系列报道：中国产业园创新论坛-谈产业地产全价值链(二)

　　当住宅市场、商业地产市场在冰与火之间苦苦挣扎时，经过一段时间沉寂的产业园再次出现在人们的视线里。总部基地、BDA国际企业大道、北京亦庄经济技术开发区、中关村软件园等知名园区悉数登场，赚足了人气和财气。

　　众所周知，从国八条到国六条的相继出台，从提高利率到提高首付，套在开发商头上的铁箍越来越紧。有人戏称：从“国八条”到“国六条”，从“圈地为王”到“拍地称霸”，开发商逐步从吃肉变成喝粥。

　　为什么当大部分开发商都战战兢兢如履薄冰时，产业园市场却能够一枝独秀于整个房地产市场呢？产业园市场的蓬勃景象究竟是昙花一现还是能够持续健康发展，并成为下一个投资热点呢？

　　8月10日，由新地产、思源顾问联合主办的“中国产业园创新论坛-谈产业地产全价值链”在北京国际会议中心举行，新浪房产对本次论坛进行现场直播。

　　与会嘉宾：

　　财讯传媒集团执行董事 李世杰

　　新型产业园策划机构地产杂志主编 张文豪

　　城乡建设经济研究所所长 陈淮

　　中国北京总部基地的董事总经理 梁冬梅

　　普洛斯投资部的高级经理 赵明琪

　　CCIM协会中国管理中心主任 梁蓓

　　中关村不动产商会会长 杨建平

　　北京国际信托有限公司信托总部总经理 时宝东

　　思源顾问董事长 李国平

　　北京大学房地产研究所所长 陈国强博士

　　上海市北工业新区投资经营有限公司副总经理 周群

　　美国微软公司 卢志华

　　北京市京西新南城发展总公司常务副总经理 郑延林

　　北京西山产业投资公司董事副总经理 郑冬梅

　　嘉宾主题演讲内容：

　　陈淮：政府在新型产业园开发建设中的角色定位探讨

　　梁冬梅：发展总部基地的几点思考

　　赵明琪：中国新兴产业园如何和国际资本进行对接

　　梁蓓：什么是真正意义上的投资型物业

　　对话：产业园区，下一个投资热点？

　　李国平：产业园项目开发的创新与价值提升策略

　　陈国强：郊区化生态办公区的前景探讨

　　卢求：企业独栋办公园区的新趋势

　　周群：生产性服务业集聚的园区发展策略

　　卢志华：产业园定位及如何与国际企业有效对接

　　对话：如何实现产业地产开发价值的最大化

　　主持人：大家上午好！我是新型产业园策划机构，地产杂志主编张文豪，今天客串这个主持。很荣幸跟大家一起探讨这个很有价值的话题，今天大家看天气是雾比较多，看不清远方东西，就好像我们现在的房地产市场一样。但是我们从东三环开车过来仍然会看到新的现象，因为东三环是房地产广告牌最多的地段，我在上面看到了至少三到五块有关产业园、产业基地，什么总部，还有一些工业地产方面的广告牌。所以，我觉得在我们最热门的住宅市场受到国家的关注和调控的情况下，我们在座的各位都把自己的眼光和精力投向了一个很有价值，实际上在迅猛发展，但是还没有引起全面关注的很有价值的行业。所以，我们觉得我们这个会的价值也因此而有了提升。

　　下面，会议第一个环节，我们嘉宾就不一一介绍了，下面我们就请大会主办方的嘉宾领导，财讯传媒董事李世杰先生，他也是新地产策划机构的领导，请他代表两个主办方致开幕辞，大家欢迎！

　　李世杰：女士们，先生们，大家上午好！首先，允许我代表新地产策划机构、思源顾问有限公司欢迎大家的到来，此次论坛由思源顾问及新地产策划机构联合主办，思源顾问公司隶属于思源集团。十年的发展中，使思源顾问正成为中国房地产增值服务领域的专业提供商，思源顾问的服务领域涉及大型建筑综合体的开发项目的策划，城市运营、小城镇建设及一级土地开发策划，产业园区开发及郊区化生态办公产品的策划。比如北京奥林匹克公园的商业中心，呼和浩特市城市运营及一级土地开发项目的一些策划项目。

　　新地产策划机构隶属于财讯传媒集团，它旗下有十余本专业杂志，其中包括财经杂志、新地产、及证券市场周刊等等，它于2003年在香港上市，新地产杂志面向地产界的前瞻性话题，致力于挖掘地产界的新的热点，探讨地产新的趋势。新地产与思源顾问公司强强联手，主办这次产业园创业论坛，就是想通过这次论坛引起地产界对产业园的关注，在新政下找到新的投资热点。

　　今天和明天这两天的会，我们有很多老的朋友，我们之间有着良好的合作关系，我们对大家的到来表示衷心的感谢。同时，我们也结实了很多新朋友，我们希望通过这次论坛能够搭建一个良好的沟通平台，为产业园、乃至中国地产尽一点微薄的力量，再次欢迎大家的光临，谢谢大家！同时预祝这次会议成功，谢谢！

　　主持人：谢谢李总！我们大家都知道我们这么探讨产业园区是一个开始，但是产业园这个形态的开始其实在很久以前就有了，而且这个行业板块的主导实际上最开始是由政府主导的，发展到今天，大家对它的发展状况是见仁见智。不管评价如何，政府在这块发展当中所起到的作用是无庸置疑的，而且这种情况在未来的发展当中还将持续，当然表现形式会有所不同。那么，会有哪些不同？政府在新型产业园开发建设中的角色和定位应该有什么样的调整？将来这种调整会对这个发展具有什么样的效应？我们现在请城乡建设经济研究所所长陈淮博士给我们发表演讲，大家欢迎！

　　陈淮：谢谢张总，也谢谢大家，应该说今天的发言是很仓促，实际上早就跟我沟通，中间几经变故，但是很高兴参加关于产业园创新论坛的发言。我想说三个问题：

　　第一，中国产业园区的发展已经走到了一个非常重要的历史阶段，从1979年蛇口工业园算起来，我们到今天已经27年了，从1984年国务院正式批准深圳为经济特区作为一个经济园区发展，这是22年。应该说相应的园区建设，不管是保税区、工业园区、出口加工区，这个在国外并非新鲜事，但是这个园区在中国是中国经济发展过程中的一个独创，为什么是独创呢？因为我们所讨论这个园区在前20余年的历史发展过程中，它承担了三大任务，一个最重要的特点和任务是政策实验区和制度创新区的任务。

　　在大城市工业基地、老工业基地都被原有体制成分把资源占据光了、在土地、信贷资金、市场原料供应几乎全部把握在计划经济体制成分手里面的时候，新的经济市场制度和成分能够发展壮大，和我们这些年包括特区、工业园区、开发区等一些园区发展密不可分。今天我们能够有向社会主义市场经济转变这么一个方向，应该说很大程度上受益于园区发展的特点。所以，在我们过去20余年来，将近30年改革开放以来，如果说到中国特色的改革开放道路，中国特色的制度创新道路，中国特色的发展与增长道路的话，其中一个没有为人们所格外赞颂，但实际上发挥了极其重要的物质基础作用的就是园区建设。没有这个空间载体，我们发展不了那么多三资企业，引进不了那么多500强，没有今天的民营经济，也不可能有我们讨论的中国成为世界制造中心的话题，这个功劳怎么定位都不算高。我们今天讨论这个问题，有必要回顾一下它的历史功绩。

　　第二，不仅在对外开放，在市场经济制度孕育，在非公经济发展上起了作用，而且我们这些园区在城市化上的功劳也同样功不可没。1980年中国只有1.9亿城镇人口，到2005年末中国有5.4亿城镇人口，这样一个快速的城市化过程，可以说是个世界性的奇迹。在全世界所有工业化国家过去200余年的历史过程中，没有任何一个国家、任何一个时代曾经有过在不到30年时间城市人口有数亿增长这样的速度，没有过。这个城市化历史进程和我们今天所讨论的产业园区的发展密不可分。如果不是这些园区承担了容纳就业，并且将来逐步演变成新城区建设，以及到我们今天讨论的综合开发这样一个历史发展过程的话，我们靠原有城市规模，根本就不可能让城市人口有这么大规模的翻番，翻番以后，老百姓的居住条件、道路基础设施才有如此明显的改善。应该说这也是我们今天讨论的议题的一个值得回顾的历史作用。

　　第三个值得回顾历史作用的是对外开放，中国今天面临一个令我们哭笑不得的事，什么事呢？因为所有做生意的人都想到老祖宗留下的话，买卖双方漫天要价，落地还钱，卖方总是不断的提高价格，买方总是不断的压低价格，天然合理的符合双方的利益。但是中国面临一个让我们尴尬的是什么呢？中国作为出口最强劲的国家，世界上不管是发达国家，还是新兴工业化过国家，还是落后的国家，一致说中国人卖给他们东西太便宜了，他们不愿意。和我们常识理解的天经地义相反的，现在买方抱怨中国卖给他们的东西太便宜了。这个说明我们的改革开放已经走到了一个新的历史阶段，1980年我们的外汇储备是13亿美金，2005年末，中国外汇储备是8189亿美金，到今年上半年，又过了6个月，中国外汇储备9400亿美金，应该说我们差不多是世界第一大外汇储备国。我们今天不讨论外汇储备多和少，好和坏的问题，我们讨论从这个数字中可以看出中国对外开放以及与国际经济接轨走了多远的一段路，这里面我们今天讨论的产业园区的功劳也同样是功不可没的。我们最初从很艰苦的三来一补做起，那个时候三来一补的落脚点在哪里呢？就在今天我们讨论的工业园区，当我们发愁于反倾销，发愁于制裁，发愁于外汇储备引来的人民币升值压力的时候，实际上我们回首中国在对外开放上走了多远的路，中国的外向型经济、沿海经济的发展，以及对外开放和产业园区的发展，也同样密切相关。我注意到在我演讲之后的议题是中国产业园如何和国际资本对接，这意味着不经意间我们已经走过了非常重要的历史阶段。

　　这是从历史回顾看，我们的产业园区在中国的发展、改革开放、城市化方面发挥了极为重要的历史作用。当我们今天在这里讨论园区发展的时候，大家注意和不注意，经意和不经意间，我们同样面临非常大的转折，如同刚才张文豪总编说的，开始园区开发是政府主导的，政府成立一个机构，两块牌子，一个是政府机构，又是开发公司，主要是进行招商引进的工作，能够把资金引进来，把地卖出去，把基础设施完善好，这就是功劳。但是，今天我们讨论这个问题的时候，已经不是简单的上述说的最初的政府直接操作和主导的过程了，我们开始一个重要的转变是我们园区越来越专业化和高档化，要求我们向城市化靠拢，向高端工业化靠拢，以及向专业化的社会分工靠拢的趋势越来越明显。现在产业园区如果说我们有一个重要的标志性的，在21世纪我们标志性的一个事件的话，天津从开发区到天津新区，以及一直到京津冀地区城市群发展，这是一个标志性实践。我们从80年代整个十年通过深圳特区的建设，我们有了珠三角这个骄傲的经济增长的地区，90年代初期开始的浦东开发为龙头，我们有了长三角这个国民经济增长带头地区，今天实际上天津滨海新区的概念越来越在我们经济生活中叫响，越来越被人们重视。

　　刚才我们说产业园发展的转折，我想体现了三个方面。一个是仍然注重政策区的含义，不要忽略和有意无意的忽略政策区的含义，温家宝总理关于天津新区建设中特别强调，它是经济体制改革的综合配套实验区，特别强调不仅仅是北方经济中心，天津开发区作为北京经济中心，或者是建设京津冀城市带，特别指出的是经济体制改革的综合配套实验区。同样深圳也是一样，领导也讲到深圳和珠三角地区的发展仍然作为改革和制度创新的带头人，当然这个综合配套实验已经走出了最初三来一补的优惠，简单的招商引资的阶段，我们更多的探索在国际竞争中，特别是在经济全球化过程中占据有力的发展领域，有力的分工领域，使中国获得更多的国家比较利益的事情上，要在制度上进行创新，形成符合国际惯例的，能够为国际大的商业资本运作的区域建设。我想这是一个变化，变化过程中既是对原来政策区的继承，又是有创新的、不是简单的资本优惠的政策区，也不是简单的允许进行市场化改革，奖金上不封顶，下不保底，劳动力可以自由流动，资产可以自由买卖的简单的改革，而是和国际市场对接，以及加入经济全球化这样的过程的变化。

　　第二个，目前我们的产业园区的发展已经走过了原来靠政府派一个处长级的人当管委会主任，就靠自己想法做的阶段，日益走到了需要专业化的策划机构对其进行定位和全盘设计的阶段了，这个意味着我们已经走出了八路军武工队的时期了，进入了解放战争时期的围攻敌人的阶段，这个也是中国经济发展的一个标志。没有一个人是全才的，能当好市长的人不一定能承担园区的策划任务，我们想政府在园区建设中的职能越来越和专业的安排策划机构相分离，这本来也是一个非常符合规律的过程。我打个比方，原来政府部门每年要开很多的会，中央各部委、省市都要开很多会，开会的时候，都各个司局各个办公室发传真、打邀请，现在这些会议很少是政府具有行政职能的部门自己操作，一般都是委托会议机构策划安排相应的事情，反而安排的比政府部门自己动手操作好得多。实际上这种静悄悄的变化，已经在我们社会生活中的各个领域中体现出来了。我想现在大家意识和没有意识到的过程的时候，我们不管是建筑物的单体设计，还是小区楼盘的整体策划，还是开发区的整体规划，专业化机构在其中扮演的角色越来越重要。这个实际上也并非中国特有的，我31号刚到国外转了一大圈，伦敦、纽约、东京，这些发达城区的城市建设、城市建造、住宅制度进行了一番考察。英国是一个老旧的城市，他的一些城市都要面临改造，他17、18世纪建起来的小镇也要进行改造了，第一步也是要请专业化的机构对这些城镇进行综合的设计策划，然后开发商共同的资本投入进行建设。已经走过了一个人卖一小块地，建一栋房子的阶段了，这是政府的一个要求，不是市场化自身的选择，而是政府的要求，不是一个人盖一座楼，而是一个城镇成片的这个区域进行开发。

　　第三个问题，我们想在园区建设上，我们越来越注重和环境的友好，以及提高土地的资本承载力的问题，提到我们21世纪第十一个五年规划和今后更长一段时间发展过程中的要求上。如果说政府有什么总体性的、强制性的、确定性的目标的话，我们想我们已经不是说引进项目、引进资本、引进老板就是我们园区的目的，我们现在要求园区建设和城市化结合，而且要求在单位土地面积上有更大的资本承载能力。天津开发区现在看起来一个很重要的也是经验，也是教训，当时我们没有那么大的预见性，天津开发区早就满了，现在再有资本进来已经无法容纳了。我们有很多沿海地区开发园区，或者是工业园区也面临类似的问题。提高土地的资本承载力，就是提高资本密度，同样和城市化相结合，不仅仅是单纯的工业园区建设，我再举滨海新区的例子也是一样，天津开发区每年国产生产总值在全国也是名列第一的，项目也非常好，但是人气严重不足，已经成为他一个很显然的缺陷。所以，他们现在在滨海新区策划中，怎么在园区建设中提高人气，使它和新城区建设密切联系起来，成为一个产业结构更协调、更综合、更平衡发展的新城市，这个问题引起了人们的重视。我想一方面城市功能分区是一个城市化建设过程中的客观规律，另一方面综合配套也是城市化过程中的一个客观规律。

　　另外，在产业园区的规划过程中，政府如果有什么要求的话，我们希望和环境友好，原来的时候，吃到嘴里就是肉的阶段早就过去了，我们希望的是能够对城市的安全、居民的生活质量，城市的交通基础设施的压力减轻，以及我们城市经济的快速增长，增加就业等诸多方面，于环境、于社会、于城市、于居民更加友好的这样的园区，成为我们欢迎的对象。当然，这个目标不是三二十分钟能够说完的，我们去年碰到江苏太仓，也是全国十强县之一，他有一个综合区的新城区开发，也是一个园区的问题，其中我们注意到在这个过程中就遇到了类似的问题，怎么样能够和环境友好，又能带来经济发展增长的很多问题。其中我们注意到一些工业区面临一些问题，比如首都机场东扩等等，什么问题呢？就是这个园区建起来以后，这个园区建起来了一些高档的写字楼，或者是厂房，在这里面就业的都是外地人，拿高薪，当地人都被边缘化，或者失业，或者是扫马路的，或者是看自行车的，就是低端就业，这个形成了当地居民和外来群体的利益的比较尖锐的矛盾，这个我只是举其中一个例子而已，当然值得研究的问题还很多。

　　我今天也算是开头的意思，所以我只是回顾一下我们怎么评价中国产业园区发展过程中的历史定位，我感到我们现在对它的历史地位肯定的还远不充分，所以格外的强调了一下。另外，也提出了我们新的转变特点，供大家参考，谢谢！

　　主持人：非常感谢陈博士给我们再了一个很好的演讲，他最突出的特点是高度和跨度，我听了以后感受很深，他讲了三点，我的体会是，第一点是产业园区在中国改革发展当中的作用早已经超出了经济的范畴，它成为改革开放整体进行过程当中一个非常非常重要的物质基础和载体。第二，就是说从现在开始，这第二点与我们参会的各位息息相关，也就是说以前是政府的事情，现在我们所有人都要操以前政府操的心。我们在座的各位就像陈主任说的，都是做专业的人，在座的各位从被动者变成了主动参与者，甚至以后会演变成规则的制定者。第三个，就是产业园区的和谐发展和长期发展的问题。非常感谢陈博士的演讲给我们开了一个很好的头。

　　下面，大家都知道2000年9月11号以后，一个叫“基地组织”的名称在全世界流行和回荡，2003年某月某日以后，一个叫总部基地的名称在北京和中国回荡，只不过前一个是破坏者，后一个是建设者。在我们听了陈博士从高度上阐述这个问题之后，我们再听听这个行业板块里面最具有资格讲一线实战经济的一个企业老总的演讲。下面，我们就请中国北京总部基地的董事总经理梁冬梅女士给我们谈一谈发展总部基地的几点思考，大家欢迎！

　　梁冬梅：很高兴刚才张主编把我放到了建设者的行列里面。各位领导，各位嘉宾，大家上午好！首先非常感谢新地产策划机构和思源顾问公司主办的这次中国产业园创新论坛，今天我受大会的邀请，受董事长许为平先生的委托，将我们在为期三年多的时间里面，对于北京总部基地发展过程当中进行的一些思考，利用这样难得的机会与各位专家、各位领导、各位同行进行一下交流。

　　北京总部基地位于北京市中关村丰台园区，占地面积60公顷，规划建设500栋企业总部楼，自2003年6月开工建设以来，目前300栋总部楼全部峻工，员工餐厅、超市、办公超市已经运行，目前总部的入住率达到60%以上，近180家企业已经正常办公了。迄今为止，北京总部基地拉动了丰台产业园区和周边地区的地产、餐饮、购物、休闲行业的发展，一大批科技企业也迅速向丰台园区聚集，总部基地的带动效应逐渐的凸显出来。

　　同时北京总部基地迅速成为近两年来全国关注的经济热点，国内外的政府机构、社团、企业、专家学者纷纷来参观、研讨，国内有20个城市明确提出了大力发展总部基地的计划。在总部基地建成之后，约有20-30%的总部楼不销售，将沉淀下来近几十亿的资产，由已经注册成立的总部基地资产管理公司进行运作，从而为产业园区入住的企业搭建一个有利的投融资平台。同时，我们还采取了多种形式对企业进行文化整合，从而形成具有无限活力的总部文化。

　　谈到总部基地，必然会谈到总部经济，总部基地与总部经济的关系是什么呢？总部经济为什么会在北京丰台园率先发起呢，作为总部基地的建设者和总部基地的积极的实践者，以下，我们谈自己几点体会，供全国产业园区和努力探索的国内各类总部基地的负责人、投资者、研究者参考。

　　第一，总部经济理论源于区域经济学，我们认为总部经济是传统经济学的区域经济的一部分，深入细化的提升区域经济是发展区域经济的一条重要途径，所谓区域经济的细分和细化，是指在一定区域内形成更多、更微观、更具特色的区域经济。我们在规划和研究经济的发展过程当中，同样要去规划和研究那些细化的区域经济，在很多被细化的具有特色的区域经济当中，近年来首先诞生于北京的总部经济就是一个非常具有代表性的典型。与市场中其他经济形态一样，实际上总部经济资源早就存在，只是以前没有及时加以归纳、整合和统筹，这些资源一旦被整合、统筹发展出来，它就会成为一个城市、一个地区很重要的经济增长点。例如，我们总部基地已经入住的180多家企业，在进入总部基地之前早就存在，并且早就是中国各地区经济中非常重要的组成细胞。但是在总部基地创建之前，这些企业没有有意识的归纳在一起，而是散落在各个地方，单个企业很难对区域经济发挥作用，所以区域经济要对市场要素进行整合，改变粗放经济发展的观念和模式。总部基地和总部经济的关系就是理论和实践的关系，没有总部基地的实践很难对理论进行全面、客观的总结。目前，总部经济最重要的是实践，他能不能为一个城市、一个地区的发展提供动力，是我们最需要探索的。

　　第二，发展总部经济对于区域经济的影响。这个问题其实很简单，总部经济就是区域经济细化的一部分，所以它能够带动相关的产业链发展，因为决策机构在总部，资本运作决策人是老板，是董事长，以及董事长领导下的团队。所以，抓住决策机构，就抓住了企业的本质，抓住企业的本质就能带动相关的产业发展。实际上总部经济就是区域经济一种具体表现，而区域经济我们可以回顾一下世界区域经济的发展。上一世纪，欧洲已经在大量发展区域经济，从英国、法国、德国、俄罗斯以及美国，这些区域的经济大大引导了世界经济的发展潮流。到了80年代，我们的亚洲区域经济也有了飞速的发展，比如亚洲四小龙、亚洲IT经济、亚洲新型经济，为亚洲的经济模式鉴定了非常良好的基础，这个标志着区域经济是一个全球化的模式。大家都非常清楚中国目前已经成为全球注目的最大的、最热的经济区域。

　　北京是中国的首都，也是中国的政治、文化、技术中心，但是我们不可忽略，它确实是一个经济中心，北京GDP发展速度确实在全中国是领先的。中国接下来区域经济的中心，我们认为应该在北京，这个区域经济的风已经从珠三角、长三角要进入以北京为中心辐射的经济区。在北京建立区域经济的一个具体表现，那就是总部经济新区，这个区域的建设一定会成为北京一个新的样板。我们运用总部经济的理论，其实就是把大量的优势资源、人力资源、科技资源、金融资源、政策资源充分利用、充分整合，并对北京和环渤海地区进行深远的影响。

　　第三，总部基地是经济模式建设的创新。总部基地产生在中关村丰台园不是偶然的，他为中国产业园区的建设提供了一个新的模式，提供了一个新的经济结构和组织结构。而这种新模式和新机制恰恰是我们将近20的年园区建设中创新的关键所在。中国的产业园区建设不能仅仅把精力放在产品创新上，以前很多年里，我们把大量的时间和力量都集中在如何开创新产品、新产业链问题上。发展到当前，产业园区的机制、思路和战略定位都必须要有突破。刚才陈主任也提到了这个问题，否则就会遭遇到发展的瓶颈。总部基地的建设包括物质上的建设和运行模式上的建设，希望能够给中国产业园区下一步的发展提供一些有力的思考。

　　中国产业园区再也不能维持原有的政府一家搭台的模式，必须要引进强有力的市场机制。我们认为政府自己做招商这种模式越来越不符合市场经济发展的需求，只有用市场来应对市场，才是最恰当的，这就是我们呼吁了多年的小政府、大市场的格局。

　　第四，总部基地的模式适用于许多城市。是不是只有在北京最有利于发展经济呢？我们回答是否定的，北京不是唯一可以发展总部经济的城市，但是北京首先提出发展总部经济，并且第一个实践了这个理论，建立了总部基地，这是因为北京有它率先发展总部经济的得天独厚的条件，因为北京是千年古都，中国历朝历代都是中央集权制，中国计划经济的几十年，也给北京沉淀了大量的总部经济的资源，无论是中央政府的所在地，还是经济管理部门的总部，无论是企业的人才总部还是科技总部等等，这些都是总部经济的资源，北京都是最丰富的。计划经济也使北京沉淀了很多发展总部经济的优势，比如总部基地的招商中，我们充分感受到国资委属下的中央超大型企业的入住，给我们一期、二期的招商奠定了非常强有力的基础，这些是别的城市不可比拟的。所以，总部经济发端于北京，有它的历史和现实的必然性。当然于此对应的南部的广州、东部的上海、中部的武汉、西部的西安等等，这些大城市也有传统的东西沉淀下来，因为省会城市和直辖市也有很多计划经济沉淀的总部资源，同时因为这些城市这些年来市场经济发展速度也不逊于北京，所以这些城市发展总部经济也是必然。北京率先创建了总部基地这个项目，而且发展的比较快，也希望为各位发展总部经济提供一个新的思路和模式进行参考。

　　第五，在产业园区的发展当中，要变政府招商为市场招商，招商引智和招商引资同样重要。在现阶段招商引资和招商引智和资本层次的问题，个人可以通过股市迅速成为一个暴发户，但一个区域要发展经济仅仅有钱是远远不够的。中国改革的第一步就是把智慧用在了发展农业，农村经济改革的成功，为城市改革建立了一个非常重要的基础。农村经济的快速发展，带来了大量的乡镇企业雨后春笋般的诞生，又为中国城市经济发展和改革提供了一个非常重要的过渡带。但乡镇企业经济模式也有不完善的地方，最的大问题就是产权不明，而浙江温州又走了一条新路，走出了一个产权清晰的道路。中国产业园区的道路也需要创新，政府招商应该通过新的机制建立新的模式，把政府为主体的方式，转变为市场为主体的方式，也要改变过去只重引资忽略引智的方式。后经济时代往往是智慧的经济，文化对经济发展的推动力越来越被认为认识。从这个角度讲，总部经济及其相对应的产物就是另外一种意义上的文化和精神产品，这种智慧的产品对区域经济的影响是无形的也是巨大的。

　　第六，由总部基地的发展规划看城市规划建设的新思路。目前已经建好的总部基地拥有独到的文化，这种文化首先不是以单独的企业为基础的文化，总部基地里没有围墙，这是一个总部的大家庭，一个多元化的家庭，一个经济共同体的大家庭，像联合国那样，成员不分大小，和谐共处，共同发展。就这点来说，总部基地的统一规划、统一建设、统一发展思路是其发展的一个最大的保证，同时又可以大大压缩成本，提高性价比，增加市场竞争力。总部基地第一期入住企业享受的都是6000块钱一平米左右的单位造价，北京类似这样的写字楼我想应该是一万五到两万之间，而且绿化率也达不到总部基地的指标。为什么总部基地能大大提高性价比呢？就是因为它的统一规划、统一建设、资源共享，我想资源共享也是总部基地内涵的一个重要的要素。

　　第七，总部基地和传统房地产的关系。两年中，我们谢绝了很多新闻单位就房地产题材的采访要求，如果把总部基地看成一个大型的地产项目，只有两年多的历史，算不上成功的地产项目，然而总部基地的概念和影响力，绝对不仅仅限于地产领域。如果要从地产领域诠释总部基地的话，它应该被看成一个大型的经济地产，我看到我们题目是产业地产，因为它的目标是发展园区经济，我相信将来的地产可以更多更深的和经济发展融合在一起。比如说为一个地方的区域经济发展，为奥运经济发展。我相信如果下一次中国有一个城市申办奥运会主办城市成功的话，那是中国的奥运经济比现有的北京2008年的奥运经济更市场化，那个时候任何一个场馆可以不由政府出资，地产可以成为经济发展的原动力，而不是经济发展中为消费服务的产物。

　　第八，总部基地对地方税收的未来贡献。总部基地在稳步发展，但地方政府对它的要求，我们认为应该更具有战略眼光，每一个总部要交多少税，每一个楼要交多少税，现在政府提出这样的要求。我们认为总部基地对区域经济的贡献应该从给广阔的角度看，当然它能带来直接的税源，因为大量的企业入住总部基地后，要属地纳税，但是还要注意到间接税源，总部的聚集可以带来相关产业的税源，可能带来一个学校、一个论坛，一个服务机构等等包括一批高素质的人，带来一些新的信息，企业和企业的重组，产权的交易，资本的交易，都能带来税源的增加和机构构成的变动。总部基地的面积不到两平方公里，在丰台占的面积之很小的，但是在未来发展中包括中关村丰台园区的45平方公里，他的GDP我们相信会占到丰台区的20%左右的指标。

　　第九，总部基地的综合社会效益。总部基地的建设对于一个城市和区域的环境、文化、教育会产生很强的影响，因为总部基地聚集的高端的社会资源，未来的总部基地将容纳5万人的商务办公场所。我们相信总部基地作为产业园区发展当中一个新型经济形态的出现，将会影响各地的区域经济，总部基地模式如果对大家有所启发的话，还应因地制宜，根据本地的实际情况发展，促进当地区域经济和谐、快速、可持续的发展。

　　以上是我们在总部基地建设和实践中思考到的几个问题，还非常不成熟，请各位专家、嘉宾批评指正、谢谢大家！