专题报道：国税总局通知二手房转让强制征个税

　　国税总局出台相关通知，要求自8月1日开始，国内居民在进行个人二手房转让时，所得收益须按照“财产转让所得”项目缴纳个税，该税率为固定的20%。该通知还首次明确了一系列的操作细则和税前扣除项目。

　　8月1日下午新浪房产联合北京娱乐信报邀请二手房专家、知名房产中介公司、房产记者一同就二手房个税的征收细则，个税对购房者的影响，二手房未来市场走向进行座谈。以下为实录内容：

   论坛嘉宾：

　　顺驰置业北京公司总经理 雷海荣

　　千万家房地产经纪公司总经理 华国强

　　21世纪不动产北京区副总经理 寇海龙

    金丰易居房地产经纪有限公司总经理 杨春龙

    我爱我家房地产经纪公司企划部经理 殷丽娟

　　中央财经大学校长助理兼税务学院院长 计金标

　　主持人：北京娱乐信报记者 张翼

　　         新浪二手房频道总经理 张智

　　张翼：新浪房产联合北京娱乐信报举办关于二手房强制征收个税论坛，这论坛针对8月1号实行的个税还有10月1号执行的二手房基准价，针对这些问题邀请房产中介公司的老总，以及税务方面的专家进行讨论，下面我介绍一下今天的专家。一位是中央财经大学校长助理兼税务学院的院长计金标，金丰易居的总经理杨春龙，千万家总经理华国强先生，北京顺驰总经理雷海荣先生，21世纪中国不动产北京分公司副总经理寇海龙先生，我爱我家房地产经纪公司企划部经理殷丽娟女士，今天的论坛由我和新浪房产，二手房频道总经理张智一起主持。

　　张智：从今天开始，强制征收卖房个人所得税，征收比例是20%。从大众的感觉和交易所了解到的情况看，感觉20%这个比例数字，真的挺可怕，我们也了解到一些状况，通过我们的网络平台和娱乐信报的平台，把这个里面到底有多大税费状况加到买卖双方中，请各位专家针对这些问题，我们的消费者想了解的一些东西，可能有一些实例，最好也给我们介绍一下。

　　张智：首先请中央财经大学校长助理兼税务学院的院长计金标老师，把税收的具体政策给我们做一个介绍？

　　计金标：近期房地产市场出现了很多组合式的政策，因为住房问题涉及到每个老百姓的切身利益，每项政策出台都会引起社会的广泛关注，这次针对二手房转让所得，征个人所得税，也不是一个很新的问题，我们个人所得税规定中早就有了，只不过二手房实际买卖转让所得资金当中，我们没有执行而已。现在实际上是恢复了，按照税法规定是恢复了。为什么这个问题大家那么关心，一方面是源于对现在政策并不特别了解。

　　现在新出来的政策，对二手房转让所得征税是两种方式，我们听到的20%，实际上是所得税的征收，通过二手房出售的收入，房产的价格，扣除了当时房子的原值，购房中发生的合理的费用，比如装修费用，还有一些税啊，都可以扣除的，有一个限额，是10%到15%的限额。这是净所得的20%。

　　还有规定了，二手房取得的渠道很复杂，有的不是通过正规的房地产市场，如果没有取得房子的原值的单据，根据现在的房子的价值情况进行评估，按照评估价，或者按照现在的成交价定一个比例，1%到3%。这是按照总值的1%到3%。从这个数字我们可以看到，总的税收负担相当于购房时候的契税，一百万的一套房子，也就是一万到三万。而且我相信，国税总局定这么一个比例，到地方肯定取最低值。

　　因为房产对地方很重要，地方政府希望房地产市场繁荣，也不排除地方上也会出台一些其他的政策。这个作为房地产新政的一个政策组成部分，倒不如说是一个政策导向。无非是向社会提供一个信号，不要搞投机性房产买卖。我们是政策鼓励消费者买房的，也鼓励房地产适当开发的。尤其鼓励二手房市场正常有序进行的。出发点并不是限制二手房市场，而是限制投机性的买卖。所以对大部分老百姓，如果自己拥有一套住房，希望把以前的房子卖掉进行升级换代，我们这个是免费的。尤其是对以前有公房，这里有很多的具体扣除规定，实际的税负并不是像我们想象的20%的负担，实际比这个低得多。

　　张智：这个征收的基数上您提到一个净所得，这个标准，哪位专家可以介绍一下，这个净所得的问题。

　　殷丽娟：我们从新政策里，已经讲到公式了，就是现在的转让收入，减去原来房屋的原值，还包含了当时你购买房屋的时候缴纳的税费，还扣除转让过程中的税金，包括营业税，公证费，还有合理的费用，比如装修费啊，贷款的利息啊，这部分费用都是合理的费用，其实要抵扣很多的费用之后再乘20%的税率，算起来并没有想象中的那么庞大，不用对20%的税率恐惧。实际到还涉及到很多的政策优惠的东西，你个人购买一套住房住满五年出售是不会征收个税，即使有个税的存在，也是有很多扣除政策的。

　　寇海龙：征个税的方式有两种，一个是差额征税，还有一个是确实提供不了原始凭证的话，北京市定的是按交易转让收入的1%征收个税。而且还有一条五年内经济适用房转让的话是免个税的。而且经济适用房允许转让的话，价格是不动的，所以就没有收入。

　　张智：房改房住满五年也是吗？

　　寇海龙：家庭唯一一套住房住满五年，再改易转让也是不收税的。如果房屋转让实际的收入，如果房价大概赚了25%，你出手了，基本上个税是不存在的。因为有装修是10%，如果做按揭的话，可以算一下，占贷款额每年多少，将近6%，如果两年的话，两年以后卖这个房子的话，利息这部分会有12%，你总房款是贷8成，就接近10%，还交了5.5%的营业税，三项可抵扣算起来接近原房价25%，实际上你增值25%是基本不交这个税的。

　　张智：假设这种可能性会出现比较多吗，净所得减掉一些成本，包括还贷的利息，我再次出售的时候，我净所得还到不到20万，怎么办，肯定就不用交个税了。

　　寇海龙：你可以根据比例算，你贷款40万，你每年交利息的话，基本每年是5%左右，大概是两万。

　　张智：40万贷20年应该是15万的利息了。

　　寇海龙：这个要银行出证明的。

　　张智：这些证明的来源，我怎么提供？或者从哪方是权威的，或者一个提供的标准？

　　寇海龙：按时交房贷的话银行给你打单的。

　　计金标：现在的政策，是刚开始第一天，地方执行当中，肯定会碰到很多的具体问题。比如说我们这里面规定，家庭自己住的唯一一套房子，如果销售，一年以内再购买另外一套，你交了税相当于抵押，以后还可以退税。近几天出现了很多突击产权过户的，正常情况父母一套，自己三口之家一套，现在很多父母没有房子，和子女住一块，这样就出现两套房子是正常的。

　　另外，与这个政策相关的很多政策空缺，比如我现在出售有这样的问题，造成一些投机性的行为，我就出租，如果出租的税负比这块低得不少，按说出租也要征收20%的税，但是现在没有。现在是核定一个综合5%的综合税。如果和这个税来比的，出租和出售比的话，相差比较大的话，这里面就出现税务恒动的问题了。以前有遗产税和赠与税，但是一直没有开征，现在房产的问题，已经到这个地步了。所以相关的房产的拥有和转移，继承、赠与，相应的税应该配套了，现在赠与按现在的办法没有办法了。