商业评估的角度来讲是非常的差，但是这个地方有它的唯一性，他有石头的坚硬与大海的荒凉对比，他有一个景观的对比。这样的情况下人们住在一个安静、安全的屋子里，他可以享受暴风雨给他带来的独特享受，所以这个地方被人开发为一个旅游景点。

　　我们中国也有很多的地方，朱家角也是其中的一个，我们中国有很多的文化，我们这个文化里面蕴含的含义都有很深层次的含义，都可以挖掘，这个挖掘是要有诚信、爱心、信心去仔细的体会。比如说在江南苏州有一个不太大的园子叫往师园，他一半是很对称规则的，另外一大半是一个松散的园林，他这种空间场景的营造跟他的身份、生活习惯都是融合的。第一他是一个官员他需要一个借鉴政治的场合，第二他不再是官员了他需要一个休闲的生活，一个环境是，一个场所所反映的内涵足以反映它的文化，当然这个文化在集成和发扬的过程中我们也有几点建议和操作的思路。

　　比如说对中国传统文化在中国建筑史开篇的时候有一段话非常精采，我们有不同的习惯、愿意、服装，这一些表象的综合都是我们的建筑，我们不必讲究什么样的部署，我们要塑造自己的建筑，我们希望大家深刻体会这句话的意思。第一他没有讲我们的大屋里，我们的彩画是中式建筑，而这一切的综合才是我们的建筑，也就是说建筑只是生活的容器，真正建筑的内涵是生活。所以从空间场所营造来讲他应该是营造生活。第二我们不必来讲究什么部署，不管这种欧美的部署，还是中国古老地部署，我们应该用今天的生活来讲究我们今天的部署，我们用我们今天的部署来适应我们今天的生活，我们要塑造属于我们自己的境界。在文化上中国有非常渊源的历史文化，风俗、性情都可以成为新时代、新商业地产不管挖掘地可再生资源，它不会污染、可以再生，可以重复利用，可以越用越好，属于符合经济发展的论调。

　　这个是我讲的在新商业的四大资源，当然如何去创造一个新商业时代的场所环境，如何把新商业环境做好，我这里面讲几句跟大家共享。在一个新商业的地方可能是真的要有很多的不同，他不再是强调功能，强调效率，因为这些东西只是一个基本，他的商业组合是人们的感受，是人们的体验在这里面展开的，他不会把卖衣服的一百家放在一起，这个不是体验，这个是效率、功能、价格、比较，这个不会让你产生愉悦、兴奋，不会让你感觉好极了，这时候他的产品的组合、商业的组合、布局、效率，甚至很简单举一个路面的例子。你简单可以用柏油路面、黑色路面，石材铺砌，大块的石材铺砌，鹅卵石，地面碎花，这里面给人的感受就不一样了，有细腻、人文、自然、这些不同的感受对环境和心理的营造是不一样的。

　　要求做好新商业部想第一点是要用心营造，当然这个心里面包括很多心，有真心，有真实地从一个消费者的感受出发来想这个事情。要有耐心，一点一滴；要细心把每一个场所的营造，每一个地方的塑造当做一个作品，因为新商业时代是一个虚胜实，无胜有，无形胜有形，品位胜品质的时候。这些运作在塑造一个空间操作环境的时候，在塑造一个商业组合的时候必须从这些角度出发，用我们的真心、耐心、细心，去认真的营造，我想我们这个新商业会有非常好的发展。

　　最后用两句话来作为我们新商业的一个结尾。第一需求决定供给，在一个商业环境里面，一定是有多少的需求我们才去做多少的供给。第二心有多大舞台就有多大，谢谢各位。　　

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