北京晨报商业地产系列论坛之二将议题定为“北京需要什么样的商业地产”，一个看起来相当宏观的题目。开发商诠释了各自的经营理念，从中可以看出，不论定位为商业街还是主题商场，都要根据区域和人群特点，科学、创新地规划商业地产。

　　根据区域特点规划商业

　　陈金波中关村建设集团总裁助理

　　中关村科贸这个项目总面积是20万平方米，其中商业部分是7万平方米。当时规划时，我们考虑到中关村地区的历史，把它定位在科技贸易。

　　一至八层都作为商业，我们考虑人流怎么上去，这是一个很大的问题，一般的商业，一至四层，人流基本能够上去，但是五层以上比较难。经过多次的研究，认为手机的行业利润空间比较大，而且在北京的市场上没有一个集中的手机市场，把六层、七层规划成手机专卖。

　　这么大的一个商场，进来的业主都是一个个小摊位，怎么把它经营好？我们为业主请了台湾一家专门经营高科技商场的公司来经营。帮助小业主抗御市场风险的能力，把他们集中起来，代表他们的意向，或者对他们进行指导。做到这一点，我觉得能够保证物业继续地繁荣下去。

　　制造人文商业街区

　　张宝全(今典集团董事长)

　　苹果街这次的慢动作和两个主要因素有关：一是重新的规划审批，大概花了三个多月；二是SARS(非典)延误了一段时间。

　　“苹果街”将近10万平方米，我们这次主要研究商业形态。比方说，像上海新天地的形式，大家有目共睹，我觉得新天地的成功就是它的建筑形态带来的特殊的商业形态，在上海这么一个商业非常强大的市场获得了不可取代的优势。

　　一排房子，密密麻麻，这种是传统型的、集中型的商业街，在工业文明的发展过程中，商业业态通过标准化的手段，可以到其他地方拷贝，比如现在的连锁企业，麦当劳、物美等，但是今天这个时代，商业消费发生了很大的变化，买东西已经不成为最主要的需求，人们希望满足精神层面的消费。“苹果街”营造过程中，强调了四个字，就是街、铺、院、景。

　　城市形态、历史和人文同建筑的本体以及它的尺度等等都要非常适合人们逛。真正的商业街最好是8米到12米，太宽了，商业氛围大打折扣。北京现在打出了很多旺铺，商铺现在很热。我个人认为叫铺，就不能太大，这个问题我觉得非常关键，苹果街是80到100平方米的“铺”构成的，但这些铺是连通的，你可以买一百个铺变成大集中商业。

　　商业建筑形态是以我们的生活形态为依据的，进入到一个个性化的时代，人们寻求个性，个性化的前提是多样化。通过个人的文化，也许明天就变成了一种品牌或者变成人文，五年、十年以后，我们卖掉一半以上，通过这样多元化的这种实现，才真正地营造一条充满了个性，充满了体验和充满了逛街的情绪和意味的这样一条街。

　　主题商场和社区商业是两大热点

　　许晓军(北京金地鸿业房地产开发公司营销部经理)

　　目前商业地产热点有两个：一是主题商场，二是社区商业。在北京，旧城改造涉及城市中心，如CBD、中关村，带来一些高档的社区，中高档收入的人对高档品牌商业和娱乐产生需求，所以我们开发了一些这样的购物中心、商业区。

　　我们的金地国际商业部分只有一万平方米，对CBD商圈，我们有自己的判断，从这个区域经济定位，CBD里面的人群的喜好，营造比较有个性化的，有品位的消费环境。

　　社区商业方面，北京有越来越多的新的居住区，金地在北京开发的第一个项目，金地格林小镇，体现了我们对住宅和商业的理解，商业和住宅是靠产业链带动的。格林小镇基本上遵循了一种欧洲的模式。30万平方米的格林小镇，商业广场的面积大概在1500平方米，这个广场是两条商业街，大概是在20家到30家左右。

　　大型商业街不能只靠社区购买力支撑

　　潘庆生(珠江帝景副总经理)

　　“珠江帝景”规划了10万平方米的欧洲风情商业街，应该说，全部都是商铺，整个分六个区，用了四圈，大概2.5公里长，欧洲城体现在商铺上，我们的定位是步行街，欧洲的步行商业街。

　　我们的定位也是欧洲的，建筑形式上是比较讲究的，其中包括了2.5公里长的风雨连廊，考虑来此购物或者在这里居住的客户，无论是刮风下雨，都可以在这里自由穿梭、买东西。

　　另外，作为商业街的配套，我们本身原定这个商业街的定位是这个社区的配套，但按照规划10万平方米来讲，5%以内作为社区配套，我们实际上远远超出了这个数，达到了10%甚至15%的商业面积。这样，它的功能应该是具有辐射性的，不仅仅是本社区的商业模式。

　　首席记者 莫春