-经济观察报记者 阳静纯 姜洪桥 深圳、北京报道

　　3月份，香港各开发商纷纷交出他们极富“内地”特色的年报。

　　据和记黄埔23日发布的2005年业绩公告显示，其土地储备达到了6800万平方英尺，主要以住宅物业为主，其中94%在内地，5%在英国与海外，1%在香港。李嘉诚在业绩发布会上

表示，长实以及和黄在内地的投资总额已超过1000亿港元，今年整个集团在内地的投资规模将达到历史高峰期。

　　而就在前一日，中信泰富主席荣智健亦表示，预期今年资本开支约100亿港元，其中，投放内地房地产市场资本开支约50亿港元。

　　甚至在内地发展略显落后的香港地产巨头新鸿基地产(0016.HK)亦在此前的1月28日宣布，将与华润集团组成合资投资控股公司，发展内地的地产项目，总投资额为7亿港元。

　　据公开资料显示，过去一年内，香港大型发展商，不计中信泰富、华润及中国海外等主要业务在内地的香港上市公司，在内地购入的地皮超过30幅，占地面积超过800万平方米，成交价总额逾358亿元。另据有关统计，截至2005年底，香港知名地产商在内地土地储备总量已经超过4100万平方米。

　　有迹象表明，某些香港上市公司本土业务的进一步发展已表现出“空心化”苗头，“某上市公司未来90%的地产收益将来自内地。”中原深圳地产总经理李耀智表示，“香港100多家地产上市公司，80%以上都发展了国内地产业务，内地业务加重将成为趋势。”

　　备粮草

　　2006年2月8日，和记黄埔和长江实业在香港联合发布公告，称将出资4.758亿元与广州一家房地产公司联合开发一块地。然长和系的圈地以去年为烈。长实2005年度中期报告显示其上半年共购入8幅地块，地域涉及北京、重庆、武汉、长春等地，每块地动辄二三十万平米。

　　这些港资开发商战线布局一般是先进入京沪一线城市，近年开始向二、三线城市拓展。如恒隆地产过去十多年一直集中在上海发展，从2004年开始向天津拓展，在未来的三至四年，更计划进一步在中国其它的10个或以上的城市投资。

　　李耀智表示港资地产商比较偏爱上海、北京这两个城市。城市的经济体量和人均消费水平是港资选择城市的基本要素，在此之外，还受别的一些因素影响，一是这两个城市国际化程度比较强，为投资基金所熟悉。二是这两个城市盘子比较大。三是经济发展和人均GDP比较高。

　　虎杰投资顾问公司首席分析师张寅认为香港人喜欢上海还有感情因素在里面，和台湾人喜欢上海是一个道理。“以至于上海获得的土地价格并不便宜。”

　　而北京以其特殊的政治文化中心受关注是很自然的事情。但张寅表示港商在去年宏观调控的时候，北京普遍被看好，却反而没有提前做准备。“北京的搞关系成本要高于其他城市，而且港商在北京有败笔经验，有历史纠葛，比如新东方广场。”据张介绍，去年北京税务部门曾经调查过外销楼盘在境外结款逃税，一个知名香港地产公司受到重点调查，当时对港商也产生过很大震动。“从这些事情来看，港商可能宁可放弃北京的机会也不愿承担过多的风险。”张说。

　　而近两年港商转战重庆和武汉，张认为和调控有一定关系。“去年他们拿地成本较低，今年以这个价格肯定是拿不到的。这点尤以重庆和武汉为甚。重庆号称小香港，地形和位置类似于香港。武汉则是因为交通便利。”张还表示这些在武汉和重庆，情况可能就不同了，他们受到了地方政府的邀请，以一种大盘运营商的角色参加到城市开发中，地位较好。“和黄进入深圳也是因为受政府邀请的影响。”李耀智说。

　　同样，一些内地概念和在港上市公司也在加快跑马圈地。富力地产自去年上市以后，在广州新购入四块地，又在西安和重庆各购入一块地。

　　高端

　　这些携有千亿资产的开发商在天价拿地的同时，推向市场的也将以高端产品或是写字楼、商场等商业地产为主。

　　“精确打击，做高端市场而不是全面拼比。在这个领域他们拿出性价比高的产品就可以。”张寅分析他们的基本特点，“他们同时还和跨国中介公司捆绑在一起，进入中国的国际客户首先选择他们。所以他们对内地房地产商的影响主要在高端产品方面。”

　　国泰君安港股分析师戴祖祥亦表示港资物业类型受宏观调控影响不大。“国内将加大中低端市场住宅供应，这一块房价将受较大影响，但高端产品受供需市场影响价格反而会上升。”

　　占30%的持有性物业是香港开发商的经营模式，我们可以注意到港资进入内地的首选开发类型多是商用物业，例如上世纪90年代新鸿基在北京投资的新东安市场，恒隆一掷百亿投资的上海港汇、恒隆两大广场项目。截至去年底新鸿基在内地拥有900万平方呎的发展中物业，其中260万平方呎的已完成投资物业作长线投资。

　　而恒隆地产更是从持有性物业中收益颇丰。其上海物业租金盈利大幅增长，占到集团物业租赁盈利的四分之一。据恒隆地产2005年至2006年中期财政报告显示，该集团2005年下半年物业租赁业务颇为理想，尤其是上海港汇广场其租金收入总额上升34%，成为支撑其利润小幅上涨的主要原因。

　　并且，这些物业不仅能持续性提供长期稳定收入，从去年底香港REITs上市后，还将有利于港商分拆这些物业在香港上市融资从而加速其在内地投资步骤。

　　例如在商用物业大尝甘醴的恒隆地产计划在未来3年内，斥资200亿至250亿港元，在中国10个主要城市发展世界级商场物业。这些资金筹措据该集团去年上年报显示其有意将内地业务分拆上市。有此打算的不止恒隆，如丽丰控股有意分拆内地项目如上海香港广场及广州五月花商业广场等以REIT方式在港上市。

　　搭上高速列车

　　与国内市场相比，香港楼市则增长乏力。“香港楼市现在的确有点尴尬，人气有但是不强，不如以前。主要原因是美元升息，香港金融市场紧盯美元，要保持比美元高的利率，这是房地产行业较为敏感的。”张寅说，“并且香港的土地供应相当有限。”即使如此，开发商购地积极性也越来越小。

　　据摩根大通报告，地产股是中国2005年的市场热点，其投资回报率超过100%。与内地地产股相比，2005年香港地产股的表现令人失望。受全年连续加息拖累，2005年香港地产股的总回报率仅为7.7%。

　　报告还预测，2006年地产股预计仍将成为表现最好的板块。在整个亚太地区，预计地产股2006年的加权平均总回报率将达12.2%，中国内地的

　　“就公司收益来说，内地收益短期内不太可能超过在香港的收益。香港楼市单价仍旧比内地高很多，而且房地产开发周期较长，从购买土地到实现收益需要较长时间。”张寅说。从港资开发商发布消息预计，2007-2009年香港开发商将进入内地物业的收获高峰期。