作者：万科集团总经理 郁亮

　　4月27日，人民银行宣布上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，其他各档次贷款利率也相应调整。

　　万科认为，利率调整是全局性的经济政策，其作用涉及各个经济领域，房地产只是其

中的一个方面。从对行业的影响来看，对购房者支出、市场需求和房价的影响并不是最主要的，更重要的是，加息周期的环境特性将进一步显现，融资能力将变得更为重要、行业整合将会加速，而集中度将会进一步提高。

　　购房总支出增加，但幅度不大

　　按照下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍的规定，如果商业银行执行下限利率，1-3年

　　加息对一次性付款购房者没有影响，而对按揭购房者，将造成其贷款利息的增加。如按照等额偿还法，一套100平方米、单价5000元的住宅，首付2成、贷款20年，在

　　对于已经购房的人来说，利息上升的数额就是其购房支出增加的数额。而对于尚未购房的人来说，加息对购房需求存在一定影响，从而对名义房价有一定下拉作用，但这一下拉作用不可能完全抵消利息支出的增加。

　　由此可见，本次利息调整将增加所有购房者的购房支出，但本次调整的幅度决定了并不会显著增加购房者负担。而对房价的影响幅度，将低于利息支出增加的幅度。

　　开发商财务成本上升，不同企业受影响不同

　　房地产属于负债率较高的行业，一般来说受加息的影响也比较大。但不同企业受影响的程度不同，这主要取决于企业的负债水平和负债结构。概括来说，负债率越高的企业受影响越大，银行负债比例越高的企业受影响越大。此外，由于中国加息不会提高境外资本价格，因而境外融资能力越强的企业，受影响越小。

　　基准利率的再次上调及上调的幅度，完全在万科的预期之中。早在2004年，万科便作出从2004年起将进入加息周期的判断，此后万科的诸多经营举措，均是基于这一假设前提做出的安排。从2004年开始，万科一直严格控制有息负债比率，同时全力推进多元化融资能力的培养，目前拥有全行业最广泛的融资渠道，境内银行负债比率不断降低。

　　万科集团及全资子公司目前的中资银行贷款约25亿左右，其中7亿元为剩余借款期限不足一年的贷款，利率已经锁定，不受本次加息影响。其余18亿本年度内的利息也已经锁定，但在2007年将按照新的基准利率计息。所以，加息前后万科现有银行贷款对2006年业绩没有影响，有影响的是从加息之后新增的贷款。

　　假设万科2006年需要新增贷款30亿元，考虑贷款发生的时间节奏，测算结果表明2006年万科财务成本将增加不超过300万元，净利润减少不超过200万。而假设万科2006年年底银行贷款余额达到100亿，财务成本将增加不超过800万元，净利润将减少不超过550万元。相对于万科现有规模而言，这一影响是基本可以忽略的。

　　考验企业融资能力，信用是关键

　　加息将进一步改变房地产行业过度依赖银行贷款的局面。这一方面有助于降低金融风险，相信这也是政策调控的重要出发点之一；而另一方面，将更为严格地考验房地产企业的融资能力。

　　从美国五大住宅开发商DR HORTON、KB HOME、PULTE HOMES、LENNER、CENTEX的情况来看，其资产负债率最低为51.8%，最高为76%，虽然低于中国许多房地产企业，但与中国上市房地产公司的负债率水平并没有明显差距。但他们的银行负债率都很低，银行贷款占全部负债的比率，最低为9.7%，最高为18%。而在中国，除了万科之外，能做到这一点的企业并不太多。

　　但即使在美国，对大多数小开发商而言，商业银行和其他金融机构贷款仍然是其资金的主要来源。根据NAHB(美国住宅建筑商协会)进行的调查，小型住宅开发商获得的土地购买、开发和建筑贷款中有80%来自于商业银行，10%来自于储蓄机构(thrift account)。

　　美国的各种融资手段中，商业贷款是融资成本最高的方式。之所以大型企业在融资能力上占有如此明显的优势，并不取决于其规模，而是取决于在资本市场的信用。

　　随着房地产企业境外融资的普及和国内金融市场的不断成熟，信用的重要价值将不断体现，经营诚信、管理规范、资金管理能力突出的企业，将不断体现出优势。而率先建立境外融资和多元化融资渠道的企业，在信用积累上也将占据先机。

　　行业整合加速，集中度上升

　　近年来，美国房地产行业的集中程度出现明显上升，大企业市场占有率不断提高，强者恒强的定律不断得到验证。这里面固然存在多个方面的因素，但是大企业在信用和融资能力上的优势是一个重要的原因，因为最近几年，美国早已处于加息通道中。

　　随着中国加息通道的形成，同样的趋势将在中国出现。融资能力不仅将成为企业竞争力越来越重要的方面，也将成为推动房地产资源整合的重要动力。

　　房地产行业最重要的核心资源是三项：土地、资金(包括融资渠道)和开发能力。目前在中国，这三项资源的分布并不是很均衡，三项资源都很强大的企业并不是太多。加息将显著提高那些资金实力较弱企业的整合动力，也将显著提高那些融资能力强大企业的整合能力。

　　资源的整合将有利于存量土地的激活，增加市场的有效供给，对稳定房价来说，这一机制的作用，将远远超过加息本身对房价的影响。

　　总之，加息将进一步加速房地产的整合，并使得行业集中度上升。优秀企业将获得越来越广阔的发展空间。