文/《中国不动产》记者 茹珊珊

　　据业内人士估算，目前北京大约有15%的物业遭遇贬值。对于这些物业的开发商，每一个贬值的物业都是一座耻辱柱。那么，造成物业贬值的原因究竟是什么？在物业贬值背后又蕴藏着怎样的商业逻辑？

　　著名表演艺术家朱明瑛与北京建国物业管理有限公司之间的物业费纠纷案至今悬而未决，在这个闹得沸沸扬扬的案件背后，有一个似乎被忽略的事实：案件涉及的物业，已经严重贬值。据业内人士透露，某小区房价，已由最初的售价15700元/平方米，到现在10000元/平方米都乏人问津。该物业大多数业主因此拒交物业费，并与物业管理公司打起了旷日持久的官司。而与此形成对比的是，截至到3月26日，北京商品房均价同比上涨近18%。

　　朱明瑛的案例并非特例。北京的建国门、东单等黄金地段的某些物业也在悄然贬值，有一些项目曾经卖到4000美元/平方米。当年它们是北京卖得最贵的房子，现在连1500美元/平方米也卖不掉。而这些房子建成至今，也不过10多年光景。

　　反观

　　物业贬值对社会资源造成浪费，也直接影响到相关开发商及物业管理公司的声誉。那么，不动产物业贬值的原因究竟何在？与物业费、物业管理是否相关？如何才能有效避免物业贬值？就这些值得开发商关注的问题，《中国不动产》记者采访了戴德梁行、安信行等相关专业机构。

　　物业费被“黑”导致物业贬值

　　戴德梁行设施及物业管理部执行董事容国梁在谈到香港房地产的成功经验时介绍说：“在香港，针对物业的保值升值，投资方设有专门的团队，在一些CBD商圈，尽管租金、物业维护费收得很高，但都把钱真正用在了租户身上，如用于外立面的重新包装等。又比如，30年前写字楼的弱电系统没有这么发达，那么就加装宽带、增设监控系统”。这些物业的后楼梯可能是很旧很旧的，但这些房子的设备却都是现代化的。

　　我们的情况可能恰恰相反。北京安信行物业管理有限公司总经理张大可在接受记者采访时首先指出，物业贬值与物业管理水平有直接关系；而许多物业之所以贬值，是业主交付了物业管理费，并未完全享受到应有品质的物业管理服务和设备、设施的维护。张大可进一步分析说：“几年后物业管理公司要求业主进行二次投入，交出一些钱用于修缮甚至更新，但由于对物业公司失去了信任，业主拒缴费用，由此形成一种恶性循环，结果是大家不敢租、不敢买这个楼盘，导致这个物业的价值越来越低”。

　　例如，位于朝阳区雅宝路的某高档公寓，业主入住时收取的物业费是6元/平方米。据知情人士透露，这部分钱并没有真正用在小区设施的维护上，3年后，业主被告知需要再交付300元/平方米的费用用于大修。这位业内人士表示：“如果有很好的维护，短短3年的时间是根本不需要业主进行二次投入的”。

　　一位业内人士告诉记者，中国70%的物业管理公司至今都是开发商的子公司。这种“父子”关系导致：一方面，物业公司对开发商的施工进程起不到实质性的监督作用，施工质量难以保证；另一方面，业主所上缴的物业费大部分通过物业公司转移到了开发商的口袋里挪作他用；物业费真正用于物业管理的所剩无几，无法维持日常的硬件维护与物业服务。例如，北京长安街沿线某高档写字楼，每月的物业管理费是30元/平方米，这已经是很高的收费了，而最近物业管理公司要求再加收费用，受到业主们的一致反对。业主要求对账目进行核实，才发现每年至少有四、五百万的物管费不翼而飞。而这家物业公司正是开发商派生出来的附属公司。

　　管理水平低造成物业贬值

　　除了管理费用，物业贬值也与物业管理水平有着密不可分的关系。美国汉斯公司刚到北京发展时即遇到一个麻烦：在美国20几个人就可以管理的一栋大厦，在北京却不得不雇用200多人。因为北京物业管理的专业化程度太低，在美国可以外包给专业公司的工作，在北京却找不到相应的公司。北京安信行物业管理有限公司总经理张大可直言不讳地说：当前国内物业管理的专业化程度并不高，物业管理这条产业链也没有真正形成。一方面是一个公司可能无所不能，另一方面却是每一样都做得不精道。物业管理的专业化正是要完善这条产业链，使物业公司成为一个“集成者”、“统筹者”，凭借自身专业化的组织管理结构和辨别合格供应商的专业管理水平，实现以技术管理为网络中枢的“虚拟管理”。把那些劳动密集型的服务项目以外包方式交给社会上相关的专业公司进行管理。

　　而物业管理专业化程度低的一个重要原因，正是制度上造成的房地产“建”、“管”分离不彻底。“如果物业管理行业与房地产业之间不能彻底分离，这个行业真正的市场化也就无法实现”。一位业内人士分析说：“物业管理上的许多问题根源于政府制度建设上的漏洞，物业管理行业尽管鱼龙混杂，存在着一些不道德的行为，但并不是所有的物业公司都不讲诚信，其实开发商也不愿遗留那么多问题。但是政府官员们在设计这个体系和制定相应政策时，就已经给物业管理行业埋下了很深的隐患”。没有充分的市场竞争，也就缺少提高管理专业化必要的动力。例如，政府强调前期物业公司的选择必须采取招投标方式，由开发商牵头，政府邀请专家来评标。有业内人士指出，这个看似公平、透明的方式背后却是玄机重重。开发商可以一如既往地通过寻租行为暗箱操作整个招标过程。更为严重的是，评标的专家大部分是物业管理公司的老板，在评标过程中，投标者的标书会分发各位评委人手一份，一些做得出色的标书不但由于其间的暗箱操作不能中标，反而面临着标书内容被剽窃的危险。这无疑是对物业管理企业的智慧和创造力的一种打击。

　　该业内人士建议，应尽快实现物业管理与房地产业的分离，同时引入第三方监督机制，开发商在立项时，需要委托一个监理公司做监管工作，从而保证业主的利益，克服物业管理公司与业主“信息不对称”的难题，同时节约服务买卖双方的交易成本。

　　前期介入有助物业“升值”

　　某外资机构整栋购买了位于CBD国贸商圈的一座物业，这座物业现由某国际著名物业公司管理；买家在购买时表示，如果这座物业在前期设计时就有这家物业公司介入，我们会出比现在更高的价钱。

　　因为这家物业公司的前期介入，会使物业的设计更合理，更便于租户使用，从而提高物业的租金与出租率，也会有效降低物业的运行成本。

　　“物业一开始的设计就很重要，物业管理公司能够提供设计上的技术支持和项目运营的方法，比如电梯需要多少等问题，这与物业今后的价值有直接关系，物业硬件的问题将直接影响到物业的保值升值。”戴德梁行投资部董事邱振发说。

　　物业管理公司在设计筹建期前期介入会帮助开发商提升物业的整体品质，包括功能的设计、建筑质量的保证、环保材料的使用以及建立一整套日后维护保养措施等。张大可认为，一个好的物业管理师在前期设计过程中所起到的作用，常常是设计师、设计单位所无法取代的。物业公司的前期介入，对于项目的合理设计、精细施工、降低开发和使用成本及顺利入住都将发挥重要作用，最终使业主受益。

　　但是由于开发商观念上的误区，大都不愿花这部分钱请物业公司在前期介入。“在大厦筹建期聘请物业管理公司的工程技术人员，其实花不了多少钱，大概每月三、四万元，但它所带来的收益却有可能是上千万元。”张大可介绍说，“中关村西区一个项目在选择自控设备时来找我们咨询；这套自控设备有50多种功能、2000多个控制点；开发商如果问设计师哪些功能要、哪些不要，设计师可能会说都要；但实际上，以目前中国的能源供应品质、相应的标准、地域气候特点、相关配套设备的水平及日后的维修保养能力等情况，都会影响到这些功能的发挥，有些钱在中国可能是白花，而只有使用过这些设备的物业管理师才会有这样的体会。”

　　市场定位影响物业未来价值

　　可能影响到物业贬值的因素很多，涉及到市场定位、规划设计、营销策略、招租、物业管理等一系列问题。戴德梁行的容国梁凭借其多年的从业经验，认为市场定位是其中最为重要的环节。找准市场定位后，再根据自己的资金实力来安排投入，同时要有一个明确的预算，是5年、10年或者15年回收成本，还是包装再出售。

　　“现在许多开发商在接手项目时并没有一个准确的定位，而是凭感性做事情，他们缺乏对数据的分析和客观因素的考虑，通常是眼高手低，跟项目谈起恋爱。”容国梁说：“如果一开始市场的定位就有误，也没有准确评估自己的资金实力，过后发现口袋里的钱不够，便一再压低成本硬撑，进口设备换成国产的，结果质量受到影响，而后的路就很难走了。”

　　另外，开发商在进行产品的市场定位时也要转变思路，并非租金越便宜越好。假使周围都是高端项目，而开发商资金投入不足、配套设施不够完善，尽管压低租金也能招来不少租户，但你的设备落后，租户也不爱惜，长此以往就会形成一种恶性循环，物业价值也只能越来越低。国内的资讯相比国外并不是非常流畅，你一旦出了名，无论好坏都会很快传播出去，如果形象不好就很难改变。

　　谈到如何实现物业的保值升值，容国梁表示，这需要投资方(开发商或大业主)、执行方(物业管理团队)、用家(买家、租客等物业使用者)三方面的通力合作。如果说执行方由于市场需求而要求投资方增加设备，但投资方出于节约成本的考虑不愿追加投资；又或者物业的目标使用者与物业应该面对的租客不符，由于对设备使用不当、造成人为的损坏等。这些因素都会影响到物业的价值。

　　采访中，也有专家提出，有些物业的价格变化并非真正的“贬值”，而是一种“价值回归”。张大可即认为：某些项目当年的高价销售，其实是一种虚假现象，是由于房地产市场供需不平衡导致的虚高