从央行121文件到国务院18号文件，房地产界经历了一次惊涛骇浪到风平浪静，惊慌失措到安然如初的过程。对于18号文件业界表现出了空前的一致态度：欢迎。

　　一、18号文件首次肯定了房地产业价值

　　中国的房地产经过二十几年的发展，第一次被国务院的文件肯定“已经成为国民经济 的支柱产业”的事实。文件认为市场发展现状是健康的，对中国经济的贡献是巨大的，并且要持续稳定的支持与发展。据权威专家估计，1998年以来，房地产业及其对相关产业的带动作用，每年约拉动国民经济增长1.5——2个百分点。目前，房地产及建筑业每年增加值约9000亿元，约占GDP的9%。近几年房地产业就业人数年均增长4.5%，住房消费已经在相当一段时期成为居民消费的重要热点。

　　可以说，国务院对房地产业给予了高度评价，也是客观公正的，值得地产商们欣慰。但是在承认成绩的同时文件也不会回避问题，18号文直接指出“一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快；房地产开发和交易行为不够规范，对房地产市场的监管和调控有待完善”。据国务院领导和建设部领导在有关会议透露，今年1-6月，全国有12个省市房地产开发完成投资增幅超过50%，最高的省份涨幅达到129.8%；有8个城市土地购置面积增长超过100%，最高的省份涨幅达到442%。有的城市房地产开发完成投资占固定资产投资的比例超过50%，有的城市房地产税收占地方财政收入的30%，造成城市经济对房地产开发投资增长过分依赖。今年1-6月，全国40个重点城市中，有11个城市房价涨幅超过20%。有的城市连续几年房价涨幅超过20%。

　　成绩有目共睹，问题显而易见，数据是最具说服力的。为此18号文明确要求从以下诸方面予以规范：“调整供应结构，多渠道降低建设成本，控制高档商品房建设，增加普通商品住房供应，加强经济适用住房的建设和管理，建立和完善廉租住房制度，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围；满足不同收入家庭的住房需要；加强房地产贷款监管；调控土地供应，严格批地；建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。”

　　二、18号文件与121文件异同

　　两份文件相同点很明显，就是目的都是为了促进房地产业健康持续发展。差别在于分别从金融信贷和开发结构上做出规定。

　　任志强认为18号文件与121号文件最大的差别有四。其一是对全国房地产市场的认识差别，18号文件所肯定的前提是全国的房地产市场是健康的，没有泡沫，局部地区有些问题但不是全局有问题。而121号文件则将全国的投资高增长归罪于房地产，并认为泡沫是全国性的，是普遍性的。其二是房地产市场化的目标是满足不同收入家庭的住房需求，而不是只解决和满足中低收入家庭的住房信贷，尤其不能设置政策性障碍。其三是18号文件的出台广泛地多次征求了各方的意见，使文件建立在更符合不同管理部门与利益主体所反映的市场实际情况之上。而121号文件则更多的是一种闭门造车。其四是18号文件更注重中国巨大市场中的发展差异，首次在制定经济发展政策中强调国家统一政策指导，各地区因地制宜、分别决策的非一刀切的灵活做法。而121号文件恰恰忽视了各地的经济发展差异，不是用大禹治水的方式而是用“四面堵截”一刀切的方式解决全国性的问题。文章甚至认为121文件几无是处，而且违背市场经济规律。

　　通过对比不难发现，121号文件的目的是要规范房地产信贷业务，防范房地产金融风险。18号文件并没有否定这一点，虽提出“对符合条件的房地产开发企业和开发项目也要继续加大支持力度，我们鼓励好的房地产企业做大做强”。这里有限定语“对符合条件的房地产开发企业和开发项目”，虽然标准尚难确定，也可能被故意曲解，但18号文件同时重申了要加强房地产信贷监管，完善房地产开发项目贷款的管理力度，防范金融风险。

　　从内容看，121文件对开发、土地储备、商品房销售、建筑施工等方面规定了严格的贷款标准，对于个别开发商而言甚至是断了生路。18号文件重点是对房地产开发结构和土地供应做出规定，是从宏观上调整房地产开发方向，鼓励开发经济实用房、普通商品房，严格限制高档商品房，即要向能够满足绝大多数人普通人需求倾斜。二者并不矛盾。

　　三、解决住房的办法是一、二、三级市场多头并进

　　市场的需求多元化，也就决定了要有不同档次的供给。应该承认局部地区的发展是存在一些问题的，市场的规范和监管还有待完善，但解决问题要靠发展，在发展中完善。18号文件第一次明确了廉租房、经济适用房就属于社会的福利、保障范畴，严格限定购买人群。这是科学合理的，本来属于福利的东西就应该承担社会责任，而商品房就该按照市场规律来运作，他们分别体现了社会原则和市场原则，这是公平的竞争环境。

　　政府要解决所有人的住房问题，但不等于让所有人都拥有住房。也就没有必要让所有人都购买一手新房，二手房也能满足住房需求。目前我国二、三级市场的发展还很不完善，这里一个很重要的原因是房源不足，也就证明一手市场商品房开发还有很大的空间。所以说无论从什么角度限定商品房开发都是不符合市场规律的，防范金融风险中在从具体操作上而不是彻底封杀。从国外经验看，几乎所有发达国家中二手房的交易量都大于一手房的交易，许多国家二手房交易是一手房的三至五倍，而目前中国则是一手市场大于二、三级市场。因为缺少二级、三级市场的存量交易，形不成市场总体联动效应，一手商品房价持续走高在所难免。

　　四、18号文件带给普通百姓的利好

　　高房价令众多普通购房人望而却步，18号文件对今后商品房开发做出了明确规定。

　　经济适用房，不得建成别墅式建筑。通知要求，要通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。知还要求，对经济适用住房，要严格控制在中小套型，严格审定销售价格，依法实行建设项目招投标。集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，其建设标准、参加对象和优惠政策，按照经济适用住房的有关规定执行。任何单位不得以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。

　　普通商品房，大多家庭要能承担房价。通知说，要根据市场需求，提高普通商品住房在市场供应中的比例。对普通商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格，清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。

　　廉租住房，低收入者可得三种保障。通知说，要以财政预算资金为主，多渠道筹措资金，形成稳定规范的住房保障资金来源。要结合当地财政承受能力和居民住房的实际情况，合理确定保障水平。最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。

　　国务院18号文件平息了两个多月来对央行121文件的争议，房地产业得到了国务院肯定，房地产商前景依旧乐观。18号文件不仅体现了政府广泛听取各方意见的民主精神，而且充分反映了政府坚决推进市场化的决心。张中义