2006年中国不动产投融资大会推介会(图)
房地产业发展在我国经济发展中具有举足轻重的地位。未来的中国房地产业将是房地产金融的时代，如何紧跟时代的步伐，从成熟市场中吸取经验和教训，在产业和资本的对接中获得健康发展，是值得整个业界认真考虑的焦点。为此，全国工商联房地产商会将联合国际注册商业房地产投资师(CCIM)协会、香港文汇报等单位共同主办“2006年中国(香港)不动产投融资大会”。本次大会将聚集国内外房地产界与金融界精英，致力于搭建中国房地产企业与金融投资机构之间的良好沟通平台，并以此为纽带，探寻合作商机。同时大会将对中国不动产企业综合实力50强进行发布与颁奖。
10月26日《中国不动产》与新浪房产共同邀请清华大学国际商业地产运营商CREO国际商业地产研究中心、首届中国不动产投融资大会组委会副主任朱凌波先生，全国工商联房地产商会传媒中心《中国不动产》杂志执行主编吴京辉先生做客新浪，就“2006年中国(香港)不动产投融资大会”的策划思路、大会亮点和网友进行交流。
主持人：各位嘉宾、各位网友大家下午好！欢迎大家来到新浪嘉宾聊天室。随着房地产的不断发展，很多房地产企业在宏观调控和金融紧缩的背景下，今年年底对外界银行全面开放，中国房地产企业面临一个新的转型，还有和国际资本对接的一个大背景。今天我们有幸邀请到清华大学国际商业地产运营商CREO国际商业地产研究中心、首届中国不动产投融资大会组委会副主任朱凌波先生，还有一位是全国工商联房地产商会传媒中心《中国不动产》杂志执行主编吴京辉先生。就“2006年中国(香港)不动产投融资大会”的一些点亮，和大家做一个交流。
吴京辉：这次活动主要的策展人是清华大学的朱凌波老师，下面也请朱老师先把大会主要的内涵向网友做一个简单的介绍。
朱凌波：从三个层面跟网友做一个交流，为什么搞这样一个大会？它是在一个宏观的背景下，因为此次的宏观调控实际上最重要的一个调控手段就是金融方面的调控，房地产企业普遍面临一个金融创新的问题，在以前传统的房地产融资渠道里面，中国银行信贷比例占了整个房地产面的80%，在整个房地产信贷总量里占了14.8%。但是这次宏观调控很重要的一个走势，包括在利率和优惠率的取消，包括在信贷总量的压缩，包括加息，包括整个对房地产行业的信贷都在执行一个紧缩政策。
它的背景跟其他几个宏观调控同时并行的，比如土地的调控，税收的调控等等，主要大的原因就是因为我们现在很多经济学家，主流经济学家，包括政府高层认为中国的国民经济已经过热了，经过二十年的平均8%到9%的高速增长，上个季度我们达到11.3，因为按照国民经济发展的周期规律来讲，整个中国的房地产一直被认为实际上是承担着国民经济支柱产业的地位，它对GDP平均增长的8到9里面房地产贡献率是2到3个点。房地产行业直接拉动的行业差不多有30多个，间接拉动的行业有120多个，包括家居、水泥、钢材等等，实际上说明一个什么问题？国民经济的过热，房地产是功不可没。
还有一个说法，认为房地产行业是国民经济启动的发动机的火车头，宏观调控如果认为过热，调控国民经济的速度首先调控的一定是房地产。调控房地产主要有两个，一个是地根，第二就是银根，实际上开发商目前面临最大一个问题就是重新寻求资金的来源通道和路径，怎么去寻找？这次大会主要是在这样一个宏观背景下策划的，但是实际上开发商在寻求新的融资渠道除了银行贷款之外主要是两块，一块是外资，还有一块就是民间融资，还有一块就是非银行贷款的金融的创新品种，比如包括信托、短信公司债券，民间融资比如像温州商会的融资方式，外资更多的是指外资的基金，包括外资银行今年年底全面开放人民币的贷款业务。对非银行贷款三块新的融资业务，我们开发商以前的融资模式主要是加银行贷款加预售款，大多数开发商并没有对这三个新的融资通道有更多的研究，实际上我们这两年业界开了这样很多的大会，包括在之前刚刚闭幕的地产金融年会，但是这种大会大多数都是信息共享的大会，一个资源共享的大会，大家来了以后听了很多抛砖引玉的观点，交换了很多名片，结识了很多人，但是我到底能够跟什么样的机构对接上？这些机构对我来讲有没有兴趣？所有大会都不具备这样的交易性和对接性，都是一个信息共享，一个行业的盛会，各路英雄，国内外的各个豪杰都来了，但是会开完以后对开发商直接的效用非常差。
我们这次策划这个大会有几个特点，第一个特点，我们这次突出学术性，以前所有的大会基本都是媒体主办的，都带有传播性、开放性，甚至带有娱乐性，我们这次学术性体现的是清华大学包括美国沃顿商学院，这是全球最好的商学院，包括我们中国的民生银行的整个系统的培训，包括他们世界银行给中国金融界做了不动产的研讨，所以在全球的房地产金融方面是很有影响的。
我们这次强调学术性，希望跟以前大会纯粹的新闻媒体承办的开放性、娱乐性、信息性有一个区别，强调它的学术性、标准性。第二个，我们强调这个会议的对接性和交易性。
所以我们这次设计的模块，在一天会议的上午，我们所有请的嘉宾都带有对中国房地产金融都非常具有样本性和象征性，比如我们请了央行的相关决策官员，他一定是政策执行的出台的直接的执行部门，比如我们现在要请央行的货币政策司的司长，要请今年新增的货币政策委员会的樊纲先生，他们所谓的代表性样本一个是直接制订政策出台的部门，第二个，他们所有的观点是对央行未来的走势得到了高度的认可，比如加息的政策，货币紧缩的政策，所以我们请的金融街的决策层官员，包括代表性的专家，他们会讲中国房地产金融未来的发展趋势，包括为什么这样出台，有一个很重要的背景，这是我们在嘉宾邀请上。
更重要的是我们下午的专场，都是很细分化的，按照不动产的模式细分化，比如酒店与服务公寓的专场，关键我们设置这个模式是极具对接性和交易性，我们这样设想，比如酒店服务式公寓，我们请的金融机构包括国外的基金，他们都是专门做酒店和服务公寓的基金或者是金融机构。然后我们会请他来拉出一个这些机构选择中国酒店服务式公寓项目的标准，就是他在中国选项目，比如说他的资产覆盖率多少，我在什么城市，多大的体量，你的资产覆盖率是什么样的，你以前的团队标准是什么样的，会拉出一些刚性的标准，然后我们拿这个标准再去选择对应性的参加的企业，只有做酒店、做服务式公寓的企业，或者想投资这样的企业才会来参加这样一个专业性的会，而且他们在参会之前自己也要提交一个简单的商业计划书，我这样的一个项目需要多长时间的资金，我要承担多大的资金成本，我希望跟基金合作是什么样的方式，是股权还是债权。在这之前，金融机构包括参加这个项目开发商和运营商，他们在之前所有的资料做一个交换，双方在参会之前对对应的项目或者参加的金融机构都会有一个全面的、基本的了解。
到了现场的时候又是一个圆桌性会议，不会超过五十人，二、三十人，现场坐下来，金融机构，项目方大家做一个非常具有互动性的交流，一个对接，很快就会进入谈判，甚至很快进入交易性的谈判，这是我们这次大会非常重要的一个，跟以前所有类似这样的金融投资性的大会一个很重要的区别。
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