品牌，一个普通老百姓都熟知的老话题，一个房地产行业的新话题。有品牌者有天下，品牌是企业竞争致胜的利器，这已成为企业的普遍共识。由品牌到房地产品牌，对社会来说只是一小步，对房地产业而言却是一大步。

　　市场竞争发展到一定程度必将是品牌的竞争。名牌产品常常能成为销售的热点，可以稳定地占有和扩大市场，并获得巨大的品牌价值。2006年4月13日，在新浪网举办了“京城知名代理行纵论品牌地产营销”论坛，以下为实录内容：

　　论坛拟出席嘉宾名单(排名不分先后)

　　大地顾问公司总经理 段枚焱

　　中大恒基不动产营销中心经理 王 述

　　北京思源置地房地产顾问有限公司 李国平

　　百川房地产经纪公司总经理 李亚明

　　伟业顾问常务副总经理 赵铁路

    主持人： 孙天华(新浪房产频道副主编)

　  嘉宾主持：刘春生(

　　主持人 孙天华：今天请几位老总来主要是想请各位解答一下网友的一些疑问，现在网友对房地产价格上涨的问题很关注。下面请段总先谈一谈？

　　段枚焱：现在房价上涨是否合理，我们不多说，大多数人无论业内还是普通的购房者，大家都认可的一个事实。这个原因非常简单，本来价格应该是市场调控的，但是，房地产市场调控功能现在不完善。房价涨吧，都应该供应产品，产品增加之后供应增加，供应跟需求的力量一需求，房价上涨的趋势就下去了。现在供应能力整个房地产市场的供应能力是严重不足。

　　控制房价是一个系统工程。实际上如果真的想切实有效的控制房价，每个城市的房价上涨危险很高的城市，像北京、上海、天津、南京、杭州等等，都应该有一个专门的一个协调委员会。由更高层的领导领导这个协调委员会，从土地的供应到市场秩序的管理，到银行金融政策的配套，只有这样一个完善的东西，房价才能控制住。

　　如果没有这样一套措施，北京市场很危险。其实上海的房价是炒起来的，而且上海的地域文化，它解放前就炒股票，老百姓投资意识非常强，而北方投资意识没有这么强的情况下，而且没有温州、南方江浙一带的游资的注入，在这种情况下北京的房价再控制不住，就会很危险。如果我们在一些宏观经济的重要层面再不采取一些预见性的措施，我个人觉得非常危险了。这不是一个普通的问题，是一个重要的问题。

　　主持人 孙天华：就是说决定房价走势政府要进行宏观调控。

　　主持人 孙天华：李总谈一谈？

　　李国平：去年北京的房价我们都说在涨，只要没有人想到涨到21%。我们为什么会有这样的判断，我当初说了一个比方。就是说对上海来说，我感觉的确是有泡沫，为什么有泡沫？因为他投机的比例很大。它的出租回报率降到2.5%，在这种情况下 上海的房价是有泡沫的。我觉得中央提出的一系列的调控政策，对上海是有作用的，但是对北京可以起到一个降温的。我当时说宏观调控是板蓝根，对发烧的可以降温，对没发烧的可以预防。05年北京没有成为第二个上海，跟这个调控政策是有关系的。为什么北京这么持续涨呢？就是供求关系。我们的房价虽然有人观望，可能购买量会下降，去年供应量跟成交量都是下降的。当在这种情况下，价格还在往上涨，这还是一个供求关系。

　　第二个问题，因为房价在涨，拆迁成本也在提高，无论是土地上的厂矿企业还是居民，再加上政府的和谐政策拆迁的保护政策。土地的供应量有限，再加上土地成本提高，再加上需求又很旺盛，有什么理由价格不上去，所以价格一定会上去。去年我们认为价格会上，今天继续会上，网友问06年北京房价怎么样，一定会涨。我们说15%的时候去年21%，我们今年可以说20%，我估计肯定比我们高，高多少不知道。

　　现在我们土地供应量还是很大的，只不过没转为有效供应。每个发展商拿到地也不是都要给富人盖房子，是没有办法。容积率、限高在那，要把容积率做足，限高在那，我能做小户型吗？这种东西都是逼着我们不得不做大户型，另外一个地价高，地价一高，比如本来清河是五六千的，为什么橡树湾定这个价格，土地成本高啊。

　　刚才讲需求，需求要抑制。在舆论上政府应该鼓励大家去租房子，为什么一定要买房。我说为什么要人人有房产，人人有房住就行了。我说你觉得租房子划算还是买房子划算，他说租房子划算，那为什么要买房子呢？上海的房子最近有点往上走，局部的刚性需求要买房子，局部绝对是供大于求，但他造成了供不应求。你的回报率租金都2.5%，你应该把钱存在银行里，这样你还就得赚。现在大家知道房子不一定要买新房，二手房如果合适的话，那应该买二手房。如果二手房上市活跃，那么买二手房就提高了，这样供求关系一平衡。