以国务院第379号令发布的《物业管理条例》(以下简称《条例》)将于2003年9月1日起施行。城市物业管理硝烟弥漫的战场划了一条停火的“三八”线。待各地方政府和政府主管部门配套政策出台后，就可实现正常的“南北通航”了。

　　历史的战争在于没有法律的约束，市场中的任何一方都没有找到自己在战争中的位置，所有方都在无限制地为自己争取最大的利益而滥用各自的权力，也有些方则为避免战火的 伤害而不作为。每一方都在将没有法律的规定作为对自己的保护；同时又借用相关有利于自己一方的法律作为攻击对方的武器。于是各种各样的攻防战术能充分地表演，以至于在公正的人民法庭上都难以分出胜负。

　　《条例》为交战的各方划出了各自的势力范围。用政府指导、监督，市场主体则充分利用法律规则、民主自治、协商自律、公平交易的方式，明确各方的权利、义务与责任，在《条例》的框架下各司其职，兼顾各方的利益，力求和平共处。

　　首先，《条例》明确了各级政府及相关部门的职能定位。政府的职能是制定规则、协助指导、建议、实施监督、协调解决争议，既不参加实际的交易与管理也不干涉各方行使权力与民主自治。只做裁判而不做运动员，让运动场上的各方可以在法律框架划出的运动场之内充分地利用自定的规则与契约进行竞赛。应该说这是中国第一部政府定位最清楚，对市场行为干预最少的行政法规。

　　其次，《条例》中排除了建设单位对物业管理的责任。建设单位只是阶段性地行使前期代理的委托权，并完成自己建设过程中应完成的工作。并且这个委托代理签定的临时业主公约和物业管理合同可以在业主委员会聘请新的物业管理企业时强制性解除。这种法律的强制性并不要求保证前期物业管理合同的施行期限。

　　《条例》同时给予了物业管理企业一个公平竞争的机会和按服务合约行使强制性管理权的保护，以及规定了物业管理企业行使管理中的制约条件和诉讼条件，使物业管理企业第一次有了法律的保护，而不再只是个“受气包”，不得不用违法的、违章的、甚至黑社会的手段改变自己的地位，并使其成为强者。物业管理企业中确实有许多不良情况，但这些不良情况之中又何尝不是因为法制环境的条件不足而造成的呢？大量纠纷因拖交物业管理费而产生，大量由建设工程中或建设单位交易中遗留的问题而产生的纠纷转嫁到物业管理之中，不也是因此产生的吗？当法律赋予了物业管理企业合法的武器时，那么又有谁还愿意背上“奸商”的黑锅而让自己抬不起头呢？按合约提供服务以提供服务的质量与水平来协商确定收费标准终于成为了一种法令保护下的可能，市场化竞争的前提成立了。

　　《条例》给予企业充分的自治权利，可以说《条例》是中国第一次赋予中国公民充分行使民主自治权利的政府令。尽管政府令划定的范围严格而有限，但对于民众管理自己的财产与社区生活而言已经是非常宽大并足够了。已经在法律允许的范围内给了公民最自由的立“法”权、司“法”权、执“法”权，并用国家的法律对这种业主自制的“法”权给予了强大的保护。赋予了业主自制立“法”的权威性和约束力的同时，首次用当有业主严重侵害其他业主的公共利益时，应给以1000至10000元处罚的法律来维护这种权威性与约束力。

　　业主在物业管理的争议中，一直认为是被强制和欺压的弱势群体，特别是当业主以单独身份去作战时更是弱者中的弱者了。《条例》给了业主们最大的权利，并使业主们在组织起来之后成为了强者。但当业主们共同行使权利而成为强者时，对单个业主而言则除了能在业主大会选举与决议中行使有限表决权之外，彻底丧失了单兵作战的能力。而必须将自己融入于整个社区的整体之中，服从多数业主的决定和维护业主的共同利益。《条例》要求业主在管理中和行使权利中必须成为一个整体，也要求业主们必须服从这个整体的利益。在没有《条例》的规定时，法律出现了空白，所有人都在要求行使与维护业主的利益，于是每个单个业主都会仅从局部或个体或少数人的利益出发而提出各种各样的合理、合法与不合理、不合法的要求，这种要求有些甚至是以牺牲社区的整体利益而满足少数或个别人的私利，也由此而引发了大量的纠纷和战争。如单个业主用车辆堵住社区的大门来表达对物业管理的不满，但却影响了整个社区的生活秩序。在历史的战争之中，相当一部分的纠纷也正产生于这种少数业主利益引发的冲突。类似于少数业主以房屋质量或管理问题拒交管理费产生的矛盾，都应列入为个别业主的利益而损害多数业主利益的做法。

　　《条例》最主要的核心是实行业主的自治组织，并由自治组织自行确定议事规则，充分行使业主民主权利(实际是社区自治的一种法律)。这一规则中不但包括了自治组织的“章程”，也包括了自愿赋予自治组织委托决策的“授权”，使业主从单个行为变成有委托权的集体行为。业主大会的决定将因此而对所有业主具有像“家法”一样的约束力，而不管这些业主在投票表决时是反对或弃权，当决定按法定票权通过后就成为必须遵守的条件。业主有权对业主公约提出意见或投票表达意见，但业主公约也同样将约束所有的业主，包括业主应当履行的义务和业主违反公约应当承担的责任。

　　当《条例》设定业主大会拥有社区最高权力机构的地位时，当然会对业主大会的权利进行监督和保护，当然会维护全体业主的共同利益而限制个别业主的单独行为。因此《条例》之中在给予业主更多的权利的同时，用相当多的条款对业主的共同利益加以保护。对违反或破坏共同利益的个别业主行为进行严格的限制和处罚，并且赋予业主大会对个别业主的不良或违约行为的处罚权利。业主公约、业主大会决定、业主大会议事规则都有可能成为民事诉讼的“法律”，成为业主大会对个别业主违约处罚的依据或证据。也许许多业主并没有想到在争取得到了更充分的自治权利的同时，会有更多的义务与责任。这种义务与责任也成为换取自治权利的代价，同时是具备自治能力的一种证明。

　　《条例》中一部分内容是针对不同企业行为做出的规定，而只有涉及业主的内容是针对公民个人行为的规定。这种规定正是为了让所有业主组织起来，共同维护共同的利益的规定。当社区的业主被组织起来时，个体的业主就只能成为组织中的一员，并且无权以单个业主的身份来宣称代表业主的利益了。

　　SARS事件中充分显示了社区组织的作用，在抗击与防疫中有组织的团体的力量远远大于单方作战的能力。加强物业管理并解决现有的矛盾，已成为中国城市化进程不断提速中的一个重要内容，此次《条例》的出台有不可低估的重大作用，会使城市的管理和公民的民主意识有大幅的提高，并会让公民的生活可以更多的按自己的意愿进行设计与安排，让城市的生活更加丰富多彩。尽管法律的滞后曾给经济的发展带来不利的影响，尽管《条例》中尚有业权分配不清的种种缺陷，但毕竟是大大地向前跨进了一步，并将使公民更相信中国将进入一个公民自主的法治社会。

　　(作者为北京华远集团总裁）