宋庭敏／文

　　在央行发布的121号文件中，购买第二套住房的首付款比例将被提高，在房地产业内引出部分人士认为“这是对高收入者的一种‘歧视’”的呼声。关于公平，全世界的经济学家和社会学家都在密切地关注着这件事，并建立了一套预警机制，那就是著名的“基尼系数”。“基尼系数”是全世界公认的、衡量贫富差别是否适度的一个标准，而0.4则是它的警戒 水位。

　　那么，我国的“基尼系数”在一个什么样的水位上呢？我国的“基尼系数”在1994年就翻过了警戒水位，达到了0.434；1998年达到了0.456；1999年达到了0.457；2000年达到了0.458；2001年达到了0.459。目前，我国共计算三种基尼系数，即：农村居民基尼系数、城镇居民基尼系数和全国居民基尼系数。基尼系数0.4的国际警戒标准在我国基本适用。专家建议：在单独衡量农村居民内部或城镇居民内部的收入分配差距时，可以将各自的基尼系数警戒线定为0.4；而在衡量全国居民之间的收入分配差距时，可以将警戒线上限定为0.5，实际工作中按0.45操作。应该说对一个不是二元经济的国家，基尼系数可能更为管用，我国是一个典型的二元经济结构的国家，不能仅仅单纯地以基尼系数一般的标准来看待中国。我国农村人口占大多数，基尼系数要放大一些才管用。但基尼系数的持续走高不能不引起我们的高度警觉和重视。

　　根据奥尔森的集体行动理论，在边界不变的稳定社会中，会逐渐出现愈来愈多的利益集团。导致社会格局演变的要素，关键就在于所谓的“分利集团”(distributional coalitions)，即由一批希望采取集体行动来增加自身收入份额而不惜损害社会利益的个人所形成的组织。分利集团的频繁活动会降低社会效率，造成经济停滞。而“寻租”(rent-seeking)行为，不过是对分利集团之自利活动的另一种表述。英国在20世纪初的经济增长大大落后于西方其他国家就是由于长期以来形成的强大的利益集团在作祟，奥尔森把这种现象称之为“制度僵化症”(institutional selerosis)。但国家不一定都面临着衰败，因为，奥尔森同时也指出，如果能够打碎分利集团，就能够摆脱低效和停滞的困境。央行新政对于更为广大的普通收入居民购房给予扶持也是有公共管理学理论意义的。

　　在市场经济高度发达的现在，几乎所有国家都在对住房市场进行或多或少的干预。政府之所以要对住房市场进行干预是因为单纯依靠市场机制来调节住房的发展是远远不够的。社会并不全是由买得起商品住宅的富裕家庭组成的，还有许多中低收入家庭买不起商品住宅，这一问题通过所谓的“市场游戏规则”是不可能解决的。也就是说，在解决中低收入家庭住房的问题上，市场机制是失灵的。而政府就有责任通过直接或间接的参与，来帮助这些家庭获得与社会发展水平相当的住房条件。

　　未来10年将是我国中低收入住宅需求的高峰。据统计，目前，我国城镇家庭年收入在10万元以上的高收入家庭约占总数的20%，城镇中等收入家庭约占总数的60%，低收入家庭约占总数的15%-20%。全国有156万个家庭缺房，35万个家庭的人均建筑面积在8平方米以下。以北京市为例，人均住房面积已经达到17.7平方米，贫困家庭的平均住房面积是10.45平方米。而这10平方米左右的住房，又有近2／3是没有上下水、暖气、管道煤气的平房。分析我国的城市现状，贫困家庭居住的危陋旧宅、简易平房和二至层多层住宅面临改造，因社会结构转型、经济体制转轨、经济产业调整、国有企业改革等原因出现的大量城市新贫困人口，收入和积蓄较少而发展潜力大的年轻中低收入者的涌现，以及非城市人口进入城市等种种因素，都为中低收入住宅开发提供了广大市场。因此，住房贷款向中低收入家庭倾斜，引导信贷资金流向普通商品住房和经济适用房，支持中低收入家庭购买自用房，无疑是消弭高端市场房贷泡沫的有效手段之一。

　　我国的房地产业发展极不平衡。沿海与内地之间、东中部与西部之间、城市与城市之间、特大中心城市与中小城镇之间、经济发达地区与经济欠发达地区之间都存在饱和程度、房价水平、社会购买力水平、金融介入程度等诸多方面的不平衡。显然，分别处于发达和欠发达地区的老百姓对住房信贷需求有着极大的不同。同样，高收入家庭无须银行提供按揭也有能力购买最好的房子；而中低收入家庭，对银行按揭的依赖性很大，更需要市场尽可能多地提供可以选择与自己经济承受能力相符合的普通商品住房的机会。

　　(作者为中体产业投资部研究员）