华南大盘们被迫告别“一盘独大”

　　超级大盘“始祖鸟”的新生代

　　时间进入到2000年，“大盘”仿佛一个神话一样迅速在全国各地蔓延。当人们追溯大盘源头之时，华南板块——这个位于广州南部的一个区域是谁都绕不开的话题，而始建于19

91年、面积接近500万平方米的超级大盘祈福新村则仿佛以某种始祖的姿态进入人们视线当中。

　　“天下第一村”

　　1991年，在中国内地

　　超前意识的祈福集团掌门人彭磷基从香港回到祖籍所在地，圈下了广州番禺钟村一块荒地，开始兴建他的成名作——祈福新村。

　　彭磷基出生于香港，毕业于美国印地安那学院，后在加拿大麦基尔大学获建筑硕士学位，现为美国土木工程学会院士、加拿大土木工程学会院士和注册工程师。1973年彭磷基回到香港，与四个好友合作做旧城改造项目，先后在香港开发了一些房地产项目，香港锦绣花园、回力广场，台湾台北小城都是他的代表作品。

　　选择回到内地，彭看中的正是番禺钟村这片荒地的面积，他曾经表示：“广州给我提供了任何地方都难以比拟的条件：以祈福的面积计，大概相当于整个尖沙咀；在这里我充分实践了我的追求，将我对商业、对房地产的理解最好地贯注在行动中。”

　　十几年时间当中，当其他同行在广州市区攻城略地之时，他一直专注于祈福新村一个项目，先后投入资金逾230多亿元，规划用地达到7500亩，合500万平方米，已发展土地逾6000亩，吸引了36个国家和地区2万多户约7万人入住，成为一个真正意义的国际村落。

　　面对祈福新村这样一个超大型的房地产项目，彭磷基就像经营一个城镇一样经营这个项目。他在其中投资兴建了2所高素质学校，大型综合性医院，全亚洲最大的度假俱乐部、大型商业步行街、超市、肉菜市场，社区内还有独立的保安系统、交通网络等。

　　毫无疑问，祈福新村所做的如果仍旧被称为房地产开发项目的话，那么这个项目绝对是史无前例的。因此，当它经过多年发展为自己奠定了牢固的江湖地位之后，被冠之以“天下第一村”之美誉。

　　诸侯争霸

　　2001年，星河湾“五一”开盘为华南板块成功打响第一枪，引领了广州第一波郊区化置业高潮，同时也揭开华南板块激烈竞争的序幕。相关数据显示，2001年广州商品房的市场消化量增大，主要由番禺区的楼盘带动。其一手楼的成交总量约占全市商品房成交总量的26%，而番禺区房屋销售量的增加，主要得益于华南板块的崛起。特别是当年广州的销售十强中，有七强来自番禺区。此后多年当中，华南板块的住宅销售业绩一直高居广州各区的前列。

　　另外值得注意的是，2001年以来，广州市周边地区用地规模在500亩以上已建成或正在建设的大型楼盘就有20多个，其中以番禺区的华南板块最具代表性。这里聚集了星河湾、华南新城、祁福新村等八大楼盘。其中，祈福新村占地500多万平方米，在10年的时间内总共已开发了300万平方米的面积；华南碧桂园占地80万平方米；星河湾占地80万平方米；南国奥林匹克花园占地66.7万平方米；广州雅居乐花园一期占地面积就达到了33.3万平方米……

　　巨头云集让华南板块炙手可热，成为广州市最适宜居住的区域。有专家指出，“康居”住宅需具备“绿色、舒适、便捷、安全、多样、信息、文化”七大特点，从这个意义上考量，华南板块的任何一个知名项目都以其优雅的自然环境、超低密度住宅、独立的交通网络及物业管理、多样化的配套设施等堪称“康居”典范，而这正是造就华南板块竞争激烈却能让各巨头共赢的最关键因素。

　　无论碧桂园、雅居乐、奥园还是星河湾、祈福，云集在华南板块的这些开发商个个都是大盘运作的高手；从“构筑五星级的家”到“一个心情盛开的地方”，华南板块每一个项目都以其鲜明的特点和优势捕获不同购房者的心；从每平方米2000元的公寓到每平方米近万元的

　　记者观察

　　大盘盛宴之困

　　2003年，当华南板块被视作“大盘根据地”而接受着全国同行的鲜花和掌声之际，深圳有媒体一篇《广州华南地产板块梦断2003？》的报道可谓一石激起千层浪，一场针对“大盘”的反思由此展开。

　　有业内人士开始对“大盘”的标准进行界定，有的说占地面积在20万平方米以上的为大盘；有的说建筑面积在50万平方米以上，或者整个项目开发期不能长于5年，单项开发规模在1500套以上，或者一次开发面积在20万平方米以上的为大盘……

　　正当华南板块引发的大盘时代风光无限之际，有着“地产教父”之称的王石为其泼了一瓢冷水，他说：华南板块规划未体现科学性、超前性，必自食苦果。

　　随后，华南板块的规划、配套等如王石所预言的问题接连暴露，华南板块的大盘在经历了其鼎盛时期之后，逐渐归于沉寂。巧合的是，此刻的华南板块众开发商手中的土地已然不多，仅存的土地储备在“8.31”大限之后显得更为珍贵。因此，以星河湾为代表的华南板块发展商先后告别“一盘独大”的操作手法，转向精细化生产高附加值产品，华南板块由此步入“品牌地产”时代。

　　本报记者 靳冬 发自广州