——专访CIHAF合作伙伴国际不动产行业联盟主席Bryan Shaffer

　　-见习记者 张小梅 北京报道

　　在即将举行的2006年第八届住交会，国际不动产行业联盟(IRETO)将会与住交会联合举办为期3天的首届亚洲不动产投资论坛，邀请海内外顶级投资公司、基金财团以及顶尖开发

商与中国开发商进行直接沟通和交流，共同寻求亚洲及中国不动产市场新的投资与市场发展机遇。为此，中国房地产报专访国际不动产行业联盟主席Bryan Shaffer先生，从海外投资者的角度来审视中国在亚洲和世界房地产市场中的地位和机遇，以及中国的市场前景、宏观政策等各种因素对海外投资者的影响。

　　中国房地产报：2005年国际不动产行业联盟(IRETO)第一次组织海外机构和房地产商联合参展，今年将是IRETO第二次参加中国的一个房地产业展会。当时为什么会选择参加一个中国的展会？第一次参加CIHAF，IRETO 最大的收获是什么？

　　Bryan Shaffer：中国房地产市场的增长领导着世界不动产市场，这已成为全球投资者的共识。而且因为这种增长具有持续性，中国已成为全球不动产市场未来图景的关键性要素。在第一次参加中国住交会(CIHAF2005)时，不动产联盟与CIHAF达成了数项协议，并且寻求到CIHAF成为我们在中国的商业合作伙伴，这很重要，对于任何一个要进入中国市场的海外企业来说，最快的方法就是寻求一家当地的公司或机构进行合作。而CIHAF无疑是一个很好的选择。

　　中国房地产报：今年在CIHAF2006举办期间，IRETO已确定同中国住交会合作举办CIHAF亚洲不动产投资论坛，相对于去年为期一天的“商业不动产投资日”，这个论坛不仅规模大得多而且范围也更广泛。为什么论坛会将议题从中国扩大到亚洲？

　　Bryan Shaffer：一些投资者对整个的亚洲市场感兴趣。东京和香港是已经发展成熟的市场。对于亚洲和全世界来说，中国大陆和印度则是发展中的市场。我们认为对亚洲房地产市场进行平衡性投资是大多数海外投资者能获得成功的关键，而APIC2006首届亚洲不动产投资论坛则将会帮助全球投资者更好地理解亚洲房地产投资的全景。

　　中国房地产报：有一种说法是，CIHAF为中国房地产商和整个产业链上各种类型的公司提供了国际化的平台，如何理解CIHAF和IRETO在这个过程中所起到的作用？2005年，主席先生曾说要全面促进CIHAF在世界范围内的推广，现在进展如何？

　　Bryan Shaffer：IRETO与中国住交会进行互补性的合作，目前IRETO在世界范围内拥有一个由7万名顶尖的不动产所有者和投资者组成的国际性网络。今年，IRETO一直都在与世界各地的顶尖房地产机构进行接触，邀请其以参观或参展的形式参与到将在上海举行的2006年中国住交会。在邀请国际展商参与的过程中，CIHAF正越来越接近它的全球化目标。

　　中国房地产报：IRETO是一个国际性机构。作为一个全球性的房地产事业参与者，请您介绍一下世界范围内不动产投资的地区变化趋势。中国市场在其中起到了什么作用？不动产投资者最关心的是哪方面的内容？

　　Bryan Shaffer：全球不动产海外投资最大的变化是，现在我们确信在不动产业中存在着一个全球性的投资市场。2005年，全球海外房地产投资额超过了500亿美元，其中美国以190亿美元的境外投资额成为这支海外投资大军中当之无愧的领头羊。追随美国之后的德国、澳大利亚和英国，也在全球范围内进行着大量的不动产投资。对于投资者们来讲，投资回报和投资目的地将来的发展前景是他们最为关心的事情。而在全球的海外投资目的地中，中国被认为是未来10年的主要增长市场之一。但是从短期来讲，因为中国政府最近提出的一系列涉及海外投资新政策，在中国大陆的海外不动产投资总额有可能会减少。

　　中国房地产报：最近IRETO发布了一个名为“亚洲不动产投资”的报告，将重心放在了中国和印度。为什么会选择中国和印度这两个国家作为亚洲的代表？

　　Bryan Shaffer：如今，世界上的很多房地产市场，比如美国、英国、日本，都已经是发展得非常成熟，属于相当稳定的市场类型。而中国和印度都是增长型市场，这是它们最大的共同点。除了政治体系，印度和中国有很多相同之处，比如大规模的人口数量、快速增长的国内经济、逐年高速增长的GDP、快速增长的对于住宅和办公楼的需求。所以从长远来看，在全球GDP增长、就业市场增长和房地产市场增长方面，中国和印度都将会成为最关键的市场。

　　中国房地产报：作为一个研究亚洲不动产投资的专业人士，您对亚洲不动产投资的整体状况有何看法？

　　Bryan Shaffer：亚洲市场现在正处于一个恢复和增长的阶段。在1995年，大多数亚洲地区都因为日本的金融问题而陷入到缓慢发展状态中。随着日本在2000年左右开始逐渐恢复元气、中国制造业的巨幅增长以及印度IT业的飞跃式发展，亚洲经济发展的势头相当迅猛，对于所有类型的不动产投资来说，包括住宅、写字楼、购物中心、工业地产等等，看起来都是一片光明。

　　中国房地产报：在认为中国房地产市场过热的情况下，中国政府出台了一系列宏观调控措施，其中就包括专门针对外资在房地产业投资限制的171号文件。在该文件中，中国政府要求外资投资中国房地产业前，必须先设立一家公司，如果项目投资额超过1000万美元，公司的注册资本则不得少于一半。您如何评价这些新政策对外资投资中国房地产的影响？

　　Bryan Shaffer：实际上中国政府制定的一系列政策中，有一些新的法律对于外资在中国的投资事业将会起到正面作用。而且大多数投资者在海外的投资项目都汇聚了多种资金来源，海外投资者在中国开发项目需要具备50%以上的自有资金只会影响少数几个投资者。这么来看，新政的影响其实并不大。

　　而在我看来政策层面更重要的问题是目前市场还不够透明。这是现在大部分的全球投资者在中国进行商业运作时的共识。当政府试图对市场施加影响时，它所产生的效果使这个市场中的主体很难正常从事商业活动。在这种情况下，一些投资者可能会因此转向其他市场，那里可能没有政府干预，或者政府干预行为比较少。

　　如果我作为政府管理人员，更合适的做法是，在某些需要帮助的国民经济部门寻求更多可以刺激投资的措施，而不是笼统地限制投资，比如应该鼓励建设和提供中低收入家庭住宅。同时，应该更透明、更好地公开投资于房地产项目的不同资金的来源，而不是简单地进行50%的限制。就像面对大多数世界上通行的法律和规则时，投资者们的对策将会是与其咨询律师一起考虑如何更好地适应从而继续进行投资。对于此次新政，他们仍会如此。

　　中国房地产报：世界范围内的房地产过热已经吸引了很多国家政府和经济学家们的关注，有些专家会对各地是否存在房地产泡沫提出质疑。您是如何衡量中国房地产的现状的？而很多人认为中国房屋价格过高，尤其是在北京、上海这样的国际性大都市，您认为这些城市对于外国投资者来说是否还有吸引力？海外投资者最青睐中国何种类型的房地产？

　　Bryan Shaffer：在过去几年里，世界范围内的房地产市场经历了巨幅增长的过程。而在经历了长达10年的发展之后，美国的住房市场仍然发展缓慢，这也许是美国的分户出售公寓市场存在很多问题。但是在中国，房地产市场将会比世界上的其他大多数市场有更为迅速的增长。而增长一直都会带来变化。在一个长达10~20年的阶段里，中国的房地产市场将会比目前更大、更雄厚。但是在短期内，要看到市场中会出现某些起起落落的小变化。

　　再次强调，在美国和世界上的很多国家都大力推行适合国情的可负担得起的房屋计划，实际上这一点对于中国来讲是关键所在。目前的中国政府很有必要通过特定项目来促进中低收入家庭住宅的发展，我们已经目睹了中国政府在此方面采取的很多行动。另外，在地球上的每个国家，都会有一些人住在比其他人更舒适的房子里，这是很正常的事情，现在关键是不要限制或者伤害高端市场，而是要增加中低收入家庭住宅的市场供应量。同样，在中国，我也担心很多