2006年9月22日下午13：30-17：00，地产互动杂志社和北京国瑞兴业地产有限公司在新闻大厦举办“2006中美房地产国瑞城之旅(暨)世界城市建设中美合作论坛”。美方30名代表和中方170名代表齐聚一堂，就中美两国城市建设与商业地产问题进行交流。新浪房产对本次论坛进行现场直播，以下为实录内容：　

    论坛嘉宾：

　　建设部住宅产业化促进中心副总工程师 孙克放

　　北京国瑞兴业地产有限公司董事长 张章笋

　　北京国瑞兴业地产有限公司副总经理 陈南苹

　　美国房地产协会副会长 布鲁斯•F•伍尔夫

　　美国伊-利诺伊州房地产协会会长 罗伯特•左瑞奇

　　美国伊-利诺伊州房地产协会首席法律顾问 史蒂芬•J•波士奈克　

　　主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们大家下午好！

　　1920年美国城市人口占全国人口的比例达到了51%，这就标志着美国进入城市时代。2006年底，中国城市化水平达到42.99%。由于中国政府宣布，从2002年开始取消农业税，从此以后所有的政府财政收入都将来源于城市。作为2008年

　　李新建：各位嘉宾、各位朋友大家下午好，首先我代表中华人民共和国建设部主办的第12届中国国际建筑建材及城市建设展览会组织委员会对远道而来的美国房地产协会代表团表示最热烈的欢迎。欢迎美国房地产协会对在华举办的第12届中国国际建筑建材及城市建设展览会的参与，欢迎美国代表团对中国城市建设及房地产界的考察与合作，并预祝美国房地产协会访华代表团本次中国之行圆满成功。

　　21世纪是城市的世纪，这是1999年世界人居会议上提出的论断，会议指出：到21世纪初，大约有50%的人会居住在城市。这意味着世界正逐渐过渡到城市时代，所以21世纪是城市的世纪。伴随着人类社会跨入城市时代，传统的地产开发也要求全面升级到城市建设时代。城市土地开发必须贯穿城市运营，确保地产开发必须为城市创造人文价值，面对经济全球化与市场国际化，城市运营的好坏，直接决定了城市的价值大小，对应的地产开发商也应成为优秀的城市建设机构。建设城市最重要的是资金流、人才流、资源流的整合升级。随着经济的全球化趋势，世界城市建设领域的国际合作也蔚然成风。

　　美国与中国是世界最时髦的话题，一个是世界最大的发达国家，一个是世界上最大的发展中国家。在贸易与金融领域，世界上最大的发达国家与最大的发展中国家越走越近，相互依赖程度超过以往所有历史时期。随着中国全面加入WTO，以及国内经济迅速发展的多种因素，中国正在成为全球最大的城市建设基地与房地产市场。其中出现的国际合作机遇空间诱人。因此我们衷心的希望，通过今天的大会，对全面加入WTO以后中国城市建设与房地产业的国际合作与建筑发展模式展开全面的考察、研讨、交流，从而增进友谊，加强合作。最后希望今天的会议圆满成功，同时对今天到会的执行承办方——北京国瑞兴业地产有限公司——表示衷心的感谢，谢谢大家！

　　主持人：感谢李新建主任的精彩致辞。现在让我们走进中美合作论坛的主题演讲时段，首先我们请美国房地产协会会长兼财务总监布鲁斯·F·伍尔夫为我们做《美国商业房地产市场概况》的主题演讲。

　　布鲁斯·F·伍尔夫：下午好，我来自美国房地产协会。我想代表我们全体美国房地产协会的同事感谢主办方为我们所做的一切，以及你们所给我们的好客的接待。我们在过去的几年当中已经了解了中国，了解了北京。我的妻子也非常高兴，当然我的妻子没有参加此次会议，她出去购物了。再次感谢主办方给我这么热情的接待。

　　我在开始谈美国的房地产业之前，先给大家谈一下我们NAR的情况，NAR是世界上最大的专业协会，我们总共有130万的经纪人和代理商。我们在美国各地都有自己的中心。现在在芝加哥也有一个分中心。我们协会会关注许多事情，比如说关注房地产业的发展，关注环境的问题，以及关注大家所谈到的文化的问题。我们和政府的机构也有密切的联系。我们经常会和国会进行政策方面的交流。而我们协会最重要的特点就是以成员的方式来进行交流。我们有很多注册的成员，我们的协会能够在集合所有的成员之后，和世界上其他的协会和国际组织进行交流。就像我说的我们现在总共有130万的经纪人和代理商。去年美国经历了飓风的袭击，我们40%的成员都发扬了精神，他们参与了很多援救的工作。所以，我们不光是一个简单的行业协会，我们也承担了很多社会责任。我们现在要保持整个行业的健康发展，而且我们也致力于在这方面作出更多的努力，如果想成为我们的成员，我们有很严格的行为准则，这些准则能保证我们协会的发展。

　　我们是世界上最大的行业组织，总共有130万成员。但是同时我们必须要看到，为什么我们会成为这样最大的协会，因为我们的房地产市场是世界上最大的房地产市场。房地产的发展对于外资的进入是非常好的，我来自于科罗拉多州，下面我给大家介绍一下具体的情况。在商业和房地产业，我们有17亿的投资。在工业行业有1.1亿投资。在零售业有5.74亿投资，在工业有12亿投资。所以，我们在美国的房地产业的投资额是巨大的，而且在各个地区的前景也都是非常好的。待会儿我给大家讲一下房地产业在今后几年的预期。这是和美国的经济密切相关的，我们预测，美国的GDP在2007年增加率会达到2.5%到3.4%。正是因为这样强劲的经济增长趋势，所以我们的房地产也会越来越好。

　　当然，大家会担心，目前美联储对利率进行了调节，会不会让利率上升到美国经济不能消化的程度，我想大家不应该有这样的担心。同时我们的就业率非常高，失业率保持在5%以下。在有一些具体的行业当中会有一些下降，比如说零售业会有下降，但是总体来讲，我们预测房地产业在2007年会有强劲的增长。我们的商业地产会成为我们今后的重点。

　　我们为什么能够有这么繁荣的房地产业呢？其中一个原因就是我们的空置率非常低。同时一些机构投资者对房地产业越来越感兴趣了。比如说养老基金和其他的一些公共基金组织，对于商业房地产的兴趣越来越大。他们以前对这方面的投资非常谨慎，但是他们现在为了扩大投资的组合，也愿意投资房地产业。我们看一下，2007年我们的回报率是非常高的。这也就是房地产行业不断前进的原因。尽管现在油价不断上涨，利率不能调升，我们还是对今后的房地产发展充满信心。到2006年底的时候我们认为整个的空置率会达到13%左右。2001年以后空置率还没有高过这个值，由于一些新的写字楼的推出，2007年在这个产业可能稍微有一些变化。

　　下面我们看一些地区的变化。在一些主要的大都市，写字楼的空置率是这样的情况:纽约是7.2%。对写字楼最高的投资额是104亿;芝加哥是105亿，洛杉矶是58亿。当然我们要看一下工业行业，目前在建造工程方面有很多的进展。比如说我来北京旅行就发现你们的建筑非常多，同时由于中美之间经济和贸易的发展，我们可以看到一些承接建筑工程的量是越来越大。而且人们对于工业用地的开发也越来越感兴趣。现在承接工程的发展是以前所未有的态度在进行。我们可以看到这一行业的发展也会非常快，比如说空置率只能是保持在9.7%左右。

　　我们看一下刚才所说的数字是在2006年的第三季度。就是关于公寓行业的空置率只有9.7%，我想这是非常好的比例。那么在城市中心地区，公寓空置率是最低的，我们看一下佛罗里达是2.6%，洛杉矶是2.5%。洛杉矶的投资是16亿，芝加哥是4亿，亚特兰大是7.9亿。公寓市场正在进一步改善,由于利率的提高推动了公寓的发展。大家可以看到美联储继续提高利率。更多的人愿意住在公寓里而不是自己买独栋的房子。所以今年年底的空置率可能会达到5.2%。那么租金在06年可能会增加4.8%，而去年是4.9%。那么在中心地区预测今年公寓的空置率是最低的。

　　零售领域是唯一下降的领域。因为利率的提高，油价的上涨，大大影响了消费者的信心。空置率预计在第四季度增长到8.6%。跟去年同时期相比，下降1.4%。我们看一下销售额，在零售业领导投资的洛杉矶是18亿，芝加哥是11亿，休斯敦17.8亿。

　　在酒店业,我们目前客房的数量是目前是最高的。收入正在上升，而且酒店的使用率也是非常高的。另外目前在建设中的住房数目也非常大，在05年的时候大概只有42000间客房投入使用。在06年一季度,销售客房的收入是创新纪录的，纽约达到了1.8亿。

　　在06年,以下地区的新增客房数量是最多的，休斯敦、奥兰多、华盛顿、亚特兰大。我们建立了一个商用住房的指标系统来预测未来。下面给大家看一下我们是如何进行变量计算的。在06年的2月份我们推出了商业住房的指标系统，这些能够显示出这个行业的扩张和放缓的趋势，这里有13个变量，在每6到9个月可以提前预测行业的趋势。这三个指标包括就业情况、工业生产情况、耐用消费品的出货量、批发和零售业还有贸易情况。根据在房地产投资上的情况,他们对愿意投资的就是华盛顿、纽约、休斯敦、旧金山、芝加哥。很多的投资者在关注中西地区。中西地区今年一共销售了37亿。那么其中10亿是一级市场，二级市场的销售量也是非常大的，特别是在面对外国消费者这方面增长了18%。零售行业的商住房的建设是一个新的领域，发展非常快。这对于外国投资来说是非常感兴趣的领域。一些外国投资者有不同的偏好，澳大利亚人收买了240多万的零售大厦。

　　美国的市场被认为是做房地产投资最安全的市场，而且资本增值是最快的地方。调查证明，60%的人认为会选择美国作为最稳定的房地产投资国家。而英国只占了9%，加拿大只占了6%。全世界的投资者在05年他们对美国的信心从47%增长到55%。尽管市场的全球化，美国继续被全球投资者被认为是安全的避风港。这种外国投资的资金来源是不同的，越来越多的是来自于澳洲，而不是来自德国。那么中东地区还有爱尔兰会成为美国房地产市场最大的投资者。那么亚太地区的投资机会也是越来越多。美国的零售业市场将会从06年继续发展，大多数的市场预计会减少空置率，提高出租率。大型的投资者将会继续将资金注入商住房地产的领域。美国的经济是很健康的，他们继续保持房地产的增长。

　　那么我们协会预计五大商业房地产领域在第四季度发展的趋势如下，写字楼的空置率将继续下降，公寓的空置率也会下降，零售业的空置率会上升，酒店也的收入将继续增长。我们预计在06年将会是商用房地产的好年份。二级市场和三级市场给我们提供了大量的还没有开发的机会。那么对于所有的投资者来说美国都是一个安全的港湾。所以我们希望中美双方能够探讨一下投资的机会，我们今天上午谈了很多好的项目，我要代表我们代表团说我们感到你们做的项目如此之大，感到非常了不起。我们希望将来对这样的项目有更深入的认识和了解，我代表美国房地产协会感谢你们！

　　主持人：非常感谢布鲁斯·F·伍尔夫先生的精采演讲。众所周知,美国有成熟的房产金融资本市场，并且在房地产策划、销售、服务等方面积累了百年经验。而中国的房地产业还处于成长期，很多美国房地产业的经验和教训是值得中国房地产业学习的。在美国房地产协会布鲁斯·F·伍尔夫副会长给我们讲解了美国商业房地产市场状况的同时。