醉翁之意不在酒。当土地的稀缺性逐渐成为制约地产行业前进的掣肘时，并购的使命就复杂了许多，而其中一个不可忽视的砝码就是土地！

　　“土地之于地产企业来说，相当于酿酒的高粱。通过并购方式可以使开发商在一种更容易掌控的操作平台上取得土地。”9月1日，正在积极运作与上实集团重组与并购的上海城开集团总经理倪建达对记者表示。这次并购也是继天鸿与城开合作后的又一大央企重组的典

型。虽然，倪一再否认，此次合作并不存在对双方现有土地储备的觊觎，但不可否认，地产行业中直指土地的并购却几乎成为土地实施“招拍挂”政策以来，一种拿地的潜规则。

　　随着国家“70%.90m2”的明朗和土地政策进一步收紧的趋向，高额的地价使得开发商不得不面对“资本竞争”的新局面，而8月份也几乎成为地产行业并购爆发的其中期：先是备受关注的G万科(000002.SZ)继续收购南都事件，完成了它长三角区域的再次布局；此外，亿城股份重拾晨枫家园以及万通先锋置业与东兆长泰的战略合作都成为8月份地产企业并购的亮点。最近，坊间又传出，冠城集团将有可能展开对海开的收购以及“多地缺钱”的

　　为何此时业内的并购事件如此集中？事实上，众多专家在接受记者采访时均表示：“对于任何一个朝阳行业的发展来讲，并购整合都是实现行业规模化、专业化的必经之路，而此次国家宏观政策变动一定程度上为新一轮的并购提供了契机。但目前大多数的并购，只是为了解决土地和资金问题而进行的项目公司的合并，真正的并购还没有到来。”

　　土地并购潮暗涌

　　“目前在所有的拿地方式中，大约有20%～30%是通过并购来实现，而100%的地产并购中是抱着增加土地储备的目的。”世联地产(世联地产博客|世联地产新闻)顾问北京公司总经理周晓华在接受本刊记者采访时表示。

　　事实确实如此。仅以地产龙头万科为例：8月5日，万科完成了对南都的整体收购。而在此之前，2005年3月，万科就宣布以18.5785亿元收购了上海南都70%、苏州南都49%、浙江南都20%的股权。彼时，18.57亿元的收购金额创下了国内房地产并购的纪录。此后，万科又以3.89亿元收购北京朝万房地产开发中心60%的股权。

　　“万科对南都的两次并购包括对朝万的股权收购都是为了增加土地储备。”据一位万科的知情人士表示，南都的主要开发区集中于浙江、上海、江苏，在长三角拥有数百万平方米项目资源，这才是醉翁之意。

　　另据五合智库投融资有限公司的分析报告显示：2005年，万科的土地储备超过了1000万平方米，而通过彼时的两次并购新获得的新增土地储备达到了总量的四分之一。其中，在对南都的并购中，新增加了219万平方米的土地，另外并享有浙江南都20%的权益土地储备；而在对朝开的并购中，新增加的项目储备就有54.7万平方米。

　　虽然业内曾一致预言，2004年“8#zhPoint#31土地大限”之后将是房地产行业并购时代到来的分水岭，但从深历政策调控威力的2005年至今，这种影响与趋势却体现的更为明显。

　　继朝开被万科收购后，近来媒体传出，冠城集团将有可能收购海开。这个最初以漆包线为主业的公司近来在地产领域动作频繁。对此，业内人士分析认为，最初以危改为主业的房地产公司在2004年“8.31”大限后，随着储备土地的弹尽粮绝，将不得不考虑新的业务方向。

　　日前，亿城股份(000616.SZ)宣布收购晨枫家园。亿城股份与北京晨枫房地产开发有限公司、天津亿通实业投资有限公司亿城将投资人民币2亿元参与晨枫家园项目的开发，并为北京晨枫申请8000万元信托贷款提供担保。虽然，亿城股份董事副总经理孙勇在接受记者采访时表示，注资后亿城并不持有晨枫地产的股份，但可以为亿城新添了一块优质土地储备。此外，据悉，包括金地、北京城建在内的众多开发商，均有并购方面的计划。

　　经常辗转于各地作土地项目考察的周晓华表示，从目前的发展趋势来看，三个经济带的核心城市：北京、上海、深圳是并购拿地热潮涌动的区域，尤其是天津，在新的城市规划出台后，将会成为下个阶段的投资热土，而重庆、南京等二线城市也在进行着最后的预热。

　　更易掌控的拿地方式？

　　中原地产(中原地产博客|中原地产新闻)(中原地产博客|中原地产新闻)华北区董事总经理李文杰(李文杰博客|李文杰新闻)向记者介绍:“市场上常见到的并购分为两种：一种是为了增加土地储备和融资能力的资源上的合作，一种是为了战略考虑的品牌上的合作。”

　　对于地产企业来说，并购的目的从来就不单纯，更何况在越来越让人“走投无路”的宏观政策的“挤兑”下，这种通过市场摸索出的变通之道显然让开发商欲罢不能。

　　那么，如果纯粹以拿地为目的，采用并购的方式将为开发商节约多少成本？

　　虽然，从操作层面上看商业谈判通常需要一个较长的时间，股权交易的过户手续也较繁复，但收购公司股权具有可议价的功能，因此这种方式下的拿地成本往往低于公开招标。我们无从得知，万科在与南都最新一轮合作中的最终收益，但从上轮合作中来看，此次合作依旧收益不菲。

　　根据相关部门测算，万科在上轮(也就是2005年)并购南都的交易中，所得到的219万平方米的土地均价在750～1050元/平方米之间，而彼时的市场均价在2000元/平方米;而在并购朝开的交易中，土地均价也只有700元/平方米左右。

　　“以较低的土地收购价格为土地进一步升值留下了较大的余地，这也是当时万科并购的初衷之一。”知情人士介绍。

　　事实上，除了价位之外，从拿地层面上看，并购更吸引开发商的魅力还存在哪些方面？

　　“除了成本控制之外，并购更吸引开发商的在于，大家是在一个更为平等的平台上去探讨合作的可能性。而随着宏观调控以及激烈的竞争，外部的生存环境越来越利于大的地产商，他们就往往更占据了谈判的主动权，他们的掌控力也就越来越强。”倪建达在接受本刊记者采访时表示。

　　这确实是不可忽视的一个重要因素。参与政府公开招标拿地，地产商将直接面对政府，除了付出高额的成本之外，具体操作过程中不可把控的因素也在影响着最后的中标。

　　“如今的土地市场虽然摆脱了以前依靠关系拿地的阶段，但距离一个理性的土地市场还需要一段时间。开发商宁可通过放弃股权的方式来获得土地也不一定更倾向于通过举牌竞地。”相关业内人士表示。

　　事实上，这种并购拿地的故事还将继续延续。国土资源部的新规要求自7月1日起，持地一年未开发的土地可能面临收回或罚款的处罚，这将促使有地企业尽快出让土地。李文杰认为：“价高者得”的招拍挂方式被“限房价的综合招标方式”取代后，将导致开发商土地获取模式出现根本性转变，一些中小房地产企业拿地成功率可能会降低，这就迫使其将目光转向并购拿地。

　　无疑，一场宏观土地政策夹缝下的市场博弈还将继续上演。