针对沸沸扬扬的央行121号文件，万科董事长王石接受本报记者采访时称——“房地产冬天到来”是危言耸听

　　王石来大连了。8月3日，中国房地产业的领军人物——万科房地产董事长王石应“大刘”(刘福勇)的邀请，参加大连国际啤酒节的一项攀岩活动。此前王石因成功登顶珠峰而被媒体一顿爆炒，这次来连更是吸引了众多的关注。其实，王石8月来连有着更深层次的意义。 万科已经在大连拿下了占地16万平方米的新项目——大连万科城市花园，这次王石更多的是来视察该项目的运作情况。

　　作为新闻人物，人们想了解王石的内容有二层：一是他作为万科房地产的董事长，因为万科领跑者的地位，王石的一言一行，业界极为关注；二是他敢于冒险，成功登顶珠峰，毕竟攀登珠峰是每个登山者永远的理想，也值得人们关注。8月3日上午10时，在香格里拉大饭店25层的豪华套房，王石接受了大连媒体的采访。

　　关于121号文件

　　对于房地产行业来说，今年6月央行公布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(央行[2003] 121号)无疑是最重要的文件了。央行此举是为进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产金融健康发展。但条例公布之后各方争论一直不断。其中占主流的观点认为，该条文会影响中国房地产业快速发展的形势，令房地产业面临“寒冬”。

　　对此不应该感到突然

　　从121号文件公布之日起，国内许多大牌的房地产公司纷纷发表自己看法，一时间，关于中国房地产业“冬天来到了”、“一半要死掉”的提法经常见诸报端，一些商业银行的领导也纷纷表态，对121号文件操作起来存在着疑惑，言外之意执行起来有困难。在一片议论之中，人们很奇怪，为什么没有万科的看法，没有万科所在的“中城房网”联盟的声音，房地产业界对万科充满了期待，令人庆幸的是，王石大连此行，终于提出了万科的看法。

　　王石表示，房地产业界对121号文件不应感到突然。这个文件是在年初就有一个“政策意见稿”，应该说这个政策事先广泛征求了开发商的意见，经过长时间酝酿推出的，开发商理应早有耳闻，应有思想准备。他还表示，央行的政策是有连续性的。从2001年开始，央行就对一些关于房地产业资金流动等问题陆续出台了一系列的规定。现在一些人的反应过急，“呼天喊地”让人感到很费解。

　　有利于房地产健康发展

　　王石认为，央行的121号文件对于规范房地产健康发展是有利的。他认为，现在中国的房地产业发展空间还很大，只要有需求，就会有资金流动，国内的房地产业不会因为这个政策就垮掉了。对于一个做事规范的房地产商来说，影响不大。因此“房地产业冬天到了”的提法是危言耸听，“开发商一半要死掉”的提法是吓唬人。

　　央行的121号文件与此前的政策有什么不同呢？王石回答道，万科政策研究中心认为，主要存在着三点不同：一是新政策规定了开发商拿地不允许向银行贷款；二是不允许建筑商向开发商垫钱；三是对于消费者购房贷款方面有了限制。这些都将在规范房地产健康发展方面起重要作用。

　　存在着计划经济色彩

　　王石在肯定121号文件的同时，也谈到了这个政策的局限性。他表示，新政策虽然提高了开发商的门槛，但在某种程度上还是个权宜之计。从长远角度来看，比如新政策虽然规定了不允许开发商贷款买地，但它允许土地储备中心可以贷款买地。比如说没有规定不允许向基本建设垫费等问题。因为有需求的存在，资金就会想方设法地流动。开发商可以向土地储备中心去买地，就会增加融资成本。市场上只能有一个规则，这些对于降低金融风险的目的没有达到。从这个角度来看，这个政策没有真正抓住热点，还存在着某些计划经济的色彩。

　　登山与房地产

　　登山只是一项业余活动

　　虽然王石酷爱登山，他为此还著书《生命在高处》。但在采访时，王石称，房地产与登山之间对他来讲可以说有关联，也可以说没关联。他强调，房地产是他的职业，而登山则是他的业余生活。一方面，工作是工作，登山是登山，这么说应该是没有关联。另一方面，王石攀登珠峰的新闻效应也给万科带来了一个软广告的作用，这么说还是有关联。但王石坦言，登山造成的轰动效应，从万科自身宣传的角度来讲并不合适，万科的品牌是一步一个脚印走出来的，不是一时轰动轰出来的。“登山带来的影响只是一个副产品，仅此而已。”

　　有人说，万科在中国已将事业做到“极致”，所以他才想登山就登山。针对这样的看法，王石认为，万科虽然成为一个领跑者，但万科的事业还没有做到“极致”的地步。做好一个名牌企业不是一代人的事，而是几代人的事。从企业的生命周期来讲，万科还是一个正在成长的企业。

　　把休息时间集中起来

　　关于时间分配。有媒体称王石三分之一的时间在山里，这会不会影响到他的事业，另外，这样会不会辜负了广大股民的期待。王石称，“三分之一的时间用于业余生活”的问题实际上是他如何利用时间的问题。他给记者算了一笔账。以一年来计算，把每周的周六、周日，再加上国家法定的节假日，总和就是一年中三分之一的时间。他把休息的时间集中起来，用于登山等业余活动。王石坦言，他是董事长，可以随意地支配自己的时间，从这点来看，别人无法做到。

　　王石称，平时公司的行政事务，他一般是不介入的。而且万科的管理平台相当完善，他可以在任何时间、任何地点掌握公司的运作。今年5月份攀登珠峰时，他离开公司很长时间，万科依然按部就班地执行下去，比如说在大连、鞍山、中山拿地，运作得很好。而对于万科来讲，王石在与不在都一样，这本身就说明了万科在管理上很成熟。王石说，董事长作为万科的形象代言人，他是称职的。

　　关于大连万科

　　面壁十年图破壁，万科在大连拿地费尽波折。2003年5月18日，大连万科城市花园项目签约仪式在大连国土交易市场隆重举行。至此，万科在大连住宅市场长达4年的努力终于水到渠成，尘埃落定。

　　进不进大连与壁垒无关

　　10年前，万科来到大连，为什么在等到今天才终于在大连楼市里有了自己的一席之地呢？“大连壁垒”之说究竟有没有呢？前日的采访中记者向王石抛出了这个尖锐的问题。

　　王石称，其实哪个城市都有针对于外地公司的壁垒，只是大连的壁垒算是比较强一些的。大连城市市民的自我意识可以反映出来。几乎所有的大连人都相当热爱自己的城市，这是好事，反映了大连城市的凝聚力。但同时，这个自我意识也会带来负面影响。既然什么都是自己的好，就会有一些排外性。因此，对于大连来讲，外地的开发商进来是件不容易的事。当然这也与房地产业本身就是一个地方色彩浓重的行业有关系。王石称，大连房地产行业也有许多成功的外地公司，从这个意义上讲，万科进不进来又是自己的事，这和有无壁垒并无太大的关系。

　　拿地要考虑节奏性

　　王石说，前几年，万科在大连进不去时，万科在中国可以考虑长春、武汉等市场，因而对于万科总部来说，进不进大连这个城市压力并不大。当然对于努力在大连做出成绩的大连万科来说，还是有相当大的压力。对于万科而言，大连市场是具有相当战略地位的。万科在进入大连的能力上并不差，万科要做的楼盘一定是值得同行参观、借鉴、效仿的楼盘，万科从事房地产已经有15年了，万科从来没有说过要打败谁，而是要做一个领跑者，和大连的开发商们共同提高。

　　万科选择什么时间在大连拿地，这实际上取决于万科在项目经营上的节奏性把握的问题。我们要选择最有利的时间，做最好的项目，有步骤地进军大连。现在万科在全国的范围内的工作重点已经转移到大连，万科既然已经进来了，就会有第二个，第三个……

　　关于泉水项目

　　王石称，对于现在的泉水小区发展来说，真正起决定性作用的是开发商的“聚集效应”。因为这里是一个新开发的区域，无论是大连本地的开发商还是外地的开发商，只有几家是绝对撑不起来的。对于这样大的地块，存在着一个共同开发的问题。

　　正因为“聚集效应”，泉水开发不会因为万科是否进入而影响它的发展前景。但泉水的开发也不要像广东华南板块那样，许多家开发商盲目圈地，各自为政，使公共设施没法建设，这也是需要注意的地方。

　　王石表示，他对泉水的项目是比较看好的，今后如果有机会肯定会进入。王石称，大连城市景观、绿化等市政配套做得相当好，但大连的住宅小区内的景观配套赶不上城市的发展，这意味着大连房地产业还有很大的提升空间。

　　与国外的差距

　　作为一个将自己三分之一时间用在国外的人，王石对于国内房地产与发达国家的房地产业的差距看得很清楚。他表示，从楼盘的外表来看，中国近几年也学国外先进的理念，小区建设看起来差不多，但从本质上看，这种差距是相当大的。比如说国外小区里普通的道路，我们用的是沥青铺的，而国外则是用高分子聚合物铺的，看起来外表差不多，但人家的下雨时可以自然渗透，我们的就不行，只能再建一个排水沟。实际上不是我们不能做到，而是成本太高。发达国家的人均GDP在2万美元左右，他们能承受得起；国内的人均GDP就低多了，市民消费不起。另外，国外房地产业的成品化程度高。发达国家多采用干式施工，周期短，质量高；我们是湿式施工，周期长，质量低。造成这种差距，和房地产这个行业有关系，国内的人力成本低，因而选择湿式施工。对于中国的房地产业来说，还有一个提高的过程，万科希望能不断积累，缩小与国外的差距。

　　大连万科十年大事记

　　1993年6月 万科进驻大连。
　　1995年 邮电万科大厦项目正式开盘发售。
　　2003年5月28日 大连万科城市花园项目签约仪式在大连国土交易市场隆重举行。
　　2003年6月13日 大连万科锦绣花城开发有限公司正式成立。
　　2003年6月25日 大连公司以招标底价成功取得葡萄酒厂地块开发权。该地块紧邻城市花园项目西侧，成为城市花园开发的有机延续。至此，大连公司已拥有可供开发土地资源16万平方米，总建筑面积22万平方米。

　　目前公司正在进行市场和规划研究，预计2004年下半年推向市场。记者张文远