按照55号令和房地产法的规定，在缴纳了土地出让金之后，土地可以合法的进行转让和买卖，这种转让的行为在国家法律上是有前提条件规定的，在符合这个前提条件之后，就变成了一个土地二级市场的正常的经营行为。这种经营行为可以不用挂牌、拍卖和招标的方式来确定，因为它已经不是一个出让的过程，而是一个转让的过程。实际上，是形成土地二级市场交易的一个过程。

　　在现有的市场中，我们原有的土地已经大量的保留在开发公司手里，或者说叫做有主了。所以，11号令实行之前，从全国来统计，大概有一半以上的可开发土地都在一些开发公司手里，已经被用各种不同的形式进行了分配。当它符合条件的时候，它可以用各种方式来进行转让。我个人认为，在土地规企业所有的时候，实际上就变成了一种资产。因此，我把它列为资本市场的一种运作方式。资本市场中几种运作情况

　　一、投资参股。在投资参股里面包括用资金入股也包括用土地入股。由于11号令以后，北京要求在限期之内，必须把原来协议出让的土地出让金补齐，很多开发公司的土地储备又满足不了这样一个资金需求。因此，就寻找了一些有资金的公司和他合作，然后转换成为了前期开发。

　　二、土地收购。应该说这是一个合法的土地转让工作。在这里土地权益发生了改变，土地所有权会发生改变。因此，涉及到交易契税的问题。投资是公司的组合行为，和第三个所说的开发公司的收购差不多。在股权的交易过程中是没有税的，因为它还维持土地权证的原有公司的名称，无非就是主人变了，股东变了，合作方和操作方变了，经理人变了。但是，在土地收购中，一般会改变土地的权属，当土地权属改变的时候，会出现按国家规定所征纳契约税的问题，等于你是买卖土地，对另外一方面来说还有很大一部分营业税，这两个加起来相当于10%左右，有的地区是5.5%的营业税，百分之三点几或者是四点几的契税，无形中土地的收购会使土地的成本提高10%，在完全按合法的缴纳土地出让金之后，进行土地权属的改变，对土地进行收购，通常会出现类似的情况。

　　三、收购公司。这是一个变通的方式。在我们现有的法律当中对土地的收购是要有契约税的，对公司的收购是没有的，股权转让的方式。拥有土地的一方，就土地的所有权成立一个独立的公司，然后由资金的一方对土地项目的公司进行收购，我收购你公司多少的股权，当然交易的价格可能是按照土地的价格来确定的，最后形成一个公司股权的转让，有的是控制，有的是把公司卖掉，所以现在卖掉公司的现象比直接转让土地的现象更多。

　　但是，有些公司做不到卖公司只能卖土地，因为这个公司不是一个单一的企业，而是有无数个项目存在的。所以，用这种方式去转让，公司的股权就有问题了，所以很多公司会把它分离。根据我们国家财政部和税务局的文件，今年的10月1日以后，在企业重组、分立、兼并和破产等过程中免交契约税，这个本来是对国有企业改造放一个口子，但是，实际上会给开发企业形成了另外一个口子，任何企业都可以借这个文件把一个公司的土地分成10个公司的土地，然后把每一个公司卖掉的过程中把土地卖掉。这个按照新的文件规定，是可能出现的。

　　四、收购拥有大量土地的企业。这些企业可能不是开发企业。但是，他的用地可能事后会转为开发用地，可以改变土地用地性质，这种情况在土地收购过程中也大量出现了，很多企业用这种方式去拥有土地。比如说对一些工厂，有些是人员很少而资源很多的工厂，土地资源多的工厂，可能就拿出一半土地进行开发，而另外一半土地维持了原有的情况，这时候他也是先变更土地所有，后进行开发，就不再实行土地的转让过程，因此，先通过拥有一个企业而拥有地产的情况在北京的工商改造过程当中也是大量出现的，这也是获得土地的方式。等于开发公司先买工业或者商业的企业，然后我再转为开发，就等于我自己用我自己的土地开发，就避免了协议出让挂牌等其他相关的手续。

　　五、置换。1.用地换地。我这个地可能不能用于开发，只能用于某些特殊行业，我就寻找这些特殊行业，比如说我只能盖学校，把原来学校置换了以后，用原来学校的用地去开发，因为原来在规划当中原来学校的用地可能是可以开发的。所以，类似这样的土地转换，在市场中也是很大量的。2.以小换大，以好换坏。就是我把城里很小的一块土地，换你城外的一块很大的地。3.资产置换。有很多开发商可能还留了一些房子，可能我有商业用房，拿这些资产；4.换那些拥有土地的资产。

　　我所说的这五种情况我们公司都出现过。当你拥有一定的品牌实力的时候，你跟任何一家去谈判都是一种机会，对他来说是一种机会，对你来说也是一种机会。也因此在相互的谈判过程当中，你可能用置换的方式、收购的方式或者说直接购买土地的方式、以一次投资入股的方式，都能获得成功。

　　这种土地都不是属于政府行政划拨的或者政府批准以后获得的，也不属于公开市场中拍卖的，而应该说是用一种资本运作的方式。比如说资产换资产，如果是国有对国有的话，是在国资部门的批准下实现的，实现完了以后，土地部门就自然给你转换土地了，等土地转换完了以后，你再去进行开发，等于土地在自己名下你再进行开发，这是两种不同的情况，也不违反现行的国家对土地的法律规定。

　　一般我们的出让是指政府部门第一手土地从非商用性质变成有偿出让的性质。转让一般是指，在政府已经收取了土地收益和出让金之后，按照法律规定进行二次交易。但是，很多国有资产在重组划拨的过程中，可能仍然沿用的是划拨土地，而在使用划拨土地的企业，在再次变更的过程中，才转为开发土地，他只需要补交出让金等等的方法，有人说土地必须拍卖，必须拍卖就拍卖，如果必须挂牌的话，你就标一个很高的价，如果有人愿意买，你可能获得的价格比你开发获得的价格更多，如果没人买，你可以通过合法的途径变成你自己的，除非超出标底的增值收益是政府的，剩下的收益都是你的。通过合作获得土地

　　一与拥有土地资源的企业合作，是获得土地的一个重要方式。比如说我们早早的就和北京首体组成了一个开发体，这种合作实际上既是一种强强的联合，也是对土地资源的一种占有，因为本来他自己就拥有大量的土地资源。这种大量的自由资源可以被自己自用，按现在我们国家的法律是正常的。另外我们国家18号文件开了一个口子，是合作建设的工程，虽然合作建设是纳入土地的法则，但是也可以做得到，比如说有一些厂矿，一部分用于自己施工住房的问题，另外一部分用于经营，这种情况也是存在的。

　　二与拥有土地资源的项目合作。这些项目有很多，前面我也说了，有些是你要和地铁项目合作的，有些是你要和轻轨项目合作，有些是你要和公路项目合作，比如说北京政府已经把我们的首都公共开发公司，批准他拥有相当一部分的土地，因为他已经把路修到那儿，就应该有一定的土地划拨，否则公路光靠养路费是养不起，建不成的，所以政府给他开了这个后门。我想各地都应该有这样一些项目公司，利用这样和这些项目公司合作，你入了公共开发公司的股，自然在获得信息和获得土地资源的时候，就有最大的一个前提，而一般来说，这些和基础设施项目相合作的土地，通常政府是给予优惠条件和给予一定协议出让的代价，或者他是已经可以通过协议出让转换的，因为他就是要让他生钱，生完钱以后转移到这些基础设施项目上去，而政府减少对这些基础设施项目的直接投资，这种现象还是大量出现的，可能有人出钱去换地，有人出钱、有人出力，大家共同分利，这几种情况都是获得土地资源的重要方面。

　　三与拥有开发土地的公司合作。几乎任何一级政府都有一个土地储备中心或者是一个土地一级开发公司，当你们和他们合作的时候，也会获得大量的土地资源。比如说我们和京泰、和嘉里、和SOHO中国，共同参与了北京市南部的一个物流馆的合作建设，我们四家公司共同组织一个公司，通过政府的批准，在南部地区要建一个北京最大的物流网，其中包括会展中心、物流中心，也包括了一些配套的商业设施、办公设施以及住宅，可能他们干的是那个，我就干住宅了，在二级开发的过程中，实际上有最优先的获取权利，他也可以不是经过挂牌拍卖的过程，因为他已经经过了政府的正式批准。

　　在几个过程中，用各种不同的方法合作，对于一般的公司而言，都是给你创造机会的条件，而这个机会能不能把握在我们自己手里，和你的公司运作有直接关系。企业必须重新定位

　　首先重新定位要看你的资金怎么样，在宏观的经济政策或者是金融政策发生变化的时候，你有没有抵抗能力；

　　其次要看你的人才情况怎么样，你的管理能力、你的人才能不能在激烈的市场竞争中占领这个行业；

　　第三个方面可能就是你的品牌效应，如果你本来就没什么品牌，或者说本来你的品牌效应就很差，我建议你就退出，为什么非在这里干，干别的就不能发财吗？对于本来就发展得很好的外业来讲，如果本业很好的话，应该考虑是否有介入房地产的必要？

　　所以，从获得土地储备而言，具有的资金量或者说它的复杂程度，都和你的企业规模有相当关系，如果你企业规模可以不断扩大的话，实际上你完全可以在这个行业里继续发展，所有的企业都是由小变大的并不是说因为你是中小企业才要退出，而是在于你中小企业是否能做大做强，小和强是两回事，很多企业它不大，但是它强，因为它的技术水平、人才、品牌非常好。

　　企业定位里面很重要的就是你要确定自己的优势：包括品牌，包括你的操作能力，也就是你房地产操作专业化程度问题，包括你的团队、包括你对市场的判断和对市场的拥有、包括你的资金、包括你对土地的储备，也包括了你的技术和你的经济实力。

　　根据任志强在搜房网主办的“中国学院派论坛”发言的录音资料整理，未经本人审阅?