10月1日起，央产房上市政策实施。目前，央产房上市指定的链家·宝业、我爱我家和信一天3家中介服务机构已进入北京蓝岛大厦西区正式营业。

　　中介仅成交一单

　　据记者了解，目前，三家从事央产房交易的中介公司仅成交一笔。主要原因是真正能 上市交易的房源少，卖家和买家呈现1：5的失衡比例，这与央产房上市前人们的乐观期望相距甚远。

　　据我爱我家此前的统计，目前，北京存量房总计2.2亿平米230万套，其中商品房8000万平米80万套；公房1.4亿平米，其中央产(未上市)5000万平米，有60多万套。七成的央产业主有上市意向。2001年北京全市二手房交易量

　　仅5000套，2002年达9000多套，2003年上半年虽然有SARS的影响，已经突破1万套。而北京交易的二手房中，二手已购公房占70%多，二手商品房占20%左右，二手经济适用房不足10%，央产房上市的前景不言而喻。

　　目前阻碍有上市愿望央产房交易的突出问题有三个，一是房产档案不完整。据了解，目前很多中央所属单位根本没有建立职工住房档案，致使二手房市场上买卖双方签下合同后，无法成交；二是物业欠费影响成交。由于对人员调出、机构调整等原因形成的采暖等费用该由谁来交争议很大，没有可以依据的具体规定，买卖双方都认为自己不该承担原本应由单位负担的费用；三是对超出房改房分配标准部分的住房进入二手房市场缺少可具操作的规定。有关中介表示，现在对于单套面积超标和一人拥有几套房改房上市出售虽然有统一的解决方式，如拥有几套房改房的人只可以卖出一套，其余的不能出售，但这些房子却最有出售的愿望。在一人拥有多套房和面积超标的人中，有相当一部分是企业按自身收而非动用国家财政为职工买的住房。对此，有关中介认为，政府应该制定有关细则，对用国家财政拨款买房的国家事业单位人员住房超标的，应该严格按照现有规定办，但涉及到用自身收益购买住房的企业，应适当放宽对其超标房上市的限制。

　　春节前后交易有望放量

　　我爱我家有关负责人认为，房改房上市遇到的问题首先需要国管局制定出相应的政策和交易细则，另外，各单位的房改部门应严格执行建立职工住房档案的规定，配合央产上市，加紧办理职工住房档案。如果政策和技术层面的问题解决了，卖房人的观望心态会随之改变，另外，根据每年二手房交易的规律，预计明年春节前后央产二手房交易量将会大幅上升。

　　有关中介预计，如果今年没有央产上市，北京二手房的全年交易量应该在2万套以上；央产上市后，今年二手房交易量有可能会达到3万至4万套。我爱我家方面认为，北京二级市场如果市场准入、金融服务、消费心理、市场环境等各方面问题都得到较好的解决，一年的二手房交易量应该在18万套以上。央产上市后，起码应该有40万套住房逐渐进入二手房市场。随着二手房房源的增加，北京二级市场房屋供不应求的局面将会大大缓解，二手房价格会逐步下降。

　　据信一天市场调查专员预测，未来几年上市的央产房将达到总量的50%以上，这无疑将极大地推动北京市住房市场的快速发展。

　　央产房优势凸显

　　据信一天房地产经纪公司总经理李晓明告诉记者，央产房主要有四个特点。首先是房屋综合品质优势，央产房大多地理位置好，交通便利，社区成熟，配套设施齐全，物业费用低，教育、医疗、健身等环境优越，而且房屋保养较好。

　　其次，房屋空置率和出租率高，这使得央产房更有可能进入市场流通领域。再有，央产房业主改善住房的意愿强烈，由于央产房业主均是央属单位的职工，他们的教育水平比较高，对生活质量的改善和生活品质的提高有更强烈的要求，对卖旧买新、房屋置换、进行投资等也有比较高的需求。最后，央产房安全性能高，无论是从房子本身的产权问题还是交易选定的包括信一天在内的三家信誉好、服务规范、具备一定规模的放心中介，都使得央产房的交易更规范，更让人放心。

　　李晓明说，即使是能上市交易的央产房也不会蜂拥而上，市场的形成是需要过程的。由于央产房的综合品质较高以及市场的供需比例的失衡不可能在短期内得到明显缓解，今年第四季度至明年第一季度北京二手房房价的基本趋势应该是三环内好位置的二手房价格会保持相对稳定，三环外及一些虚高地区的二手房价格有望下降。

　　同时，北京市国土资源和房屋土地管理局出台的《2003年1月至6月份已购公房和经济适用住房再上市买卖指导价格的说明》对北京的二手房交易价格有很强的市场指导意义。这些因素使二手房价格在央产房上市后短期内不会有太大的波动。陆昀 傅春荣