各方人士说购房贷款：两种房贷难有优劣之分_房产家居

各方人士说购房贷款：两种房贷难有优劣之分

http://house.sina.com.cn 2003年07月04日08:58 北京晨报

　　房贷银行两种房贷被“曝光”出来后，人们已经由当初的激愤变成了冷静地思考：利息之差是否意味着两种房贷孰优孰劣？银行之间缺少竞争导致服务意识差、产品种类少？按照收入、房型确定不同的房贷形式到了需求旺盛的时候？

　　今天的“地产茶馆”邀请购房人代表、银行和按揭律师房贷主要环节的人士再次讨论这个问题。

　　商业银行：银行更愿客户采用“递减还款法”

　　金富祯(民生银行北京管理部住房按揭中心主任)

　　在银行贷款产品说明书上，一直都注明了“等额本金还款”(即“递减还款”)和“等额本息还款”(即“等额还款”)两种方式。对于不同还贷方式的特点，银行的信贷员都会对客户进行详细的说明。现在几乎所有的房贷都是通过代理律师来办理，但专业素质好的律师也会对客户进行分析。

　　总体来看，“等额还款”是会比“递减还款”多付一些利息。以1万元20年期贷款为标准，前者会比后者多支付800多元的利息。40万20年期的贷款，则要多支付800×４0＝32000元的利息。看似银行多收了利息，但实际上，银行更愿意客户采取“递减还款方式”，这样可以加速还款，尽快回笼资金，降低经营风险。

　　在实际操作中，其实有很多客户在进行比较后，还是选择了“等额还款方式”，因为这种方式月还款额固定，便于客户记忆，还款压力均衡。如果客户愿意，民生银行也可以为客户免费变更还款方式，只要事前提交一份还款变更申请书就行。

　　按揭律师：银行没有形成房贷市场化机制

　　王建文(建元律师事务所)

　　作为按揭律师，我们在审核借款人资格的时候，都要制作一本长达十几页的询问笔录，其中有一项是：“你是否知道还贷方式有两?{3郑俊钡谑导校芏嗫突Р⒉蛔邢冈亩梁脱柿秸叩降子惺裁辞稹?/p>

　　可对购房人来说，是拿钱换时间还是拿时间换钱的问题。等本递减的方式在计算上很麻烦，每个月还款额都不一样。而一般的按揭族习惯做法是信用卡里放上多少钱，几个月里不必有逾期还款的担心，比如每月还3000元，卡里放10000元，至少够三个月的还款。可等本还款需要拿计算公式套每次一遍，借款人是否有这个时间和愿意花这个工夫。

　　我认为银行并不是想多赚利息，很可能只是嫌麻烦，负责具体工作的人员不愿意每月逐个计算还款额，因为多增加的工作量与他们的收入没有直接联系，因此他们一定希望大家采用相对省事的等额还款方式。这暴露出银行一个问题，能不能更加负责任，增强服务意识，而不要图省事或陷入以牺牲收益为代价的争夺客户大战中。现在，有的银行搞车贷的优惠贷款，有的进行贷款抽奖，这些都是以牺牲收益为代价，与其这样，不如将贷款服务做精做细，把等额和等本递减两种方式的还贷情况列出表来，让客户真正自己选择，既不损失利息，又赢得客户。

　　同时，客户也应该有投资和精于算计的成熟心态。银行在借款合同中标明，按揭律师也在办理中明示，客户并不认真研究，一旦另一种还贷方式暴露出来，很多人有被愚弄的感觉。

　　之所以产生这样的问题，主要是机制问题，开发商指定银行，银行指定律师所，没有形成市场化的竞争。现在有一家银行推出了“不指定楼盘贷款”，让购房人自己选择银行和按揭律师，如果规模扩大，必然形成银行和律师为争取客户而开辟和提升新的金融服务，那时候，这些问题将迎刃而解。

　　购房人：这其中银行没有错

　　舒可心(购房人代表)

　　购房人应该知道什么叫公平，什么叫生意。从购房付款来说，按揭贷款并非是惟一的付款方式(可以采用一次性付款)，银行是商业性的，并不是“为人民服务”的慈善机构，如果觉得不合适，可以不贷款，或者觉得银行提供的合同是格式合同，对其不公平条款也可以起诉要求修改，但要考虑为此产生的风险和诉讼成本。当然，这是玩笑话，可道理是这样的。

　　其实，人们在认识这个问题上有些误区，认为两种贷款有利息差，其实没有。比如贷款60万元，20年，如采取等额还款方式，每月还4000元左右，注意，每个月都是这么多。而等本递减方式第一个月要还5000多元，开始还得多，越往后越少，最后一个月大概是2500多元钱。

　　银行建立一套新的还贷系统，就是在生产一种新的产品，需要大量的计算机软件程序支持。而在目前按揭贷款指定项目和律师行的情况下，市场化的程度非常低。银行、律师都没有动力去把服务做得更好，同一项目中没有其他银行竞争也造成了银行的懒惰。所以，人们内心的期望和产品的供应是两回事，购房人不要一看到问题就认为银行是“黑心”。其实，并不是现在的等额还款法不公平，而是没有满足那些想“前期多还钱，后期少还钱”的贷款人的需求，其实只是缺少更适合不同人士需要的金融服务产品而已。我们现在了解的这两种贷款方式，只不过是国外银行房屋贷款众多方式中最常用的而已，就是说，还有更多适合不同需求的还贷方式。所以，我们有理由相信，在市场条件下，只要有需求，一定会产生供给，不供给就丢生意；只要有竞争，就一定有变化，不变化就失去市场，这是规律。

　　首席记者莫春记者袁满／文

　　专家评点：资金的价值不是利息简单相加

　　中国人民大学金融研究所副所长：赵锡军

　　贷款人与银行就两种贷款模式争论焦点表明，对于资金的价值计算，双方有着不同的评判标准。银行的标准是遵循经济定价原则，把不同年限的钱折成当时某一刻的现钱来计算，这意味着越往后的钱折成现钱时越不值钱。形象地说，第五年的100元钱与第一年的100元的价值肯定不一样，而第10年的100元与第五年的100元的价值肯定也不一样。所以，在计算资金的现金价值时，不能是简单的利息相加。

　　从专业的角度来讲，银行会对两种贷款的现值进行比较，并计算回报率，只有在二者差不多的情况下，才会推出。银行今年所收的1万元利息与七年后收的1万元利息肯定是不等值的。现在的钱肯定比以后的钱值钱，因为通货膨胀率会让钱贬值，而如果还款人早些把钱归还，银行还可以用这笔钱进行其他投资，获得回报。所以，由于占用银行资金的时间较长，采用等额还款方式的贷款人所归还的利息会显得多些，但实际上，资金价值上来看，两种贷款方式是一致的。

　　不过，很多贷款人是在不知道有两种贷款方式的情况下而采用“等额还款方式”，这体现了中国金融市场普遍存在的信息不对称问题。我国的金融市场发展很低，金融知识薄弱。解决这个问题是两方面的责任，作为金融服务的提供者，银行应加强产品宣传与推广；作为产品的购买者，银行客户应自行对产品进行全面的了解。

　　袁满整理

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