杨熙：任总从开发商的角度，讲了一下怎么建这个小户型，以及90平米新规下，考虑到房屋布局、朝向、交通动向以及它的停车、管线布局等各方面，未来小户型的建设成本可能会有一定的上升。但是，我们也知道市场价格，并不是完全由成本决定的，成本是一个重要因素，市场供求关系也是影响价格的重要因素。很多网友也在问一个问题，通过大量建中小户型到底会不会降低房价。看看哪位嘉宾能回答这个问题。

　　任志强：成本在上升的时候，中小户型起到的是总套面价格的降低，这套房子的总的价格会降低，2000元一平米的总价肯定会超过3000元一平米的造价，但是不等于单位面积造价的降低，公共走廊部分有可能增加了，你买了90平米的面积，可能你用的时候，大小户型交叉的时候，是公摊的面积，大面积户型可能分担得多一些，小面积户型分担得少一些，现在都是在90平米以下的时候，必然会把大户型分摊的部分抹掉了，大家都分担，每一个单体的面积的造价会增加。

　　聂梅生：原来小区是100平米为主的，洗手间可能是多少个，把户型数增加了，你的洗手间就增加了，另外隔墙也增加了。

　　任志强：管道井增加了，其他的管线配套也得增加。

　　杨熙：我们知道做市场价格并不是完全成本来决定的，有市场供求的因素，大家现在感觉市场上小户型比较少，开发商在目前的市场情况下，小户型比较少，小户型的单价相对来说比大户型低一些，然后就是小户型卖得比较快，从市场供应上的问题，我记得在博螯论坛上中体的吴总说过一句话，90平方米70%以上的政策以后，市场上会有几亿平方米的小户型出来以后，大量的中小户型进入市场，会促使小户型的

　　聂梅生：我就怀疑70%这个数是不是市场需求，我反复说这个事，昨天和江苏的开发商，他们专门跑到北京来反应情况，他就说根据他们那个城市，江苏的每一个城市，他们调查下来，正好是相反的，90平方米以下的小户型在市场中的量是30%，而不是70%，这个数字很重要，就像同质化竞争，在70%中全部都是小户型，这个结果倒不会是房价下降，倒会形成空置房，这比房价下降还可怕，凭什么是70%，最好是有一些相关的论证，70%是怎么出来的，怎么认为全国都是70%，如果不是呢，全国的房子都这么建，会不会五年以后形成空置。小户型、中小户型是应该做，前一段时间是比较缺位的。

　　任总说什么都可以实现产业化，为什么现在中国的什么都不实行产业化，是有一定的基础的，产业化有两个问题没有解决，产业化就非得标准化，标准化是从设计模式开始的，加拿大的梁是4×6的模式，不管梁多长，是放在商业建筑还是大户型、小户型，你要有一个模式。

　　任志强：中国以前也是有模式的，24变成45，45变成50，面宽都是2米7、3米、3米7、3米9。

　　聂梅生：现在没有，所以怎么产业化，都是不零不整的，他可以做四米四的台阶，可以做四米八的，没有倍数。

　　任志强：我们现在都在不断地切，有的时候砖两边都是半头砖，有的是一边是半头砖，我说装修材料可以做成一个模板直接贴在墙上。

　　聂梅生：设计的洗手间是不一样宽的，全装修怎么做，我觉得这个产业化、标准化的问题可不可以从小户型做起，它比较好标准化、模式化，这个数字是需要论证的，如果梁能够模式化，就很好产业化，钢筋含量方面都是算得不一样，怎么产业化啊，到底应该配多少钢筋。

　　任志强：载重量的负荷也不一样。这个户型，最后看看需求量，我们有一个问题要解决，谁在买小户型，或者说小户型准备卖给谁。我们从98年开始住房制度改革计算，到2003年为止，所有的新增的住宅面积是100平米，现在的社会中，不是大户型多，而是小户型多，在140亿的总量里面，或者说100亿左右的城镇建筑总量来说，国内80%以上是90平方米以下的小户型，北京市在2003年对北京市的房屋进行界定，100平米以上的房子只占到10%，到目前为止，我们超过100平米的大户型的总量是非常非常低的，尽管现在市场上计算的增量，当年的增量里面大户型变得很大，在每年的增加量里面是不超过2%的，建设部按照面积套算出来的住房私有化率的数字是84.3，现在有个问题，就是新产生的房子面向的是没有住房的人，也就是说没有住房私有化的19%或者20%，还是面向于剩下的已经有了私有产权房子的80%，这可能是我们最后聂会长所说的我们要依据什么依据来决定是多少平米百分之多少的房子，我们现在的房子是卖给谁的，是什么人在买。

　　说北京每年有1500万农民要进城，农民的房子是大户，农村的房子要远远大于城市房子的面积，这1500万农民进城的话，肯定是要买大房子，因为过去的面积很大，即使要补贴也是按照原来的建筑面积补贴，假如缩小面积，也会比现在目前的人均的面积高。我们1500万的农民进城过程中，有相当一部分是把原来的房子带进城的，比如说石景山，石景山城市化时，是带着房子的转成城市建筑的。深圳在城市化过程中，也是把农民的房子变成城市建筑的。住房需求这方面来看，是哪部分人需求这种小房子，假设80%已经有私人住房的人们买房子，是一个更新换代的过程，或者是提高住房标准的过程，这样的过程不会比原来居住的面积要小，或者说一定是有需求采取换房，假定是新的20%没有所有产权住房的人去买房子，可能资本是从零开始，可能对中小户型中低价位的要求高一些，有一些有旧房子的人，他只需要买20平米的房子，大部分的钱是原来的钱转换过来的，可以明显看出，我们的消费对象，或者说这对象户型的要求的消费对象是不一样的，不能一概而论，都是为了中低收入家庭。

　　杨熙：问一个网友提的问题，现在的新政之下，90平方米面积住房可能要占到70%以上，刚才也说了，未来在一些地方会造成空置的情况，是不是有这样的判断，90平方米作为一个分水岭，90平方米以上的房子由于供应量变小了，90平米以上的户型价格会往上走，而90平米以下的户型的价格因为供应量大了会往下走。

　　任志强：如果房价会下降，发展商不是傻瓜，就不盖了，为什么盖这么多卖不出去的房子，如果真是到了小房子的一定比例以后，认为市场不好以后，人家就不会去投了。

　　聂梅生：只要看一看，现在股市那么火，现在房地产市场的资金已经有很大一部分资金抽出去了，多少开发商，不是将来不盖小户型，现在就不在房地产市场了。

　　任志强：我们得相信市场经济中市场会决定吸引投资或不吸引投资，如果有这样的需求，盖多少小户型人们也会继续往前走的，因为有钱赚，没有钱赚，就不盖了，市场会有一定的调节作用，如果总的生产量减少了，没有房子可买了，小户型也一定会涨价，供求关系决定的，这个时候会吸引更多的发展商来盖房子，如果大家都不盖了，房价就上去了。

　　聂梅生：我觉得有一种会使房价平抑，如果地方政府把这个事情想明白了，中低收入的住房应该由政府解决，推出来很多北京的低收入住宅、中低收入住宅，政府去做这样的事，大量地推，这样平均下来，倒会解决低收入用户的问题，会平抑房价的。这样就起到了国六条最担心的事情，最终解决低收入住宅的问题，和谐社会的问题，开发商是有他的社会责任的，主要不在开发商，主要在政府这，政府需要把这一块赶紧补上，这一块解决重点还是在政府。

　　吕尚春：我们的报社派了一个记者去香港采访，是香港驻京办帮我们联系的，包括香港居住务的委员会，香港的区议员，很多的官员参与我们的采访，他们非常激动，他们说这是我们见到的第一个北京的报纸来采访我们，和我们讲了香港公证的前前后后，北京和香港的人口密度是11比5，他们43平米要住五口人，我们参观了他们叫做翠平春的住宅，三个篮球场，一个游泳池，商业配套一应俱全，现在的公共政策是从50年代开始，80年代开始政府开始逐渐拨款，走到今天，通过领汇基金REITS，把所有的商业和配套东西打包，是340亿港币，政府从现在往后若干年，无须财政拨款，能保证每年1.6万套的公屋。政府只要付出个启动的话，就无须政府以后再付出了。我们非常羡慕香港的这个，只要任何的家庭，不管你多么穷，只要耐心排队，政府肯定在3年之内给你一个房子。

　　任志强：香港申请公屋的时候，你必须是一个家庭，不是一个单人，你生活在香港的期限必须超过7年，你的收入必须低于多少多少，它有一系列的标准，然后再去享受。北京现在的廉租房标准已经是7.5平米，北京廉租房的标准已经大于香港申请公屋的标准，现在北京能够申请廉租房的人只有1万多户，每年的住房公积金的收入是富裕的，现在不是解决中低收入廉租房的问题，美国和香港都有另外一部分的解决办法，美国住房部有重点一部分是用贴息的方式，来解决这方面的问题，过了保障线不应该由国家公共补贴的人，买不起完全独立的产权式房屋的这些人，是在享受政府贴租贴息的，英国当时是用部分产权方式产生廉租，可以用20%的产权逐渐扩大产权，就变成了廉租房，然后逐渐地去买房。

　　我们没有租的产品，就造成了没有中间的替代产品，既没有地方去租，也没有实际使用中可以用于公房出租的这种，过去的公房出租的比例是很大的，如果我盖了一个公房，按道理在拆迁时我不该再给你30万，因为这个房子是我的，腾出来的钱完全可以解决租房的问题，香港的政府正因为我给你提供了政府应该提供的产品，所以它一定是小户型的，一定要限制你的，只能是限于人均多少多少平米以上的房子，破产法中，在破产过程中你不能去唱卡拉OK，不能坐出租车，这一套我们应该成熟，我们没有《住宅法》，希望尽快建立《住宅法》，把低收入家庭的社会保障，就是廉租房这部分解决了，应该用租的方式解决这方面的问题，而不是买的方式，这一系列的问题要用一个综合的系列工程考虑，不单说一个90平方米，不单说社会保障，有一些可能是贴息贴租的，把市场的商品房租过来，然后政府贴租，然后找到适应的对象租给这些人。

　　很多的国家都采取过类似的办法，我们的住房体制原来是百分之百的福利化，百分之百是国家给的，98年才改成市场化，比例很小，现在连30%的存量可能都不到，完全私有化的过程中，其中商品房的私有化部分，也就是20%多，60%多都是房改房，公改房的私有化比例，而他们购房的钱是非常非常低的，北京最低的是260块钱，全国平均起来有300、400的，但是平均这个价格已经很低了，这部分房越来越少，用低价买不到房子，用市场价买房子，低收入家庭买不起，这就是社会保障体系的建立问题，不能完全靠市场化。

　　我们市场上是不是有大量的廉租房卖给公务员，任何一个城市都有大量的公务员住房，这部分的标准并不高，在市场上到底用什么样的房子满足什么样消费群体，我们才能知道市场上真正需要什么样的产品，而大户型在这两年之所以生产的量比较大，在新增量里面占的比例比较大，恰恰是因为我们过去没有大房子，有一部分的人先富起来的，他们先卖掉了旧房子，改善了新房子的条件，因此在这个时候才造成了每年的供应量之间的比例有大幅度的提高，我们可以查查北京市的交易网，你会发现在小户型在别墅类或者公寓类的住房里面，所占的比例不是很低，反而是普通住房，过去的140平米以下的住宅里面小户型的比例更低了，更多的是两居、三居，而在别墅类里面是一居，不仅仅从面积数来决定，也不能从面积数来决定是否是中低收入家庭或者是小户型家庭。所有人都会用另外的办法在不违反规定的情况下做出一些猫腻，我们不希望市场上会是这样，我们看到国贸拆迁的房子都是80、90平米的房子，由于城市建设需要，被霸占了，我们不希望在21世纪新建的房子，不到20年的生命周期又被打断了，有人说把小房子可以改成大房子，在英国两室、三室的房子变成了一套，我们现在的建筑水平、结构形式都决定了我们很难把它变了，有很多的房你打墙楼就塌了，结构一动就塌了，英国一百年前都是框架结构的，把小房子改成大房子可以，我们80、90平米的房子是不能改的，改不成大房子，最后就出现了很多的问题，如果用框架结构的，成本就又会提高了。现在是系统工程没有得到真正的解决，而不仅仅是做不做小户型，做多少小户型的简单问题。

　　这个问题定完了以后，没有一个发展商可以违背这个政策，就看地方最后的结果，看什么政策来做什么样的产品，如果符合市场的需求，就会有大量的投资者进入和生产，如果不符合市场需求，就没有那么多的投资者进入和生产。

　　杨熙：感谢华远集团总裁任志强和全国工商联住宅产业商会会长聂梅生参加我们的本次嘉宾聊天，由于时间关系，我们的聊天到此结束，希望大家更多的关注我们新浪房产与《经济观察报》联合主办的蓝筹地产行动的系列论坛，关注新浪房产。