见习记者 张小梅 

　　曾经有一个电影里的亚洲，是安娜与柬埔寨皇宫，是伯爵夫人和上海小院，是杜拉斯和越南湄公河旁的小屋。宫廷、寺院、异域风情的民居，轮番上演的爱情与阴谋的主题，展示来自西方的冒险者对东方的蔑视或倾慕，带着想像和感情。

　　还有一个数字化的亚洲，这是更真实的亚洲。在这里，亚洲是35.13亿人口，约占世界总人口的60.5%，是4400万平方千米的土地面积，约占世界陆地总面积的29.4%，世界第一大洲。这是理性而真实的亚洲，对于西方资本来说，意味着市场、机会和投资收益。

　　亚洲市场对于海外房地产投资者的吸引力在几个国际性报告中显露无遗。

　　仲量联行在2006年最新推出的全球房地产资本报告中披露，2005年全球房地产投资额中，亚太市场以675亿美元的直接投资额占据了全球约14%的份额，相比其2004年所占比例增长了46%。而关于投资目的地的研究则表明，虽然北美市场目前仍是最大的投资目的地(约占总投资额的一半)，达1640亿美元，亚洲和其他市场只分享了全球跨境投资额中的三分之一，但是亚太市场的跨境投资却非常活跃，增幅高居全球榜首。

　　除了市场所孕育的巨大发展潜力，亚洲房地产业所展示出的高现实回报率也在散发着媚人光彩。在美国房地产外国投资者协会(AFIRE)发布的一个调查中，对其旗下海外投资者对于投资目的地国家的房地产业资本增值水平进行评比，中国以12.1%的高票取代日本占据第三的席位，仅居英美之后。

　　与此形成对比的是热情的外资在亚洲市场面前却只留下低调的背影。 “潜行”、“暗涌”、“曲线”、“破冰”等等这些如今被中国财经媒体在新闻标题中用滥了的关键词，既描述了外资进军中国房地产业的神秘状态，又勾勒出了外资游走于政策边缘的危险和不安分。

　　如何看待外资在亚洲各国房地产发展过程中的作用？怎样在外资的逐利天性和促进国内房地产市场的健康发展中达到平衡？对于亚洲各国来说，日本、东南亚等国由地产泡沫而引发的经济危机影响至今未加消弭。在全球再次看涨亚洲不动产市场的历史境遇前，由世界不动产联盟联合中国住交会共同举办的首届亚洲不动产投资论坛即将在2006中国住交会期间举行，全球房地产市场最活跃的投资银行、开发商、基金经理和咨询顾问等将齐聚一堂，共同商讨亚洲房地产投资信托基金、亚洲养老基金投资、金融与资本市场等重大问题。其中，关于中国的议题将成为重中之重。亚洲与中国经济展望、中国银行系统的开放、变化中的中国市场等问题都将吸引全球的关注目光。

　　而追溯外资在中国房地产业的发展历程，检视外资曾错过的机遇，以及外资紧随宏观调控政策而攻城略地的态势，或许能在某种意义上为2006年宏观调控政策年中等待、观望、甚至是煎熬的中国房地产企业廓清历史的真面目。

　　亚洲不动产投资的曲折历程

　　自上世纪80年代算起，真正意义上的中国房地产业，发展历程也不过20余年。而1998年国务院下发了关于停止福利分房，实行住房制度货币化的通知，大幅刺激了市场容量，房地产业逐渐成为拉动中国国民经济增长的功臣之一。

　　寻找获利机遇的外资曾有过一次幸福的机会，但却失之交臂。上世纪90年代中前期，外资曾对中国大陆房地产投资保持了相当高的热情，但却在中期陷入了低谷，房地产业外资投入持续下降相当明显。资料显示，1996年到2000年间，中国房地产开发资金来源中，境外投资从62亿美元下降到20亿美元，逐年递减，到2000年仅为1996年的32%，这与近5年间中国大陆房地产业的快速持续增长形成了鲜明的对比(仅1997年出现负增长态势)。美国纳斯达克股市的繁荣，对中国市场缺乏深入的了解等等因素，导致此轮中国地产热中鲜有国际军团的声音。

　　与此同时，在中国房地产业不断向上发展的过程中，整个亚洲房地产市场作为一个整体陷入了此起彼伏的水深火热中。

　　引领亚洲房地产跃居世界高位的日本，上世纪80年代后期开始摆脱“石油危机”的影响，国内的生产和需求呈现出旺盛的态势，进入历史上少有的繁荣期。在日本中央银行宽松金融政策的主导下，来自全球的资金基本都流入房地产和

　　进入到21世纪，外资在亚洲的路径开始发生变化，中国成为新的表演舞台。

　　2002年中国政府鼓励外资收购不良资产，为外资开辟了进入中国房地产业的一扇窗口。当年，中国四大资产管理公司尚未处置完的不良资产总额高达上万亿元人民币，境外投资者敏锐地捕捉到了不良资产背后巨大的房地产价值空间。同时在产业政策中存在的外资优惠也吸引了外资的大量流入。在这场你情我愿的赠与中，摩根士丹利成为典型的赢家代表。

　　这个阶段，中国政府对于外资的限制措施十分有限。2002年，中国政府宣布取消外销房、内销房的区别，无论是外商还是国内居民与企业，想要投资中国境内的房地产，几乎已经没有任何政策障碍。

　　正是在这个背景之下，进入中国寻求机会的海外基金几乎都将目标锁定在了中国房地产业。以荷兰ING集团为代表，早在1996年ING旗下的房地产集团就开始在中国布局。而在此之前，1993年就进入中国的ING北京基金在近10年磕磕绊绊、屡屡碰壁的情境下，于2002年开始全线进军中国房地产业，并迅速成为中国市场中的急先锋。

　　中国道路里的亚洲新空间

　　此后，几乎每一轮针对房地产业的宏观调控政策都会催生海外资本进入中国的热潮。

　　从2003年“121号文”开始，上调银行存款准备金率，提高房地产企业自有资金比例，上调银行存贷款基准利率等一系列旨在压缩房地产业信贷规模的管制措施之下，寻求更多输血渠道成为中国房地产企业的重中之重。

　　2004年7月5日，万科发布公告称已与Hyop国际不动产银行(简称HI)签订合作协议，为即将开发的中山万科城市风景花园项目融得3500万美元，此举被视作是中国房地产风险投资落地具有标志意义的事件。项目回款之后，万科将以同业拆借利率再加几个点的利息赎回股权。HI的执行董事把与万科的合作视作“两年迈出的第一步”。

　　在这个过程中，海外民间资本以及大量的机构投资者大举进入国内房地产市场，从北京、上海等一线城市向二三线城市推进，

　　从2004年下半年开始，到2005年，投资中国房地产的海外资金出现了“井喷”趋势，据统计，在2005年境外机构购买中国建筑物资金达到了34亿美元，中外合作房地产项目2119项，合同利用外资194亿美元，实际利用外资54.18亿美元。

　　步入2006年，关于外资的“恩怨是非”在中国住宅市场价格居高不下的背景中被无限放大，媒体描述中的外资在北京、上海频频出手，忙碌拿地。2006年“国六条”出台之后，国务院六部委联合发布的171号文件，被业界认为是中国政府开始内外兼治，试图缓解房地产市场过热局面，并完成房地产业结构调整目标的一个尝试。对于中国房地产业来说，这是一次血流成河的清洗还是被迫与国际接轨的机遇？对觊觎亚洲巨大市场的海外资本来讲，是光明的坦途还是谢幕的先机？外资如何与亚洲房地产企业共舞出绚烂的火花？历次紧随宏观调控重拳而来的外资大量涌入是否会再次重演？也许这些问题都将有望在住交会这个国际范围的平台上得以讨论和求解。

　　还有一个值得注意的新迹象。从2004年开始，日本东京房地产价格开始呈现上涨迹象，这是10多年来日本国内首次出现的现象。2005年7月至9月这段时间，日本地产公司获得的新增贷款达到约2.7兆日元，与前年同期相比增加了44%，创下了1987年日本资产泡沫鼎盛期以来的最大增幅。

　　面对经历了“失去的十年”、开始再度复苏的日本房地产业，以及在越来越多的国际比较中与中国互为参照的印度，中国房地产业向CIHAF2006亚洲不动产投资论坛提出了一个过去还不曾想到的新问题：中国房地产业，如何独立亚洲潮头？