4月8日，从天津召开的全市物业管理工作会议上获悉，近年来，随着本市住宅产业的快速发展和居民生活质量的不断提高，物业管理作为新兴的第三产业，发展十分迅速。截止到2004年底，全市物业管理面积9628万建筑平方米，物来管理的项目达到1778个。其中，住宅物业管理面积8255万建筑平方米，物业管理项目1369个，占全市住宅存量的63%。物业管理企业714家，从业人员10余万人。其中有6企业被评定为国家一级资质，37家企业被评定为二级资质，596家企业被评定为三级资质，有75家企业因无管理项目或管理不规范等原因被取消 了资质。通过治理整顿，物业管理市场进一步净化，市场集合度有了明显提高。全市管业面积超过600万平方米的企业有15家，占市场份额的25.7%。04年新建业主会382个，全市已累计建立822个业主会，建立率达到了86%，成为全国城市建立率最高的地区之一，全市共有8000余名业主委员会委员活跃在物业管理监督岗位上。04年新建商品房维修资金归集8.4亿元，追缴96年以来的维修资金4011万元，整合公房售后维修资金3200万元，全市累计归集住房维修基金已达到14.2亿元，为23.5万套房屋建立了维修资金专户。但是记者也从有关部门了解到，自2002年以来全市大约有近80个项目的物业企业相继退出管理，其中90%是企业主动退出的，10%是被业主辞退的，凡退出的物管面积都是一、二万平方米的小项目。分析其原因是复杂的，既有开发商在项目建设中遗留的质量、配套、产权证等历史问题，也有由于长期以来法规不完善，相当一批项目没有收缴物业维修基金，导致电梯、水泵、屋顶等大修、更新没有资金来源的问题；既有物业企业自身经营服务质量差的问题，也有由于业主委员会素质不高，不能正确维护业主权益，采取不适当的方法激化了物业企业与业主之间矛盾导致物业企业退出的问题等等，具体分析主要有以下几个方面。

　　代人受过，物业公司无奈的选择

　　据调查，有许多小区主要因为先天项目配套不到位，房屋质量问题得不到解决；开发商未申请办理初始登记业主长期拿不到产权证；部分早期开发建设的商品住宅没有建立维修基金，无法对电梯、水泵、屋顶等设施设备及时进行维修更新，引起了业主不满，拒交物业管理服务费。从退出的项目来看，物业费收缴平均只有41.6%，企业处于亏损经营状态，加之，许多开发企业将小区交给物业公司后，却未按规定支付2%-2.5%的住房维修基金，物业公司无法长期垫付，不得不退出项目管理。

　　弃“鸡肋”巧妇难为无米之炊

　　据调查，撤离的小区建筑面积均在3万平方米以下，由于企业管理的项目规模小，收费标准低，加之人工成本，材料费、社会保险等刚性成本逐年增加，企业难以做到收支平衡，致使长期亏损经营，导致企业不得不退出管理。例如由蕴铭房地产开发公司、金江物业公司管理的红桥区端阳里小区，仅为0.5万建筑平方米，收费标准每月每平方米0.3元，共有90户居民。由于业主交费意识差，收费率一直处于30%左右，物业公司服务费每月收入仅为500元左右，企业长期亏损经营，最终退出项目。

　　服务不到位 主人难满意

　　据调查，少数企业服务不规范，广大业主不满意主动辞退物业公司。表现为企业摆位不正，以管理者的身份凌驾于业主之上，管理人员素质不高，业务技能不强，不能认真履行合同，服务意识淡漠，服务态度不好，业主对提供的服务质量不满意，企业与业主之间矛盾比较大，合同到期后业主不再续签，主动辞退物业企业。例如欧思诺物业公司管理的河北区月桂园小区，提供的各项目服务均不到位，小区保安管理松懈造成业主经常丢失财物，维修不及时造成公共设施破损严重，同时物业公司没有按照合同约定进行卫生保洁及绿化养护，致使小区内垃圾外溢、绿地杂物多，影响了小区整体环境，伤害了广大业主的感情。针对业主的大量投诉，市区物业办曾多次督促该企业进行整改而其置之不理，业主委员会也多次与物业公司交涉协调不力，最终业主将其辞退。

　　业主会我行我素 成新“霸王”

　　由于部分业主委员会成员法制意识不强，行为不规范，在解聘和选聘物业企业问题上，不主动征求广大业主意见，不能按照《物业管理条例》的规定进行表决，以少数人意志决定大多数业主的意愿，造成企业、业主委员会和业主之间的矛盾，使得选聘企业问题久拖不决。同时由于业主委员会成员缺少专业知识，不能结合小区实际情况确定合理的收费标准，过分地压低价格，企业无法接受。以上两种情况造成企业不能及时与业主签订合同，致使企业主动退出项目管理。例如，河西区津滨雅都公寓，业主委员会希望辞退物业公司后由开发商接管，以便与开发商就售房时承诺而至今没有配置的车库、可视电话、小区花园等设施进行谈判，因此迟迟不与物业公司签订合同。企业因没有合同依据不法依约管理，最终不得不退出项目管理。

　　业主缺乏主体意识

　　据统计，一般正常运作的物业小区物业管理费用收缴率平均只有75%左右，很少有达到100%的，这里面对物业服务提出具体不满的占绝大多数，而也有少部分业主缺乏主体意识，没有任何理由长期欠缴或拒交物业管理费用。有一个规模不少的小区，原有不算低的物业收费率，但业主委员会成员有近80%的成员享有特权不交物业管理费，物业公司也没办法。一度时期由于业主委员会与物业公司产生矛盾，当这一情况被披露，小区闹的沸沸扬扬，由此引来的是更多的业主不交费，导致恶性循环，最终

　　一个好端端的小区开始衰退，物业公司几经更换也未走向健康的轨道。

　　为使物业管理迈上新水平，4月14日天津物业管理部门开会部署全年监管指导计划，多管齐下来规范市场，不仅有助于一些业主和物业企业走出困境，还将促使小区物业管理水平出现新的飞跃。

　　为加强对物业管理的全过程监管，天津市物业管理部门将严把六道“关口”，分别是：严把住宅物业项目招投标关，进一步规范招投标运作程序；严把前期物业管理备案关，从源头上维护广大业主的根本权益；严把《前期物业管理服务合同》和《业主公约》双确认落实关；严把物业项目承接验收关，对房屋和配套设施设备的有关资料要妥善保管，为今后的管理服务奠定良好基础；严把物业企业资质和人员资格关；严把物业管理企业退出项目关，建立项目退出预警报告制度。此外，《住宅维修基金使用管理细则》、《物业承接验收操作规范》、《物业管理服务用房接管验收办法》等配套办法和操作规程将制定出台。

　　记者还了解到，今年二季度以后，本市居民再购买新房时，《前期物业管理服务合同》和《业主公约》将写入购房合同，依法确定业主和物业双方当事人的合法权利、义务和各自的责任。同时，本市还将制定出台《业主委员会管理办法》，规范业主会的议事规则，积极推行“三公开”制度，即业主委员会的会议公开，居民可以旁听；业主委员会的资料文件、会议记录公开，居民可以查看；业主委员会的决策事项公开，居民可以通过公示栏浏览。引导业主委员会按照多数业主的意愿正确行使权力，同时对业主委员会不履行职责的行为依法进行纠正。

　　加强退出监管，建立项目退出预警报告制度，积极帮助业主通过招投标或推荐资信良好的企业接管等方式选聘新的物业管理企业，监督新老企业做好交接工作，确保项目平稳过渡。对退出项目中没有物业企业接管的项目，各区县政府要严格按照接管预案，组织街道办事处(镇)、环卫、园林等部门做好小区的卫生、绿化等管理工作，保证居民的正常生活。(文/马慧芳)