专业写字楼将成为未来写字楼市场的“硬通货”，而含有“绿色”、“生态”、“人性”指标的健康写字楼将引领写字楼市场。8月2日，在北京城建富海中心主办的“绿色建筑及健康写字楼研讨会”上，以创造健康写字楼及其绿色办公环境为主题的系列讨论在专家学者和开发商之间展开。

　　清华大学建筑设计研究院总建筑师胡绍学、中关村国际环保产业促进中心主任徐云

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博士、中关村写字楼商会会长诸一军、北京大学光华管理学院博士后张华、北京世纪瑞博广告公司总裁曹建强等来自建筑设计、环保产业、写字楼商会、新闻媒体、广告代理等各领域的专家学者以及部分开发商代表参加了此次研讨会。专家们分别就健康写字楼的绿色要素、专业写字楼的发展前景、写字楼的现代物业管理模式、健康写字楼的销售和广告定位等热门话题进行了讨论。

　　室内环境健康写字楼的关注焦点

　　胡绍学(清华大学建筑设计研究院总建筑师、中国建筑设计大师)：

　　我更想强调室内的绿色和环保。一天24个小时，我们大概有80%的时间是在室内度过的，因此室内的污染问题是必须特别引起高度重视的。

　　有一份资料显示：全世界每年大概有280万人直接或者间接死于建筑装修的污染；去年美国发表了历时5年的数据调查结果，大概有2500万人患有SBS综合症，这是一个很尖锐的数字。我们曾经做过北京、青岛、杭州等地的居室环境抽样调查，有害气体含量普遍过高，甲醛的含量超过十几倍；还有卫生部提供的一个数字：每年由于建材中的酮放射而死亡的将近15万人，这是很惊人的数字。

　　装修这个词完全是中国特色，英文里没有这个词。在国外，装饰、设计、施工是一体的，根本不存在所谓二次装修的事情，装完以后绝大多数都是污染源。目前我们和世界的潮流恰好逆行———国际标准是回归自然，或者说是朴素，返璞归真，就是要尽显建筑材料的自然本色，而国内却在搞星级，饭店要星级、写字楼要星级、家庭装修也要星级。我举个简单的例子，日本的国家大剧院，墙面都是清水混凝土，没有大理石，地面是塑胶，顶棚是钢铁(不锈钢)，要么就是木头，木头都没有油漆的，木纹都可以看到，这就是他们对于绿色建筑的理解。美国的一家大学校医院，获得过建筑金奖，为什么得金奖？就是因为它是环保的、生态的。它的特点在哪里———用再生材料，它的很多材料是用废弃的木头和纸张制造出来的。其实，所谓的生态、环保无非有三个原则，第一是本身没有污染，健康；第二是所使用的材料，尽量用再生的；第三是在生产过程中不会产生污染。

　　徐云(中关村国际环保产业促进中心主任、博士)：

　　健康建筑是未来的发展趋势，随着经济的发展，人们对生活以及工作这样的环境质量的要求越来越高，更加关注生产质量和工作环境的健康，以及经济的可持续发展。那么人类息息相关的吃穿住行，都是在围绕有益于人类的健康和舒适的方向发展。体现在住的方面，除了住宅就是办公，一个是家庭使用的，一个是公共场所。

　　说到住宅，国内提到的绿色住宅，或者是绿色建筑、生态建筑，这都是说人与自然持续共存、共生的原则，资源高效利用的原则；我本人认为，从狭义上来说，绿色建筑更强调的是一种环保、一种回归。其实“回归”是中国一个古老的哲学观念——所谓“天人合一”，强调人与自然的和谐相处。如果一个人呆在双层的呼吸式玻璃幕墙里，就像宠物一样，慢慢会对自然失去抵抗力。

　　人性化健康写字楼的第一要素

　　胡绍学(清华大学建筑设计研究院总建筑师、中国建筑设计大师)：

　　我认为在建设中还是要通过设计手段、利用常规手段来解决绿色和健康的问题，不要过多依赖于空调、昂贵的设备和技术，如果建筑师扎扎实实地做是完全可以从设计的层面达到要求的。

　　我考察过国外的一个建筑，著名的法兰西学院，世界著名的建筑大师都参与了设计。墙面看起来都是小孔，像花一样，仔细一看全是照相机的镜头，打成方格，它会随着光线的大小自动调节光圈，太阳上来的时候缩小，太阳下去的时候镜头放大，光线完全自动调节，但是这个造价是一般人无法接受的，都是真正的进口照相机。我们实在是没有必要学它。像我们自己的办公楼，就是完全采用的常规手段，在设计环节引入了很多的环保概念，就是用灰、瓦、砖、石等最普通的材料，解决了自然通风的问题。

　　徐云(中关村国际环保产业促进中心主任、博士)：

　　谈到健康的写字楼，肯定不能把健康住宅的标准拿到写字楼来做，这是两个是完全不同的标准体系。我认为可以从几个方面体现：第一是立足于阳光，要有充足的阳光，怎么避免光污染，这些因素要考虑，这是建筑本身一种环保性。第二就是我们谈到的生态的亲和性，先进的设计要考虑到充分利用自然这种资源。这样一来你就能节能、节约资源，像刚才谈到空调的问题。其实空调本身对人并没有害，但是空调也不能在很快的时间内制冷，针对这种人类室内空气不好，我这个空调怎么来换气，除了建筑本身要做的以外，空调也要作调整，现在做的冷热源热泵，有的是利用水的。这个有好处也有弊端。这是从设计上来考虑。还有中水回用的问题。一个写字楼要搞一个独立的垃圾处理系统恐怕不太现实，但是可以有各种的方法，比如说进行消毒，消毒以后打包就走了，这是完全可以做到的。第三是健康安全保障性。现在的写字楼更多是建筑综合体，对于这样一个庞大的建筑群落来说，应该有完善的智能系统、预警系统、应急系统等，才能充分保障它的安全性。

　　因此，如何更加全面的提出一整套健康写字楼的指标体系，既满足健康需求，又有适中的成本，是未来我们需要研讨的课题。

　　张华(北京城建投资发展股份有限公司富海中心项目总经理、北京大学在读博士后)：

　　作为开发商，我们一直想尝试在绿色建筑的标准上进行一些探索。比如我们正在建设的富海中心项目，是一个26万平方米的西区建筑综合体，包括两栋写字楼，两栋按照公寓标准建设的住宅，还有作为二期开发建设的六星级商务酒店，还有一个精品商业街。在这个项目上

　　我们尝试了很多细节，来完善我们最初人性化和健康化的设想，所以我们叫做是H2O(水)写字楼和O2(氧)公寓。

　　第一个健康细节是板式写字楼，进深短、采光好，有充足的阳光，既节约了能源，又解决了通风和保证了健康问题；第二是分户式水冷空调，集中了大型中央空调集中散热和分户控制的优点，每家每户有自己的独立水冷控制，散热是通过冷却塔来散热；第三是分户式新风换气系统，而且我们这个新风换气设计的容量比国家规定标准还超过30%；第四是直饮水，既解决了桶装水入户时的麻烦，又可以保证健康水质；第五是电梯，八部豪华电梯彻底解决了客户分离问题，保证上下班高峰时不会出现人挤人的场面，实现立体交通无障碍；第六就是低辐射的环保玻璃幕墙，对内可以避免紫外线对办公空间的干扰，对外也不会造成光污染；第七我们有两套卫生间环保系统，一个是公共卫生间系统，办公区间自己还有一套本身独立的卫生间系统，可以自由选择；第八是这个项目的玻璃幕墙有很多开启扇，这是“非典”之后给我们的启示，也是我们的一项突破；第九是生态化，楼里有屋顶花园、空中观景、空间会议室、工作吧，15、16层还设有休息平台，可以看到西山、香山、八大处，东边可以看到北交大校园；第十个细节是景观绿化，日本TAM环境研究所秋山宽先生，按照人身五味设计的，包括聚会之盘、人味之盘、嗅觉之盘、视觉之盘、听觉之盘、触觉之盘、第六感之盘、游艺之盘；第十一项，很多写字楼净空高度都很低，但是我们的写字楼做到了2.6米左右；第十二项，完全的专用的、超5A级写字楼；第十三项，完善的办公配套服务体系，我们考虑办公配套服务体系主要是考虑里面的办公，怎么样办公人性化，如何配备会所、游泳池和健身房；第十四项，物业管理保障，没有一个好的物业管理，什么健康都不能保证，我们选聘了世界著名物业管理企业———戴德梁行做物业顾问。

　　诸一军(中关村写字楼商会会长)：

　　健康写字楼本身是两种含义，一个是对写字楼内部提供更健康、舒适的空间，二是为写字楼所在地的社区，你这个楼本身建在这里，它要污染别人的，就像在美国要建一个住宅小区，绝对不是规划局批，而是小区的听政会决定，因为你这个楼建起来是会对别人产生影响的。

　　健康写字楼重点有几个方面的指标：第一是采光，它涉及净深问题、平面布局，以及楼宇玻璃。现在我们的写字楼，一般来说平面布置拐弯抹角比较多，就是死角的房子比较多。第二是空调，国内的设计要求新风量是每人每小时17立方米，美国的要求是每人每小时30立方米，国际上有很多成熟的做法，或者说是常识性的做法，但是在国内还当做创新的东西在渲染，所以差异就在这里。第三是层高，国际标准是2.7米，一般是2.75米比较好，2.8米也有。有一个建筑师说过，写字楼就是解决人的空间和在空间时间的焦虑问题，过分压抑的空间肯定会加深办公者焦虑。第四是外部环境，绿化、交通、停车，以及中水等问题。

　　市场需求健康写字楼的发展动力

　　诸一军(中关村写字楼商会会长)：

　　对于健康写字楼来说，它的发展要比健康住宅困难，有三方面的原因存在：一个是市场需求存在是一个内在的矛盾。因为写字楼使用的时候，花钱的是老板，使用的是员工，这跟住宅不一样，住宅买的就是自己用，多好都是自己心甘情愿的，贵了也是心甘情愿的，贱了也是心甘情愿的，写字楼就不同了。因此，即使在国外，写字楼品质的发展也是滞后的。第二，写字楼和住宅在使用的要求上是不一样的，住宅的健康和居住环境本身是一致的，稍微幽静一点的地方大家都愿意去了。写字楼就不一样，是做生意的地方，你说那里的绿化环境很好，但是那里很幽静没有人去了，谁还愿意到那里办公呢。第三，写字楼在实现健康化方面技术难度比较大一些，毕竟不是家庭居住，家庭居住人均多少面积都可以，有什么要求都行，一家人自己商量就好了；但是办公空间却是人群汇集的地方，对健康的要求不一样，满足起来难度就更大。

　　另外，SARS对健康写字楼的发展影响是非常深远的。这个事实上自然和社会很多的突发事件是可以改变人们已经固化的思维习惯的。SARS对写字楼的影响比较大一些，事实上在SARS之前北京的写字楼就处在一个整合阶段，当时的北京市写字楼市场就处在一个要飞跃，但是缺乏一个飞跃的动力，现在看起来，健康写字楼可以成为市场整合的助跑器。SARS之后，更加强化了对健康写字楼的促进作用。

　　张华(北京城建投资发展股份有限公司富海中心项目总经理、北京大学在读博士后)：

　　准确地说，应该是SARS引发了我们对健康写字楼和绿色住宅的思考，是业主对于健康的需求引导了我们的开发理念，灌输了我们健康意识。应该说，这是社会的进步。

　　曹建强(北京世纪瑞博广告公司总裁)：

　　我有一个问题，就是80分以后怎么办？前两三年的时候，如果给北京的房地产开发商打分的话，我们认为是及格标准，60分；但是这两年大家做得都不错，新一个项目都比前一个项目做得好，所以基本上都达到80分了。所以我们自己有一个说法，就是80分以后怎么办？因为外观什么的能做的点都做完了，要突破就要动真格的了。

　　从我们做的广告来说，就是大家看得见的。开发商第一目的是卖房子获取利益，所以最早是集中力量说看得见的东西，当大家都做得差不多的时候，就逐渐转向看不见的一些东西，所以就开始使用健康的概念，应该说这是房地产市场从外在到内在的飞跃。陈筱红、任学才

　　(根据录音整理，未经专家本人审阅)