2006年5月20日，房地产界的又一盛会——2006中国首届环渤不动产发展论坛，将在河北廊坊拉开帷幕！

　　有关金融业、地产业专家围绕“环渤海经济及不动产现状与未来发展趋势”及“环渤海不动产开发运营与投融资渠道”两大主题展开，全面阐述京津冀经济一体化趋势、环渤海品牌建筑与人居环境及环渤海土地价值的开发与利用、金融信托在房地产开发中的作用、加快钢结构民用建筑推广利用、企业诚信和社会责任等内容．以下为论坛实录。

　　主持人刘建宏：我想和大家分享一下我的一点感受，关于这个论坛，每个人都会有不同的认识，我在10年前出差去上海，当时的上海给我留下什么印象呢？虽然浦江水还在流动，和当时的广东、深圳比，上海是一座很凝固的城市，上海的同行都在热烈的讨论的一个话题就是要不要到浦东去，因为上海台把新的台址选在了浦东。十年之后浦东成了现在的这个样子。和现在的上海相比，我觉得环渤海地区的很多城市像十年前的上海，是一个相对凝固的城市，我们的发展速度相对较慢，但是大家应该看到，“十一五”规划当中，关于环渤海经济圈重新的定位和一种演绎，实际上新的大潮已经到来了，参加这个论坛，希望大家成为新一轮的弄潮儿。

　　下面我们请出中国房地产协会会长、原建设部副部长宋春华先生。

　　宋春华：非常高兴参加2006首届中国环渤不动产发展论坛，环渤海经济圈现在发展势头非常好，这是继长三角、珠三角之后的又一个经济发展区，是我们国家一个新的经济隆起地带。我想这样一个经济发展，确实需要房地产业做好服务。因此环渤海地区的房地产业如何能够保持一种健康、稳定、可持续发展非常重要。所以今天我想就“促进房地产业健康发展”的问题，讲讲我个人的一些看法，我讲这个题目是“稳定政策、细化措施、有效调控”。

　　去年，中央实施了加强房地产宏观调控的决策和部署，出台了“双八条”的调控措施，就是“先八条”“后八条”，取得了一定的成效，这种成效主要体现在总体的投资增幅有所回落，部分地区的价格长势趋缓，供应结构优所调整，不良的市场行为受到抑制，具体的数据，因为时间关系，我就不讲了。

　　当前对房地产市场的调控问题。房地产作为不动产它的主要特点就是产业链条很长，运行的周期很长、惯性大、地区之间的差异性大，所以调控政策的效益是个逐步显现的过程，需要有一个过程。而且地区的差异性也决定了对政策反映的敏感度是不一样的。特别是“新八条”出台以后，有的地方相当敏感，有的地方相对来讲，不那么敏感。有的地方对某些部位特别敏感，有一些地方对另外一些部位特别敏感。特别是作为这么一个大的产业，产业链条这么长，它的深层次的问题，特别是涉及到法制建设的完善、基本制度的改革以及市场主体观念的转变。我讲这个主体包括政府、包括发展商、包括金融机构、包括中介，也包括消费者，这种观念的转变，我觉得需要有一个过程，这个过程也就是我们培育市场逐步走向成熟的历史进程，不是一天两天的。发展商有发展商的理念，消费者买房也有自己的理念，是不是就是买涨不买落？政府要是不是把这个底价搞得越高越好，我想这些东西也都不是一句话，两句话能够说清楚的，所以我觉得一个成熟的市场，需要有一个历史性的培育，不是说一年两年。

　　因此，对市场的调控，我认为不可能是短平快的。必须稳定政策，细化措施，实施有的调控，这样才能促进房地产的健康发展，我认为关键是政府措施要越来越细，这样的话，调控才会有效，行业才能稳定健康的发展。

　　所谓稳定政策我个人认为就是要有明确的调控预期，我们这样一个调控要达到一个什么目标，调控预期有一个稳定的预期。我们的政策应该有鲜明的取向，往哪个方面调，而且要有完整的政策体系、明确的预期、鲜明的取向、完整的体系。在这个大的前提下，特别是对于具体的政策，要细化。要做到有的放矢，这样利于见到实效。

　　关于调控预期，我们学习了中央的“双八条”，包括最近披露的中央即将出台的新的六条调控意见，我个人认为这些预期是主张的。第一个住房市场应该稳步运行，防止大起大落。第二个住房公平逐步实现。我们要实现人人享有适当的住宅，体现住房的公平，但是，要逐步实现。住房的质量要快速提高。稳步运行、逐步实现、快速提高，这三个方面应该是我们的稳定的调控预期。

　　所谓鲜明的政策取向是什么呢？就是重点解决一部分地区，特别是少数大城市房价上涨过快、中小户型中低价位的商品房供应不足，包括经济适用房。另外，市场的秩序有些地方还比较混乱。重点调控解决这样的一些问题。

　　关于政策体系的问题，实际上就是一个“组合拳”的问题，不是单打，因为涉及很多的部门，很多的要素，很多的方面，所以这些政策应该是一个体系，在“双八条”的基础上，中央又将出台新的六条，我看了新六条以后，我觉得新六条可能会对一些具体的政策措施，在“双八条”政策框架的基础下，又做了进一步完善和细化，更便于各地、各部门执行、操作。

　　我个人认为，我们有两个八条，又有一个六条，我想一些基本政策，应该是很明朗的。具体的操作也会越来越细化。在这样一个情况下，我觉得恐怕还要选择重视若干项重点的工作，把近期的政策调控和长期的具体建设结合起来，想得更远一些，建立一种长效机制。总体的目标或者更长远的目标就使得我们大的产业——住宅建设，能够长期稳定、健康、可持续的发展。

　　今天我讲讲我觉得要重视的具体的工作，这些工作要做得好会有利于调控。

　　第一重视产业政策，完善产业机制。

　　各个国家的政府对房地产市场都是直接干预的，而且干预的力度也是比较大的。包括那些市场发育程度比较高、市场化，更强调市场经济的一些发达国家，这种干预和调控除了与法律所确定的基本制度加以稳定的强制性的调控以外，法律就是很稳定，而且法律是强制的，我看大量还是审时度势的政策性调控。因为特别是市场的形式，它也是随时在变化，一方面我们有基本的法律，基本的制度，另外，靠政策，政策相当于法律，我们叫做政策多变，实际上就是政策是可以表达的。

　　特别是关于产业政策的问题，我想中央现在特别重视，因为“十一五”规划里面，就强调“加强和改进产业政策工作，采用经济手段促进产业发展”。国家将“采取积极的财政、土地、价格等政策，支持服务业关键领域薄弱环节、新兴产业和新型业态的发展。国家改进和加强产业政策工作，特别是刚才讲到的服务业的关键领域、薄弱环节和新兴产业要给予支持。我们房地产业已经被确认为重要支柱产业地位，房地产业的关键领域，或者关键解决的问题我看就是两个：一个就是“居者有其屋”，就是人人都能住上房子，都能享有住宅。第二“屋者优气质”房子都应该是高质量的，所以人人不但要住上房子，还要住上好房子。怎么解决？一个深化住房制度改革。我们住房制度改革我觉得很重要一个出发点就是实现住房的商品化、社会化，让更多的人能够享受到改革开放的成果。另外，就是我们确立房地产支柱产业地位。特别是推进住宅产业现代化，当前着重要发展“节能省地”型住宅。

　　在这个情况下，我们的房地产业或者住宅产业现在还没有出台国家的产业政策。所以我觉得是不是应该作全面真实的产业调查。根据国家支柱产业政策和切实解决好群众住房问题，这样一个迫切的要求，要出台我们国家的房地产业或者叫做住宅与房地产业产业政策。

　　这个产业政策应该就产业性质、地位作用、发展目标规模、科技进步、土地规划、环境保护、节能降耗、资金信贷、市柴交易、价格管理、财税费险、行业基金等等，涉及到行业各个方面的政策做好相互衔接和配合。这是一个大的政策体系，围绕住宅和房地产。

　　第二结构问题。结构问题也是一个大问题。中央一再调控增加中户型中低价位的供应问题。所以我觉得一定要重视户型的选择，合理的引导消费。

　　户型选择十分重要。因为户型代表着居住水平，反映出消费理念，决定着开发供应的结构，影响着调控政策的取向。

　　户型选择是个动态变化的过程，不可能一开始就是这么大的户型，我们都经历过，我们最初是50几平方米，60、70平方米，现在大得多了。确实是一个变化的过程，但是在一定的时期里面，又具有相对稳定的特征。影响户型的因素是很多的我认为最主要的是经济发达程度。第二个收入的水平。经济发达程度，老百姓富裕不富裕，也涉及到价值观念资源禀赋。有钱的人一定住大房子，价值观念不同，我调整我自己的消费结构，我用在非物质消费，服务型的消费，我可以旅游、健身、保健。所以我觉得这是一个价值观念的问题，决定资源禀赋，这是一个前提。没有那么多的地，没有那么多资源、没有那么多的淡水，这个和户型都有联系。

　　户型的大小总体上是由市场需求决定的，但是合理的引导也是非常必要的。特别是户型因为涉及到要占用公共资源的问题，所以不能为所欲为，我想做多大就做多大，必须加强管理、调控。我觉得合理的户型应该具有以下特点：

　　第一个就是体现合理的消费理念，合理、适度、可持续，应该是这样的户型。我们应该摒弃炫耀性、摆阔性、竞争性的户型。首先体现科学的理念问题。

　　第二比较好的满足当前的需要，又有一定的适应性。你觉得小，小到一点适应性都没有，当然我们有二级市场，从社会上让整体的房地产有比较长期的适应性，但是作为一个个案来讲，我觉得应该有一定的吸引性。就是在功能这个方面，有比较长的生命周期。

　　第三主导户型应该着眼于服务广大的中低级收入者，中小户型应该成为我们住房供应的主体。这样就是有助于改善我们的住房供应结构更加合理。

    主题演讲：

    聂梅生：二线城市房价走势将会步一线城市后尘

    建材研究院刘建一：有眼光的发商应炒作健康住房

    清华教授郭彦林：钢结构住宅不可能成为一个主流

    朱正举：在住房问题上政府应有正确的导向(图)

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