从5月底的“国八条”到7月中的“171号文”，针对房地产业的宏观体调控之势一浪高过一浪。

　　在调控矛头指向的重点：北京、广州、深圳等一线城市的房地产市场，寂静取代了以往喧嚣。

　　而在市场的另一端——二线城市，尽管身在其中的开发商们大都谨慎行事，但拿地、开工、销售等工作却进行得有条不紊……

　　一个既成事实是，宏观调控之下，房地产业似乎在二线城市迎来了新的“春天”。

　　宏观调控下的新热点

　　7月初，阳光100置业集团以1.65亿元的价格在广西柳州拿下一占地7.5万平方米左右的土地开发权，并将投资约20亿元在此兴建阳光100城市广场项目。

　　而此时，正是中央主管部门出台调控后续政策、地方政府纷纷颁布实施细则的关键时刻，政策出台的密集程度实属罕见。

　　“拿下这块地主要是基于其所处的区域这几年发展非常迅速，前景看好。虽然是在宏观调控后拿的这块地，但这只是阳光100全国战略之下在二三线城市的布局之一。”阳光100置业集团常务副总经理范小冲目前表示。

　　阳光100在目前这一特殊时期成功拿地，只是二线城市房地产业逐渐走向繁荣的一个缩影。

　　实际上，自从2005年中央有关部门对房地产业展开全面的宏观调控以来，很多地产企业都在寻找行业新的增长点，“进入二线城市”使他们中的大多数逐渐尝到了甜头。

　　截至目前，万科正在推销天津东丽湖和水晶城项目，同时又以6亿元摘得厦门一块住宅用地；中海地产竞得苏州工业园区20万平方米居住用地；富力地产在西安、重庆均购得大体量土地……

　　甚至外资地产巨头也闻风而动：在上海获利颇丰的香港地产巨鳄恒隆地产表示，2007年前将在上海以外的10个城市，每年购入3到4块大型土地，共建约10个购物商场；新加坡嘉德置地在华的全资子公司凯德置地计划在2014年前在成都开发5到7个项目，而凯德置地此前的项目主要分布在北京和上海。

　　同时，戴德梁行最新的研究也指出，随着中国内地成为投资新焦点，受惠于外资涌入的城市已由北京及上海延伸至成都及武汉等二线城市。

　　“目前我们接获很多国际客户的查询，都是有关投资内地二线城市的机会。”戴德梁行研究及顾问部董事陶汝鸿表示。

　　“尽管六部委新近出台了外资限制政策，但在我们的接触中并没有感到外资、基金等机构对于二线城市热情的降低。”范晓冲如是说。

　　而宏观调控之下选择二线城市并适时进入，在成功规避政策风险的同时，也让开发商们斩获颇丰。

　　有专家粗略估计，“目前一线城市的房地产投资收益率大约在7%到8%之间，而二线城市的房地产收益率则通常在10%以上。”

　　来自阳光100的实际统计数据显示，2006年上半年，阳光100天津国际新城的销售呈上升趋势。按照期内有效认购统计，共完成销售5.9亿元，与2005年上半年同比增长22.3%，全年任务完成率65%，月均销售额近1亿。此外，其在长沙的国际新城项目也完成销售2亿元，月均销售额3388万元，相当于2005年全年月均销售额的207%，其今年上半年各项指标完成情况已经与2005全年数据相当。

　　管理有待升级

　　面对即将全面发力的二线城市，却有专家一针见血地指出，这些地区目前房地产市场的发展方式很简单，以前一线城市已经发生过的事，接下来也会在二线城市身上重复上演，“需要尤其警惕的是二线城市的房地产泡沫危险”。

　　所幸的是，目前潜伏在二线城市的房地产泡沫隐患已经引起了相关主管部门的关注。自今年5月以来的新一轮调控政策，已经不再单单针对某一个或某几个热点城市，而是针对全国各地房地产市场的全面调控，其降温作用目前已经初见端倪。

　　但另一方面，随着宏观调控政策继续稳定执行，市场对开发商资金实力、运作经验、管理水平、产品品质等各项要求将进一步提高，房地产企业的分化将会越来越明显，企业之间的竞争将更加激烈。

　　“进入二线城市对企业的管理提出了非常大的挑战，因为不是简单地把一线城市的经验拿到二线城市简单复制的问题，而是需要在升级再开发的过程。”在此方面经验颇丰的范晓冲说。

　　的确，阳光100多年来一直集中火力在二线城市中扩张，其实战经验值得后来者借鉴。

　　在有了准确的市场定位与客户群定位之后，阳光100的扩张道路上最重要的就是管理的升级。它的具体做法是，从过去的项目制逐渐过渡为集团垂直管理。

　　目前，阳光100的项目运作已经从过去主要依靠项目公司总经理的经验，开始走向集中。“现在我们的采购、营销、品牌、设计、招投标、客户服务等业务已经形成了集团总部为中心的垂直管理，开始有了统一的标准、流程、体系和平台。有了这些体系，我们在进入新的城市进行新的项目开发的时候，相对而言就比较简单了，有了模板，我们就能很快上手，效率也会有所提高。”

　　范小冲认为从“放权到收权”，尽管有可能会影响效率，但在企业快速扩张的过程中，只有采用这种矩阵式的管理模式、依靠组织的力量，才能克服跨地域的水土不服、保证在各地的产品品质不变形。

　　此外，在成本控制上，原材料与设计施工都由集团总部建立统一采购平台，依靠跨地域连锁开发形成的规模效应，挑选最优的合作伙伴并与其建立长期的战略联盟，就能最大程度的节约成本与保障售后服务。

　　“这样才能创造出了高

　　正是采用了上述管理模式，才使阳光100在全国均衡布局的战略下得以相对平稳地发展，同时受到了数家国际投资基金的青睐。

　　与此同时，阳光100又将视线聚焦在了成都、贵阳、东营等一些二三线城市。而其在天津、长沙等地第二个项目的相关工作也正在进行中。

　　“宏观调控并没有使我们的脚步慢下来，由于市场门槛被提高了，反而对我们这种企业来说是个机会。因此我们还会继续关注很多二三线城市。”范晓冲透露，不久之后，阳光100还将在山东一城市拿地，并且不排除到第三世界国家去开拓更广阔的市场。