2005年11月底，国家税务总局局长谢旭人在“2005中国财税论坛”上表示，“十一五”期间，中国将积极稳妥地深化税制改革，其中包括实施城镇建设税费改革，稳步推行物业税。与此同时，财政部部长金人庆也在该论坛上提出，“十一五”将大力推进税制改革，完善税收制度体系，其中一项任务即是：逐步出台消费税和物业税。

　　至此，沉寂多时的物业税，再次被推上了风口浪尖。这把已高悬2年的达摩克利斯之剑

，似乎有了掉下来的时间表。

　　非征不可的税

　　物业税又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。目前中国还没有一个明确提出征收不动产物业税的具体实施细则和措施。

　　2003年十六届三中全会，中共中央《关于完善市场经济体制若干问题的决定》中，第一次明确提出：在条件具备的时候对不动产开征统一规范的物业税，相应地取消有关税收的改革方案。物业税的概念首次走进人们的视野。

　　“这次，税务总局局长和财政部部长的公开表态，可以看作是正式公布了实施物业税的时间表。这也表明，作为调节个人收入分配，维护社会公平、构建和谐社会的重要举措，实施物业税将是不可避免的事情。”12月初，财政部税政司的一位官员对新地产表示。

　　尽管如此，税务总局局长和财政部部长关于征收物业税的公开表态出台后，仍然引起了巨大的争论。而首要的焦点即是：在当前的情况下，征收物业税是否合适。

　　在财政和税务部门看来，开征物业税可以促进地方财源建设。随着税制改革的进行，虽然地方收入保持较快的增长，但是，可持续增长的能力已经明显不足，地方财源有不断下降的趋势，有些地方财政甚至日趋窘迫，赤字扩大，负债沉重。近年来地方政府基础建设的资金都是来自于土地出让金，但是随着土地资源的不断减少，这方面的收入也不断减少。调整地方征收结构，扩大税基，需要有新的财源是各个地方的需要。同时，在国外，物业税是各级地方特别是基层政府的主体税种。随着经济的发展，中国的税源正在发展、改变，突出的表现是个人收入不断增加，社会财富总量中的不动产形式、特别是房产在财富中的比重在上升，只依靠个人所得税调整分配是不够的。因此，在个人所得税不完善的情况下，需要加快物业税制度的建设，使其成为主体税种，发挥其再分配功能，补充个人所得税功能的缺陷。

　　而中央财经大学教授、税务专家刘桓也认为，目前，房地产税收都集中在交易环节。购房者买一套房子的钱中，包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等等以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等。

　　“一方面，这些税费计算复杂，非常分散，征收起来难度也较大，不利于房地产市场的长远发展；另一方面，全部的房地产税收积压在交易环节，这种做法使得房地产市场走偏了方向，往往导致消费者买不起房。正是基于以上两点原因，开征物业税被提上了日程。物业税又称财产税，是对房屋在交易环节和拥有环节同时征收的税种，征收物业税后，现行的房地产交易环节的各种税费将随之取消。”12月初，刘桓对新地产说。

　　现阶段征收合适吗？

　　“在中国目前的国情之下，开征物业税将让本已处于寒冬的房地产市场雪上加霜，是典型的打压消费。”实施物业税的消息刚出笼不久，中国社会科学院一位不愿透露姓名的研究员即对物业税实施的时机表示担忧。

　　“政府税收减少，可以通过改革开放引入更多的企业，通过社会上财富的新增来提高税收，同时通过政府的职能转变来提高行政效率、减少行政成本，岂能通过对大多数用于消费的房产来开征物业税？”这位研究员提出了自己的质疑。他表示，在这种情况下，开征物业税对本就处于“寒冬”的房地产市场来说，也不啻一种打压消费的做法。对住着超豪华别墅、住房有多套的真正富人群体，开征物业税一定程度上可能能够起到调整社会公平的作用。但在中国现实条件下，尤其是在近在眼前的“十一五”期间，普遍推开物业税的做法未免操之过急。

　　国土资源部经济研究院政策法规室专家孟祥周也对新地产表示，即使单纯从税收的角度看，实施物业税的条件也尚不成熟。孟祥周认为，物业税是一种财产税，它首先要求产权清晰。也就是说，只有当私人所有的不动产达到相当数量，当私有产权足够清晰的时候，才具备了开征物业税的基础条件。据有关部门统计，2004年城镇住房产权私人拥有率已达到了80% ，为开征物业税提供了充足稳定的税源。但在另一个方面，一个最基础的环节上，国内却还不具备开征物业税的条件。

　　孟祥周所说的最基础的环节，是指目前中国的物权法规和土地所有制与发达国家有很大不同，有很多不合理和不完善的地方。中国的土地供应制度主要表现为土地所有权归国家所有，企业和个人只能拥有土地使用权。由于土地所有权实质上的缺位，实际上政府拥有可以主宰和处置土地的权力。这一立法原则是出于传统政治经济学理论认为，土地是生产资料而不能私有。然而，在市场经济的原则和条件下，私人财产所有权包括土地的所有权都是不可侵犯的。现在，保护私有财产已经写入了中国宪法，但这些私有财产并不包括土地所有权，只包括一般财产和土地使用权。

　　孟祥周认为，如果私有产权不能完全确立，那么就不能避免“官商一体”的情况出现。在现有体制下，政府同时兼有管理土地的职能和土地供应商的职能。政府既是规则的制定者，又是土地和物业税政策的直接受益者。这种官商一体化的机制，十分有利于权力寻租。因此，只有通过进一步修宪和订立物权法，赋予企业和公民拥有土地的权利，才能从根本上解决土地供应制度上存在的问题，逐步实现土地供应的市场化机制。但从目前的情况看，对于私人土地所有权问题，恐怕短期内不能有太高的奢望。因为这种不完全房产所有权现象的存在，将使得物业税变得不牢靠。

　　除了土地所有权问题之外，目前国内实际上还有一系列的问题没有解决，如不动产的产权关系还没有完全理顺，评估制度和评估机构还不够健全，评估人员的素质还有待提高，对房地产的收费有待规范，立法的论证还不够成熟等等。“当前开征这一税种，涉及到范围很广的各个领域，不论是在理论上还是在实践上，都将遇到相当多的问题，这将阻碍物业税的改革进程。”孟祥周说。

　　孟祥周的观点得到了中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜的赞同。汪利娜表示，中国现阶段住房市场化程度很低，真正意义上由房地产市场提供的商品房比例还不到一半。许多房改房、集资建房等带有福利性质的房屋居住者，并未拥有房屋产权，是否也应该交纳物业税？这些房屋建设所投入的成本与土地产出价值都不一样，以房产价值为征收基准的物业税如何征收？

　　“在土地产权方面，集体土地的产权不明晰，随便占用农民的土地，随便改变土地用途的现象十分突出；出让和划拨两种不同形式在房屋价值量上也有很明显的差别。这些问题不解决，产权就难以理顺，无法形成基本的平衡线，自然也无从开征物业税。” 汪利娜说。

　　汪利娜还表示，目前，中国房地产税收零碎纷乱，税负已经很高。政府能够征收的物业税，只能就改革之后新建的住房征收，而在短期内，这个税基是很小的。对于数量巨大的旧房，不可能实行新的物业税。如对旧房实行新的物业税，将是典型的重复征收。在这种情况下，在可以预见的时期内，地方政府征收的物业税总额非常有限。因此，试图依靠征收物业税增加政府收入，并不现实。

　　怎样征才公平？

　　此前，财政部相关负责人曾经透露，中国物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。基本原则是，科学预测现行房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，使物业税的总体规模与之保持基本相当。这就意味着将过去一次性征收的各种税费，在房产保有期内分批交纳。作为一种针对不动产征收的税种，它每年征收的税金会随着不动产市值或租金的变化而变化。

　　华远集团总裁任志强对新地产表示，物业税应该以有利于拉动消费的原则来实施。任志强认为，到今为止，中国对居民住房的房产税尚实行免征的政策，但实行物业税政策之后，就可能对所有的房屋产权者收取物业税。任志强认为，任何国家都有30%至40%的城镇居民在租房而不是在购房。目前，我国也已基本形成了部分人购房、部分人租房、从租房向购房过渡的趋势。任志强提出，物业税改革首先应解决租房的税收问题。其二，要解决购房者的税收负担。在购房时一次性先行支付和分期在购房后支付地租，两者之间的差异巨大。还应降低购房者各种交易环节中的税费，并减免个税，以提高个人购房的支付能力，使初始购房的压力降低，并具备多次置换的条件。

　　围绕物业税实施的另一个焦点是，物业税是实行统一税率还是累进税率？特别是对豪宅和普通房屋是否实行差别税率？

　　在国土资源部经济研究院政策法规研究室孟祥周看来，物业税的设计，应该以完善税制和调节分配为主要目标。中国房地产税费繁杂混乱，必得规范整合。另外，中国宏观税制结构中，作为分配手段的税收只在收入(个人所得税)和支出(特别消费税)两个环节有所作为，但对于作为存量的财产没有什么税种。这种格局造成的后果是，对于正在走向富裕的人征收调节性质的税收，而对于已经富裕的人却不予调节。这显然不公平。而物业税是对作为存量的财产课税的最为重要的税种，可以弥补这个不合理的漏洞。

　　“调节分配的物业税，应该体现出负担能力的差别。在基本住房与豪华住房、自住用房与经营性用房、一次性缴纳各种税费的旧房与没有缴纳这种税费的新房之间体现差别。基本住房可以低税或者免税，而经营性用房、占地广阔的豪宅别墅，应该实行更高的税率。这样，会有效起到抑制土地浪费的作用，也更能体现社会公平。”孟祥周说。

　　而中央财经大学教授、税务专家刘桓表示，物业税一旦开征将实行“一刀切”的税率。因为，房屋的占地面积是固定的，房价的高低已经体现了地价的高低，所以不论是豪宅还是普通住宅按照统一税率征收就可以体现“公平”，豪宅的房价较普通住宅更高，按照同一税率征收，其缴纳的物业税相应也更高。同样道理，地域差异对物业税征收也没有太大影响。因为各地不同的房价已经体现了地域差异。

　　房价下跌40% ？

　　业内普遍认为，如果开征物业税，最直接的结果便是降低开发成本，导致房价下降。

　　其理由是：据估算，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。购房者买一套房子的钱中，有30%～40%已缴了各种税费。如果改用物业税征收的方式，分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大幅度下降。

　　一位房地产业内人士对新地产表示，作为政府调节房地产市场的重要杠杆，“土地出让金”并入物业税，很有可能造成土地使用权市场价格信号的扭曲。而在城市化的高速发展阶段，“出让金”被改为“70年每年征收一点”，会“远水解不了近渴”。

　　据这位人士分析，即使“土地出让金”并入物业税，实质上对房价的影响也非常有限。在现实中，地价影响房价，最主要的原因不是土地出让金，而是受拆迁补偿费用的影响。土地出让金为500万元每亩的土地，它的拆迁费用每亩要六七百万甚至上千万元。其实，“土地出让金”折算到每套商品房的价格中，一般连1/10都不到。那种认为开征物业税会使房价降四成的说法，并没有区分土地出让金与地价的不同。至于将房地产税、城市房地产税和土地增值税等筹划并入“物业税”税种，实际上也不会对房价产生太大影响。因为城市房地产税是对外国企业和个人占用土地所征收的一种税，土地增值税则在全国各地都基本没有得到执行。

　　而北京中原房地产经纪公司总经理李文杰则对新地产表示，从客观上说，开征物业税并不一定会让房价大幅下降。因为，取消原开发环节诸多税费，提高房地产保有环节的税负，虽可使房地产开发成本降低，有利于缓解地产企业初期开发资金压力，但这并不意味着开发商就一定会降价。在市场供不应求的格局下，开发商的税负虽然减轻，但同时他们也就有机会将税负转嫁给普通的购房者，购房者得到的依然是较高的价格。李文杰举例说，在美国加利福尼亚洲，房地产税率高达10%以上，但房价近年依然明显上涨。

　　中央财经大学教授、税务专家刘桓也表示，征收物业税，会使房屋初始价格比较低，但是购买后每年都要承担一定的物业税，物业税成了未来的预期支出。房屋的使用成本增加了。至于有人担心“买得起住不起”的情况将大幅增加。刘桓表示，这种担心大可不必，因为从国际惯例看，物业税的征收都有一定的底线，主要是对投资、出租等经营性房屋在拥有环节征收，而对自住房屋则采取免征或少征的做法。

　　刘桓还表示，开征物业税必然对房地产企业的投资方向产生影响。迫于物业税的压力，对消费者来说，房地产企业推出的所谓“大