央产放量掀起市场波澜

　　根据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》中的有关内容，从本月1日起，占本市二手房源总量近二分之一的“央产房”获得上市通行证。据悉，国管局和中直管理局目前已专门成立了“在京中央单位和国家机关住房交易办公室”，负责为中央在京单位已购公房上市出售提供住房档案等信息服务和政策咨询，并拟于初期选择不少于三家的符合条件 的房地产中介机构，作为中央在京单位已购公房上市出售的定点交易代理服务机构。本周三，央产房交易大厅开张大吉。这一政策的出台，业界普遍认为这对于京城的二手房市场无异于久旱之后的甘霖，80万套央产公房如同在沙漠中营造出了巨大的绿洲。于是，种种推测搅动得京城的二手房市场近来兴奋不已。

　　在所有的推测中，乐观派认为，按照国管局的统计，除去部级以上干部住房和部分因涉及保密而不能上市的住房，央产房将会有30万至40万套进入二级市场。假如这些住房全部进入二级市场，二手房市场的平均价格将降低20%，北京每年二手房的交易量将达到18万套左右。而保守派则表示，央产上市，预计交易量会相应上升，给市场带来的积极意义不容低估，但短期内不会出现人们预期的井喷现象，价格也不会大幅度下滑。其原因在于，随着北京市国有土地出让制度的转变，北京的圈地运动势头迅猛，在2002年中之前，相当多的投资者及开发商协议取得了大量土地。这种集中取得土地的现象，导致在未来2至5年内的供应量保持较高水平。因此，未来新建商品房供应量将居高不下，买房人购买新房的选择多，二手房受到市场冷遇在所难免。北京市的房价在全国是最高的，但人均工资却低于像深圳、上海、广州等其他城市。在北京城区(五环内)，平均房价更是高达6000元／平方米以上，平均单户面积则超过100平方米。而已购公房面积基本在60至80平方米左右，这种状况致使百姓卖旧买新的成本过高，极大打击了出售公房、改善居住的积极性。北京市拥有200多万外地人口，大量的流动人口带来的是租赁市场的繁荣。目前市面上有大量的公房出租经营，与其他房屋出租情况相比，已购公房每月收到的几千元丰厚房租，回报甚至超过商品房的投资。因此很多有经营意识的央产产权人会选择出租，而不是出售已购公房。另外，个人住房标准内的面积按房改价计量，超出部分房价的高低却直接影响到该房屋上市后的价格。因此，央产上市能否真正调低整个市场的房价还是未知数。此外，80万套央产房中还有相当部分房屋没有进行房改，这样实际可上市的房屋数量还将大打折扣。有人要当中介大鳄

　　推测利好也好，推测利空也罢，孰是孰非的答案只能待日后用事实揭晓。但一个明显的趋势是，市场形势的变化，势必带来房地产中介企业在经营理念与经营方式的调整，品牌、实力、服务、优胜劣汰都将成为北京的房地产中介市场今后一段时期的关键词，一场洗牌运动已在所难免。眼下，更有人放言，就是一年扔出几千万，也一定要做到北京房地产市场的绝对第一。说这话的，是一位今年才到北京闯天下的天津人。

　　坐在地处CBD中心的汉威大厦10楼的办公室里，北京顺驰房地产经纪有限公司总经理方岩说要当北京中介第一时，没有半点含糊的意思。他告诉记者，因为这是集团交给他的任务，而且是让他不惜一切代价地必须完成。

　　1994年成立于天津的顺驰集团，是一家集房地产开发、销售、中介服务与物业管理为主营业务，并涉足传媒、IT业、电子商务、生物芯片等领域的大型企业集团，目前的总资产近30亿元人民币，在国家建设部具有一级资质。近几年，顺驰集团的开发项目或中介服务已先后进入北京、上海、南京、苏州、石家庄、武汉、太原、长沙、重庆等地，而在老家天津，顺驰无论是在房地产开发还是房地产中介领域，都已成为绝对第一。特别是房地产中介，凭借80家连锁店、167家社区服务店，顺驰已全面覆盖天津市场，而且在天津房地局的服务大厅，顺驰就是其中的一个服务窗口。

　　“在天津，我们就是一年扔进两千多万，用两年拿下了这个市场。在北京，集团已做好了投入更多、花更长时间的准备。但第一必须做到。”方岩认为，北京与国内的其他城市不同，二手房市场不放量则已，一旦放量就会是爆发式的。一年交易十五六万套，才是北京二手房市场合理的数字。在这样的市场规模下，必须要靠大型的中介企业帮助市场完成吞吐，而且，客户、信息、资源也必定会向实力强、规模大、服务优、品牌响的中介商归集，优胜劣汰不可避免。但现在，北京可以说没有一家真正的大型中介企业。

　　方岩所谓的大型中介企业，是以门店的拥有量来划分的。按照他的理念，必须要让老百姓买卖房子像吃麦当劳那样容易，所以如果每个社区都有顺驰的连锁店，才是最理想的。也只有做到这一点，才能叫大。北京顺驰的目标是，到明年底以前，开100到150家店，市场占有率实现第一，各项业务所占市场份额均达到10%。而且，目前投入不考虑亏损。顺驰的算盘是，利用中介服务打造品牌，这也有利于开发公司在京的发展，到时候，即便中介公司没打成平手，也可以堤内损失堤外补。或许也正因为此，顺驰眼下又提出了要做全国房地产第一连锁服务商的概念。银行贷款推波助澜

　　顺驰是否在吹牛？

　　这份怀疑居然是让一向谨慎的银行打破了。在中国民生银行北京国贸支行，曾从事多年个人住房信贷业务的个人银行部经理何琳对顺驰的评价是：确实有实力而且专业，他们是通过多条渠道对顺驰进行了全面了解后，才最终确定了这个合作伙伴的。

　　据了解，二手房抵押贷款是目前多家银行都已开办的针对二手房市场的一个金融服务产品。而银行对二手房抵押贷款的放贷依据也是房地产抵押登记证明，但由于北京各区县的房地产主管部门在抵押登记手续的办理上普遍效率低下，有时一笔竟能拖上3个月，这一方面造成一些急需用款的房主拿不到钱，另一方面也使买卖双方在此期间容易出现反覆，纠纷便往往由此产生。同时，这也限制了银行二手房贷款业务的发展。今年以来，北京市商业银行、中国银行北京市分行等多家银行，均通过与中介公司合作的方式，开辟或改进了二手房贷款业务，以试图扭转这一局面。这其中，民生银行与顺驰开辟的二手房贷款绿色通道，便是比较有代表性的一种。所谓二手房贷款绿色通道，就是在房屋办理抵押登记的过程中，由中介公司向银行提供借款人的贷款申请材料，并将相当于贷款额的一笔担保金存入银行，银行在审核材料后，即可向借款人放贷。待一切手续办理齐备后，中介公司的担保责任解除。而顺驰还在这一过程中实行全程代理服务，并免收客户的贷款服务费。事实上，这种绿色通道，是中介公司分担了银行的风险，将方便和省心留给了买卖房人。中介公司之所以敢这么干，何琳认为，一方面，在目前政策渠道不畅的情况下，中介公司要想把握住市场，只能“铤而走险”。另一方面，这也是中介公司正在扭转行业形象，勇于承担社会责任的一种表现。其结果是，在银行的二手房贷款业务出现大幅增长的同时，银行与中介公司的信誉均得到了提升。

　　中国农业银行北京市分行是京城最早经办二手房贷款的银行之一。该行房地产信贷处的杨荣斌副处长介绍说，过去，到银行来办理二手房贷款的九成是买房人自己，只有一成通过中介，现在的数字正好相反。说明越来越多的中介公司正在得到百姓的认可，老百姓已经觉得交点中介费值了。而银行与中介的关系也更加紧密，中介已成为银行放贷的重要的信息渠道，在中介分散风险的帮助下，银行的放款效率也高了，最短的只有3天。目前，北京农行已将二手房贷款作为了重点发展项目。