新地产-2006中国商务地产十强峰会(下半场)

　　在国六条将最引人关注的住宅地产打成“万马齐喑”之时，我们看到了另一个市场，一个以写字楼和商业地产为主体的商务地产市场正在稳步渐进。

　　2006年是北京写字楼和商业市场集中放量期。下一个季度，有专家预计北京写字楼市场将会有多个项目同时入住，届时整个写字楼市场存量将达到1,130万平方米。同时，为确保金融安全、稳定楼市，六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》已经出台，而外资对中国商务地产的兴趣和作用有目共睹。

　　从国内外大环境以及中国快速发展的前景，以及

　　在此背景下，新地产推出了新地产·2006中国商务地产十强峰会。邀请政府官员、著名专家学者、国际大行及商务地产领域知名开发商等就中国商务地产市场的现状、问题、前景展开富有成效的交流。商务地产真正的兴盛期即将来临，新地产先为举旗揭幕。

　　主要议题：

　　一、房地产新政对中国商务地产的影响？

　　二、写字楼价值为什么被低估？越来越多的开发商介入写字楼开发的原因？

　　三、推动北京写字楼销售市场的主力是哪些？

　　四、北京市场上的外资基金的表现？机构投资者活跃的原因？六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》对于商务地产投资的影响？

　　五、在住宅市场趋向观望的同时，投资者本已重视的商业地产投资会有多大的机会？

　　六、怎样使商业地产升值？商业地产风险大，不确定性强，解决的根本途径是什么？

　　七、2006年中国商务市场的主流方向是什么？

　　参会嘉宾：

　　陈 淮 中国城乡建设经济研究所所长，研究员

　　顾云昌 中国房地产业协会副秘书长

　　郭增利 中国商业联合会商业广场专业委员会秘书长

　　王永平 中国商业地产联盟秘书长

　　曹淑娟 美国驻华大使馆商务处商务专家

　　李忠 华高莱斯顾问机构董事、总经理

　　李文杰 中原地产总经理

　　曹念国 戴德梁行投资部董事

　　陶红兵 思源集团副总经理，思源经纪公司副董事长兼总经理

　　高世斌 仲量联行投资部负责人

　　邓中文 21世纪不动产北京中天大业公司总经理

　　林 洁 伟业控股有限公司总经理

　　黄大为 世邦魏理仕(北京)董事总经理

　　刘 力 五合国际

　　高晓晖 高力国际华北区常务董事

　　徐伟成 第一太平戴维斯物业有限公司项目策划总经理

　　杨乐涛 中物理想房地产开发有限公司副总经理

　　王东晖 旺德行

　　龚 术 麦格里中国物业投资银行首席投资执行官

　　王知新 扬子基金北京代表处投资顾问

　　陈智仁 东亚银行北京分行副行长

　　任志强 华远集团董事长

　　冯 仑 万通集团董事局主席

　　陈 智 铜锣湾广场连锁集团总裁

　　叶国梁 中国红街商业运营总监

　　主持人：各位来宾，大家上午好！非常感谢这么早的时间来参加新地产主办的中国商务地产生强峰会论坛，最近大家都清楚包括国务院，包括北京市，包括相关的政府管理部门，在房地产行业调控新政频出，很多开发商都在忙于应对新政，解读新政，在新政下如何开展新的房地产开发营销模式，都在探索新的思路。新地产及时推出了关于在商业地产方面的这个形式的峰会，宗旨是希望在这个时候能够就政策的解读，在新政下的营销模式，新政下的市场形势的分析，我们和业内的同行有一个沟通和交流。同时，也希望今天到场的嘉宾能够积极参与，主办方今天也请了来非常重要的人物给大家做一些主题的发言，还有包括一些面对面的交流

　　今天的议程，上午是写字楼的论坛，下午是中国商务地产十强颁奖典礼。今天到场的嘉宾能够通过今天这个活动，对最近的市场的形势做一个初步的判断和初步的理解。

　　我们这次会议的主题是寻找黄金地段的黄金物业，对接现时未来的实力买家。我是中远地产的李仁杰，首先有请我们到场的嘉宾陈淮，他是中国城乡建设经济研究所所长、研究员为大家做主题发言，他的发言题目是房地产新政对写字楼的影响。大家掌声欢迎！

　　陈淮：谢谢大家！今天有机会和大家讨论新政对写字楼的影响，这是了有意思的题目，因为国六条37号文件并没有对写字楼作太多的规定。前天刚从国外回来，到伦敦、纽约、东京考察了一圈国际大都市包括城市发展、一些经验教训。我看到我们这个会议的文件和写在上面的题目，文件给我们一个很重要的判断，北京写字楼市场是不是被价值严重低估了，这是一个前提，但是这个前提我该不敢做太多的设想。再一个黄金物业，让我想起一个著名的传统故事，也是著名的地产商冯仑在北京阜成门桥头金融街开的新世界广场，那也是黄金地段，黄金物业，销售的时候是超五星级的物业，卖到3600一平米，现在一万块钱人民币出不了手。那是不是黄金地段的黄金物业，这个值得研究。

　　当然，还有很多故事，有些业主告开发商，你当初告诉我们是国际化大都市，中国首都、北京，金融街桥头物业，结果现在我们无法向我们客户介绍我们的地址，说我们在哪，我们在北京阜成门桥头，小商品市场楼上，公司的颜面何在。由此可见，兵无常势，水无长清，一个判断无法适合市场的需求，市场和自然界一样，有他客观的发展规律，这个发展规律不以人的主观意志为转移，这个主管意志是不以我们决策者、专家、学者、媒体的主观意志为转移，也不以投资者的主观意志为转移，也不以大多数人的主观意志为转移。我们喜欢为专家的屁股坐在哪一边，这是一个很好的问题，也是很难回答的问题。北京一个气象专家说北京有雷阵雨，媒体就说这个气象专家肯定是被卖伞的人买了，他的屁股怎么是坐在卖伞的人的利益一边呢。其实明天下不下午不是因为气象专家说下才下，气象专家没有被卖伞的收买，他也会说下雨，如果大家老这么说，气象专家唯一的宣传就是下次下雨的时候不告诉你。

　　刚才说到黄金地段的黄金物业，大家希望找到这个地方，那么我们的商业地产、特别是写字楼这块的国外的发展趋势和国内的发展趋势来看，我觉得有四个可以比较的地方。一个可以比较的地方是，如果在国外召开这个会议，满坐的大多是西装革履的基金、投资者、地产顾问公司，很少有媒体参加，恐怕这是我们第一大区别。因为他不是用于宣传的，而用于研究资产价值走势和城市化基本趋势的。从目前看，城市写字楼，特别是像特大型城市的写字楼，总国外看有这么几个趋势，一个是集中与分散相结合的趋势，仍然按照国际大都市的一般规律，大家熟知的中国的一个很有意思的词，叫做CBD，就是中央商务区的概念，这个显而易见是包含了写字楼和商务物业集中的地区。实际上并没有一个地方叫做CBD，我们到纽约他们说不知道哪是CBD，但是知道哪是商业物业集中的区域。但是这些商业物业集中的地方也有衰退的趋势，比如说被恐怖分子炸掉的双子座的那个地方，那个是最高端公司集聚之地，实际上那个地方在9.11之前的写字楼已经处于下坡了，所以美国现在重建那几个楼，商业前景不是很好，以至于中国开发商去拯救他，冯仑准备给他签一个长期包租的协议。所以，美国商务代表处的官员告诉美国人今天我们在北京开一个关于商业地产的会，提高应该到这学习经验。

　　这是集中的一个趋势，但是像郊区化发展，交通方便，各种设施齐全，也成为写字楼设施城市化过程中的新趋势。在城市中心地方集中并不是一个规定的最好的选择，因为这些地方不仅仅价格昂贵，而且最重要的是交通不便，大家知道光是停车就是一个很大的难题，这个趋势也成为人们投资房地产中一个很重要的新的考虑，也成为公司选择这些物业一个很重要的趋势。

　　第二个值得关注的趋势就是技术研发和技术改进上。我最近去东京，大概相隔十多年没有去，发现东京原来很少有高层，我指的高层就是30多层以上的高层，现在这种写字楼已经遍地林立，变化非常大，其他国家也如是。为什么那么多年前东京没有高楼，而这些年有这么多的高层写字楼呢？因为人们在抗震技术上有明显的突破，现在的写字楼安全问题已经成为人们关注写字楼开发中的一个很重要的技术领域。除了安全之外，环保、与环境之间的关系、与社区之间的关系，也成为人们密切注意的地方。节能肯定要成为包括我们国家在内的重要的政策走向，单位平米的综合能耗将会明确的列入有关包括写字楼在内的一些建筑的限制性指标。高耗能的建筑格局，像开空调、白天开灯的模式，已经不受欢迎。我们最近有一个惊讶的发现，伦敦的城市，除了四星级写字楼，一般的办事机构，包括出租车没有空调，那天我们受到很热的天气，酷热难耐，我们觉得发达国家还不如发展中国家呢。昨天有新闻说纽约受到热浪袭击，所以他们也有这个问题。所以，节能的建筑应该是写字楼一个很重要的发展方向。

　　第三个问题，商业地产，主要是写字楼建设过程中，适应中小公司的的需要，而不仅仅是注重黄金买家，比如说我们讲的大公司的关注点，应该说国际大城市中越来越成为写字楼建设的一个很重要的设计原则。当然，从中国来说，我们现在以引进世界500强为荣，也有客观的实际必要，我们很多城市说我们要成为总部核心，总部基地，世界500强集聚的地方，应该说这个在中国现阶段发展的情况来看，也是不可避免的趋势。但是，国外来看，适应中小公司发展的需要，提供资源共享型的写字楼，也成为物业建设的很重要的方面。

　　第四个值得探讨的地方，就是我们现在写字楼发展过程中，要讨论市场参与者，中国市场的参与者还不够健全还有明显的缺陷，我们卖楼的人和直接用房子的人直接主要和市场对接，而在国外的市场上很少是建写字楼的人直接把房子卖给用房子的人，中间存在一个庞大的持有人，这些投资商、资金，或者是物业公司成为在这个市场供求之间对比关系的重要的平衡力量，也成为资源优化配比的重要市场力量。开发商建好楼以后，他的任务已经完成了，下一步的任务是另外一个资金的力量活跃于其中。

　　写字楼和住宅市场有一个共同的特点，就是需求趋向和供给趋向并不是一致的，我们的住宅市场，包括写字楼的供给增长和需求增长都不是一条匀速变动的曲线，客观上一定会有上下波动，不可能每年总是按照一个稳定的速度往上增长，一定不是这样的。不仅不是匀速运动，而且供给曲线的波动和需求曲线的波动还经常不是同步的，不是同步的含义是，因为影响需求的因素和影响供给的因素往往并不一致，所以，就存在一个可能性，这一年恰好是供给的高峰，而是需求的低谷，下一年恰好是供给的低谷而成为需求的高峰，因为建设周期，因为土地成本，因为大家贷款资金成本等诸多方面的影响，使得供给变成了波峰、波谷不断变化、交替出现的过程。实际上在盖房子和用房子的人之间存在着大量的资金力量雄厚的公司持有和经营这些物业，已经成为写字楼这样一种高端物业很重要的供求的平衡力量。

　　从所有发达国家看，还有一个明显的趋势，是和我们以前的常识和我们国家最近几年城市化进程不一样的。我们很惊讶的发现，包括我本人也是比较惊讶的发现，最近一段时间来，这些发达国家的都市里面，我们原来的城市功能分区，就是居住区和商务区有明显区分的格局正在被打破。在商业楼群和适合商务人群居住的住宅混型布局的模式，包括伦敦、包括东京的很多方面已经明显出现，而且这种规划受到政府政策的鼓励。比如英国的很多城市都是旧的，或者小城市，这些城市都在面临改造，这些改造就是连片改造，连写字楼群，连商务设施，公共设施和住宅一并改造，写字楼和住宅楼混合布局的模式，现在在国外已经成为一个新的趋势，因为人们不希望CBD这些地方在五点钟以后变成死街、死城，或者是犯罪高发的地方，希望聚集城市中高端商业地产的人气，这样的趋势也已经显而易见。

　　以上这些信息，我也没有及时思考，也没有很有规律的给大家探索背后客观原因究竟有哪几条，但是迫不及待的提供出来，谨供关心我们市场方面的人士参考。

　　主持人：大家知道我们陈老师还有另外一个决策是给政策提供咨询意见，目前市场上很多政府官员和咨询机构不愿意出来解读一些政策，所以也非常感谢陈老师在今天高场给大家做一个关于写字楼未来趋势的说明。