-万志芳本报记者李成刚

　　121文件出台至今，房地产商如临大敌，对于121文件抵触情绪之强烈不言而喻。其中，尤以华远集团董事长任志强的言论最为激烈和坚决。7月25日，任志强在接受中国经济时报的专访时表示，121文件从6月出台至今已经一月有余，各商业银行除招商银行外，都未颁发细则，央行是否是在放“探测球”，现在还未能得出结论。他认为，该文件是建立在一个陈 旧的评估体系之上，如果将文件精神严格贯彻执行，将会截断如今房地产的快速发展进程。

　　中国房地产真有泡沫？

　　121文件的出台，来源于房地产泡沫论。对于房地产是否存在泡沫问题，已经形成两派针锋相对的观点。

　　主张房地产泡沫论的其论据主要源于国家发展计划委员会经济研究所发布的“中国行业景气分析报告”，推理基础主要为六个方面的数据：中国房地产业近几年的开发投资保持着高速增长，2003年1月到2月房地产业投资的增长高达37%；房地产消费连续几年的增长率高于GDP的2倍以上；房价持续大幅攀高或持续居高不下；商品房价与我国居民的家庭收入相比，房价超出了消费者的承受能力；房地产在固定资产投资中所占的比例过高；商品房销售增长明显降温、商品房积压持续增加。

　　但任志强对于这一观点一直以来都强烈反对，121文件出台前他发表文章认为，中国房地产业近几年的快速发展，是得益于我国城市化速度的加快，住房政策和金融政策的改革，得益于基础设施和技术进步、土地制度的变革，以及房地产开发商的大量资本投入。对于房地产存在泡沫的推论，任志强在接受采访时说，与经济发达国家相比，这些数据根本不能作为房地产存在泡沫的根据。许多国家经济在高速发展阶段，固定资产投资和房地产投资增长速度都超过GDP的2倍以上并未出现泡沫，而房地产消费在我国高于GDP增长的两倍以上，地产在固定投资中所占的比例高于20%就存在泡沫，在国际上没有这样的评价先例；而对于房价过高的判断依据本身存在问题，而需求大量存在的情况下出现少量空置，有各种具体因素的影响，但这不会引起整个市场的波动，投资者自身会衡量市场而调整策略，以求得生存发展。中国经济正处于一个较高的稳定的增长预期中，房地产的快速发展与中国经济的快速发展是一致的，房地产不仅根本不存在泡沫，而且发展应保持不低于现有的增长速度。

　　121文件的严格执行

　　将与央行的初衷相违

　　央行表示，121文件的出台是为了充分发挥宏观调控作用，保障房地产业持续稳定健康发展，防范银行信贷风险，保持金融持续稳定。文件执行后，将促使房贷运作规范，抑制房产投资过热倾向，调整高档房与经济适用房的比例结构，达到楼市供需平衡。

　　任志强认为，121文件如果严格执行，不仅事与愿违，还将使整个经济形势都受到影响。房贷的违规现象是银行内部管理的问题，不应该拿房地产商来开刀，如果银行执行新政，许多房地产开发公司将面临资金链断裂的问题，而且银行也将冒着大量贷款无法回收，造成呆账死账的风险。今年年底明年年初，首轮资金竞争下失败者就会败走江湖，近二成的楼盘出现烂尾。对有些项目来说，就算不会出现烂尾楼，但是，因为资金捉襟见肘，延期交房就成了理所当然的事情。任志强断言，新政的颁发并不能够有效解决房贷违规现象，反而会因为规定的不尽合理而促使更多的违规现象出现。文件对土地储备贷款的发放、房地产开发贷款、建筑施工企业的贷款都进行了一定限制，这种做法不仅伤及大部分房地产企业，对于自有资金不足的中、小房地产企业更是致命的打击。经济适用房的开发不是大公司关注的热点，它的承当者主要是中小企业，商品房档次的结构调整将会因为中小企业遭受打击而落空。目前，建筑施工企业垫付房地产开发项目已成为众所周知的惯例，央行认为这一源头是银行对建筑施工企业发放的流动资金贷款。因此，在政策调整中规定对于将流动资金垫付房地产开发项目的建筑施工企业，商业银行不再提供信贷支持。任志强则说，这一细则根本是行不通的。已经上马的项目如果停工会增加施工企业的成本，给施工企业带来的将是更大的损失。而对于购买高档住房、别墅或两套以上住房(含第二套房)的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款的首付款比例的规定不符合市场经济的规律。同样的商品，根据购买者持有资金的富余程度不同，定出不同的价格是没有道理的。政策要向中低收入者倾斜，正确的途径应该通过福利补贴，而不应该用价格约束。而且银行对于是否是第二套住房的购买在界定上存在难度，对购买者进行市场调查将会增加银行的交易成本。对于是否属于高档房，也因为不同的地区不同的经济发展情况而有待争论。房地产业的发展遭受打击，将会对整个经济的运行形式都造成不良的影响。

　　任志强说，“总之一句话，银行的这一政策与推动房地产的持续快速发展精神是相违背的。”

　　地产界寻求解决途径

　　房价问题恐怕是所有消费者最关注的问题。此次房贷新政策出台后，房价会否受到影响，是涨还是跌。当记者提出这个问题时，任志强说，房价肯定会涨，而且已经涨了。他说，房价的涨跌问题在前些日子时还处于观望阶段，如今答案已不容质疑。从国家发改委、国家统计局发布的二季度全国35个大中城市房地产价格指数看，今年二季度，全国房地产市场价格在一季度上涨的基础上又继续上扬。二季度与去年同季相比，房屋销售价格上涨5.0%，土地交易价格上涨7.1%，房屋租赁价格上涨1.9%。如果最终结果是房价上涨，这无疑与央行调整房贷政策，降低房价、鼓励中低收入者买房的初衷相悖。任志强解释说，人民银行收缩银根，开发商资金占用时间过长，导致开发成本加大，这很有可能分摊到房价上，从而转嫁给购房者。

　　面对121新政，新的融资渠道将由此激活是目前呼声较高的一种观点。任志强说，不论121文件出台与否，新的融资渠道产生是必然趋势。不仅如此，国外的银行也会逐渐进入。银行的新政将不利于银行和房地产企业实现双赢，如果一定要严格执行的话，房地产业的冬天一定会来临。不过他补充说，到目前为止，还没有看到哪家银行真正开始严格按照新文件执行。

　　美国、德国和新加坡三种住房信贷模式

　　美国：抵押贷款模式

　　美国的住房消费信贷活动的基本形式是住房抵押信贷。包括可变利率抵押贷款、分期偿还抵押贷款、循环住宅贷款、标准固定利率抵押贷款、最后巨额付清抵押贷款、分享增值抵押贷款、“一揽子”交易抵押贷款等。

　　德国：合同储蓄模式

　　德国住房消费信贷的储蓄体系是以居民为中心，按互助合作、合同约束、先存后贷、封闭运行的原理构筑的。一是先存后贷，资金有保证，银行风险小，并为住房发展提供长期、稳定的资金保障。二是存贷款利率低于市场利率且固定不变，有利于减轻购房户的经济负担，免除其后顾之忧。三是政府对居民个人的住房投资给予奖励。四是封闭运行的融资体系。德国的住宅金融机构从事专门的住宅储蓄融资，不得经营其他金融业务。

　　新加坡：强制储蓄模式

　　新加坡解决国民住房问题的核心政策是推行住房公积金制度，将国家建房后的低价出租转变为居民分期付款购买。公积金由雇员和雇主各按雇员工资的一定比例按月解缴中央公积金局。公积金制度使政府积累了巨额资金，成为支持住房消费信贷的主要资金来源。