当作为未来北京商务中心区的CBD发展到一个新高度的时候，如何保证CBD长期、稳定、快速的发展引起了业内外人士的普遍关注。因为作为北京城市经济的“火车头”，CBD之于北京的重要性就如同曼哈顿之于纽约。因此，功能和地位与北京CBD相近的纽约曼哈顿区的经验就显得弥足珍贵，更是因为这个原因，以纽约曼哈顿区区长为首的代表团来京访问引起了广泛的关注。

　　有各方人士参加的CBD的财富与居住的峰会于10月10日在阳光上东售楼处举行，这其中有朝阳区区长陈刚、纽约曼哈顿区区长菲尔兹女士等政府官员，会议经过讨论得出出乎意料但却惊人一致的统一结论：CBD长期持续的发展将在极大程度上有赖于其周边的大型居住社区的形成。

　　CBD需要大型居住社区支撑

　　北京CBD在规划的初期曾经是一个以商务办公功能为主的区域，而这种定位依托于其所在区域固有的资源，在相当长的历史时期内实现了“高速发展”的目标达到了一个前所未有的高度，但是，一种担忧和疑虑也在业界产生：如果CBD仅仅是BUSSNISSCENTER，那么它将很难实现连续、稳定、快速的发展。

　　纽约曼哈顿区区长菲尔兹女士介绍的相关情况正从一个侧面印证了这种质疑的合理性，根据菲尔兹女士介绍，在纽约中央商务区周围，存在着面积巨大而且按照人群划分的若干个“大社区”，而这其中最被人们熟悉的就是被称作“富人区”的上东区，上东区中的居民在相当大的程度上支撑着整个纽约曼哈顿区的经济发展。

　　但北京的CBD周围尚没有完全形成类似于曼哈顿区周围的居住格局，提起北京CBD，更多人的反应是“办公”而不是“办公＋居住”。对此，菲尔兹女士表示，其实办公和居住并非是矛盾的，在更大的意义上，两者是密不可分的。纽约曼哈顿和上东区的关系恰恰说明了这一观点。

　　CBD核心区土地资源稀缺的现状直接造成了建筑的密度过大，在总规划面积3.99平方公里的土地上，建筑物覆盖的面积空前地达到了1000万平方米。事实证明，如此之高的建筑密度并不适合纯粹的居住，虽然CBD核心区存在着一定数量的住宅，但有关的市场调研数字显示，这些住宅项目的大部分客户的购买动机是出于投资，而非自己居住。

　　市场观察人士指出，虽然在CBD周边没有完全形成类似曼哈顿周边的成熟居住社区，但是这种趋势已经显而易见：朝阳公园周边已经聚集了相当数量的高端楼盘，从早期的京润到现在的棕榈泉，再到频繁见诸媒体的阳光上东都已经昭示了CBD周边高端生活社区的端倪，它们的发展将在相当大的程度上支撑CBD核心区的未来发展。

　　北京从功能坐标转向居住坐标

　　根据城市区域划分的经典理论，每一座经济发达的大型城市都应该遵循一定的原则，并根据各方面的因素和条件对整个城市进行相应的区域划分，只有合理地划分相应的区域，城市经济才能得到综合全面的发展。而这种划分所要依据的原则就被形象地称作城市区域划分的“坐标系”。

　　在城市经济发展的初期，往往遵循的是依据功能的坐标系进行城市区域的划分，“CBD概念的提出和规划的形成是依据城市功能坐标系分区的产物”，华高莱斯总经理李忠认为，“当一个城市的经济发展达到相应的水平时，在按照功能坐标系分区的基础上，按照居住功能坐标系进一步划分区域也就成为了必然的选择。”专家指出，这种区域的划分实质上是进一步的细化分区。

　　李忠所讲的“按照居住功能分区”在相当大的程度上是西方发达国家城市区域划分的通行“坐标系”。在曼哈顿区周围的生活社区就是严格地按照所谓的“阶层”来划分，上东区居住的完全是身价动辄百亿的“富豪”，而生活在“SOHO社区”的人通常是热衷于家庭办公的年轻一族。

　　与“办公＋居住”的关系相同，两种城市划分的坐标系是完全可以实现并行不悖的，有专家曾经指出，前者是后者的基础，而后者则是前者的细化和发展，因为任何一个社会在实现了经济高水平的发展之后，人的需求的重要性往往会被极大地凸显出来。

　　李忠指出：北京在经历了“功能坐标系”的阶段后，已经逐步转向了“居住坐标系”，“因为北京的各区域已经形成了自己居住人群的特征，更重要的是开发商已经认识到了这一点，朝东一带的高端楼盘已经开始逐步增多，这正说明了一个区别于其他地区的生活社区已经形成。”

　　上游生活区实现CBD持续发展

　　在CBD发展的关键时刻，CBD的决策层已经意识到了初期单一发展商务办公功能而造成商业功能缺失为CBD发展带来的不良影响，于是堪比国贸的以商业、物业供应为主的综合建筑体万达广场、华贸中心纷纷亮相CBD。的确，它们的出现丰富了CBD稀缺的商业、物业供应，但也为决策层提出了相应的难题：商业的面积增加之后，谁来充当这个庞大的消费群体？而且这个消费群体还必须是购买力旺盛的高端人群。

　　部分业内人士甚至认为，这一点就要求CBD周边有稳定的购买力旺盛的消费群体，同时也意味着CBD的周边必须有相应的高端生活居住区。

　　在商业已经成为CBD下一步发展重点的背景下，其周边的高端生活居住区就显得十分重要。某业内人士认为，朝阳公园一带初见端倪的“上游生活区”由于其相对靠近CBD的地理优势将有望成为CBD商业功能的依托，因为朝阳公园已经聚集了相当数量的富豪人群，尤其是72万平方米的高端大盘“阳光上东”入市之后，必将吸引更多的富豪，从而进一步扩大这个消费力极其旺盛的群体。

　　阳光上东位于朝阳公园东北方向，由朝阳公园、丽都公园、四德公园和京润水上花园环抱，坝河贯穿整个阳光上东社区，该项目占地47公顷，总建筑面积近72万平方米，整个项目由三条城市空间走廊和两条自然生态走廊分割成10个不同建筑风格的生活组团，构成其庞大的“上游生活区”。城市空间走廊将城市与社区有机结合，在这里有城市中的完善配套，也有自然中的现实生活；三条自然生态走廊将社区与自然进行嫁接和融合，使周边的自然环境与社区环境进行过度与结合，将社区融于自然，把自然延伸到社区，达到建筑与自然融于自然生活。这个社区的建成将真正实现CBD的可持续发展的居住原动力，它的诞生将实现CBD的商务功能与居住的完美结合。

　　一位城市经济学者曾经这样评价这种现象：居住将在各个层面上实现CBD的“可持续发展”。张梦