6月，京城商业地产市场照例开始进入一个总结调整期。京城各大代理机构也在忙于将上半年商业地产市场的各项数据指标进行汇总分析。而与去年一样，这个时段的京城商业地产同样也是被新政调控的氛围所笼罩着，虽然今年的新政主要是针对住宅市场。

　　受整个大环境的影响，进入6月，京城商业地产市场或多或少地由于新政的出台而产生了一些波动。中国商业地产联盟副秘书长钟铁滨在接受采访时表示，虽然目前从数据上来看

，这种波动或影响没有明显地表现出来。但从部分开发商的表现来看，肯定是有影响和波动的。他认为，这主要是由于政府及相关部门的调控措施出台之后，住宅项目的利润被逐渐压缩。同时，政府对商业地产的相关调控措施还并没有出台，目前也没有过多的开发限制，使得多数寻求出路的住宅项目开发商将目光投向了商铺等商业地产热点领域。

　　上半年境外购买活跃

　　今年上半年，京城商业地产市场中写字楼的交投量极为活跃，并且大多是境外资金整售北京写字楼项目。根据仲量联行和戴德梁行已经发布的市场报告显示，在第一季度，北京有4座写字楼项目被整售。其中，亚洲国际金融投资有限公司以约2.726亿美元的价格购置了位于东二环沿线华普中心的两幢写字楼，总面积为13万平方米。日本基金Replus则购置了中央商务区华贸中心两座尚未完工的办公楼，售价尚未透露。戴德梁行估计认为，这两单的成交额均在20亿元人民币以上。

　　此外，5月上旬，新加坡凯德置地斥资13.2亿元买下了北京西环广场一期和未完成的二期商用部分，包括七层商场、三幢办公楼、一处办公群房等。在戴德梁行发布的“亚太区投资物业市场报告”中则显示，在1-4月，中国内地的主要物业投资交易总额为 6.26亿美元，其中北京朝阳区华普中心以高达2.72亿美元的价钱出售给国际投资者，更是创下了自2001年以来单一写字楼买卖金额的最高纪录。

　　而在境外资本大举整购的同时，国内企业也有所动作，其中包括浙大网新科技股份有限公司购置了位于中关村地区北京·国际的一座写字楼；美林正大投资集团购置的位于工人体育馆旁边中国红街的一座写字楼。

　　此外，根据目前已有的数据显示，截止到目前，京城写字楼的租金水平略有上升，目前均价为5.6元/平方米/日。随着办公用房需求的继续上升，包括金融街等区域的写字楼租赁市场保持平稳。而在近期部分写字楼项目陆续入市的影响下，市场总体空置率略有攀升，平均空置率升至17.9%，上升6.7个百分点。

　　钟铁滨在采访中总结认为，今年上半年的商业地产市场可以说已经从忙乱不堪的状态中走了出来，目前商业地产的开发商也已经清醒、理性得多。整个商业地产正朝着理性、平稳、成熟的方向发展。

　　新政主要影响供应和资金

　　在谈到新政在未来一段时间内可能带给京城商业地产市场的波动和影响时，钟铁滨认为主要将体现在两个方面，一方面是商业地产开发量的增加。由于目前商业地产没有住宅地产的两个“70%”的限制，在土地审批等环节也没有过多的条条框框，因此留给了开发商更大的开发空间。开发商在拿到土地之后，想开发什么样的项目只要是符合其利润追求就可以了。

　　另一方面则是为了吸引海外资金而开发的项目将会不断增多，这主要是由目前国内商业地产开发中所面临的资金瓶颈决定的。目前，北京商业地产项目普遍需要资金的长期持有，但国内的融资渠道有限，开发商为了能够快速地回笼资金，曾经采取了而且现在仍在采取的分割式销售，即售后包租的形式。但随着不久前建设部投资风险警告的提出，投资者势必会对这种投资项目谨慎地加以考虑，使开发商需要寻求新的融资渠道，必然会将目光转向境外的资本，尤其是在上半年境外购买极为活跃的市场环境下。

　　事实上，此前出台的一系列意见、措施，包括“国六条”、国家9部委意见以及北京4部门措施，指向的调控目标是住宅市场，目的是为了调整住房供应结构和稳定住房价格。若干条款与商业地产并没有直接的联系。但商业地产的业内人士同样也是在时刻关注和研究着新政的动态。业内人士认为，新政中的一些条款对商业地产的发展仍然是有间接影响的。如二手房营业税的调整。这种调整将促使部分投资者从住宅市场转向商业地产市场，让从住宅市场撤出的资金在商业地产市场再次扎堆。从而提高商业地产的交投量，带动成交价格和租金的上升。

　　同时，对房地产开发信贷、闲置土地处理、房屋拆迁、调整和规范房地产市场秩序及房地产统计和信息披露制度的规定，也是对商业地产开发的直接约束。特别是对于闲置土地处理的规定，可能会使北京位于核心地段或热点区域的“烂尾”商业项目加快“盘活”。

　　持有物业下半年被看好

　　面对新政带给商业地产的波动和影响，京城商业地产市场会怎样应变？而下半年的整个市场走势又会如何变化？对此，钟铁滨提出了两个关键词——资金、人才。他指出，资金问题一直是困扰商业地产发展的瓶颈，开发商在进行商业地产开发过程中的融资问题是不可回避的，而海外资金希望在北京商业地产市场上寻求投资的意愿也是很明显。但这种需要相关专业人士的指导，目前这样的专业人才还很匮乏，因此要有应变的能力就必须加强商业地产方面专业人才的培养。

　　对于下半年整个市场的走势，有预计显示，下半年京城甲级写字楼的平均租金将出现小幅下降，大概在5%-7%。同时，随着供应高潮临近，开发商将开始更多地倾向于持有商业物业，一些持有大型商业中心被业内人士认为是令人期待的领域。这主要是由于近期一些持有型商业物业陆续开业，如中关村广场、世贸国际商街等，这些物业不同的定位和运营模式受到了很大的关注。(仰静 齐琳/文）

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