降风险央行扼住资金命门促消费市场面临调整_房产家居

降风险央行扼住资金命门促消费市场面临调整

http://house.sina.com.cn 2003年06月27日10:49 北京晨报

　　央行的一声断喝、一记重拳让市场有些发蒙，但擅长“发现”商机的开发商却喜忧参半，现有楼盘认为，暂时“摆脱”了后有追兵的局面，有的甚至叫嚣要调高价格。在央行新的金融调整下市场如何突围和应对，如何影响楼盘价格是人们接下来关注的焦点。

促消费市场面临调整应对(下篇)

　　不应把投机者排挤出市场

　　陈淮(国务院经济发展研究中心市场经济研究所副主任)

　　央行的这个政策有非常值得肯定的地方。政府在市场经济下调控经济，应当更多地用市场化手段，特别是货币政策和财政政策。

　　央行121号文件的一个值得关注的问题是，我们对房地产的风险估计是不是有些过高了？现在房地产开发和10年前的北海、海南的房地产泡沫不同，是在城市化进程不断加速的过程中，在基础设施迅速改善的情况下进行的，比如城铁、高速公路等，这些对房地产市场的影响是非常巨大的。城市功能分区也在过去几年中明显显现了，CBD、中关村等。房地产价格的波动主要体现在级差地租上，这是社会属性决定的。我们现在城市化进程越快，房价的风险就越小。

　　另一个问题是，想把在住房者和卖房者之间投机的这些人排挤出去。认为你从中倒一把，老百姓吃亏了，风险加大了，这个想法有些简单。正因为供和求总是在供大于求和供不应求之间不停变化，需要有一部分资本、有一部分以盈利为目的的人，参与到这个过程中来，他们参与进来，就承担了房地产业固有的一块风险，在供大于求的情况下买进房子，供不应求的情况下卖出房子才可能盈利。这对房地产供和求的平衡，和风险分散是好的，市场的风险小了，购房者的风险就小，银行的风险就更小了。

　　行业问题宜疏不宜堵

　　王小鹏(中国房地产业协会城市开发专业委员会高级工程师)

　　这个文件肯定对房地产有影响，而且房地产涉及几十个行业，上下几个行业都有影响。房地产是不是过热，经过这几年的发展，我们认为，个别地区确实有过热的现象，但是没有形成像1992年、1993年那种情况。房地产业发展起来总共才20年时间，肯定会有问题，但是这些问题都是大家在发展中时常会出现的。我们认为，应该疏导，不应该去堵。建设部现在做的一件事是建立房地产的系统，准备对这些企业进行信用评级。因为央行贷款需要考查不光是这个企业的一个资金状况，还有一个资信状况。

　　另外，为了解决信息不对称，建设部等部门将定期公布行业运行情况，便于投资者能够及时了解全国房地产行业。

　　培育既控风险又得利润的方式

　　张民耕(北京银信投资有限公司董事长)

　　期房销售确实有风险，之所以现在有那么多房地产纠纷，与期房销售不无关系。图纸上的东西，即使开发商不想冒险，在实际实施过程中，图上的东西百分之百实现是有很大困难的。现在是博士做图，小学生在施工，就是这么一种技术过程。只有房地产的生产过程真正成为产业化，甚至于工业化，图纸在现实中才能百分之百落实。

　　房地产投资恰恰是减少整个社会金融风险的一个很好的渠道。现在银行里，个人储蓄存款有12万亿元，大家除了银行存款没有其他投资渠道，如果投资房地产，问题是你要不要国民待遇。中国加入世贸组织之后，有许多我们必须遵守的新规则，公开性、参与性、预警的规则等等。

　　从总体形式上来说，房地产业方兴未艾，防过热的同时更要防雪崩。加入世贸组织以后，没过几年，外资银行就进来了，你现在用这个办法，连续实行几年以后，你是不是把这块好资产拱手相让？应该赶快培育既能操控风险又能得到利润的一种方式。这才是对今后我们国家和民族的银行业发展有远见的做法。

　　所有银行说到底都是用国家的信用做担保的。我相信，随着外资资金越来越多，商业银行或者作为商业银行的主管单位，今后的决策就不会那么一刀切了，会更加准确。

　　现房销售会成为一种趋势

　　张宝全(今典集团董事长)

　　金融风险的防范要靠金融法规，如《担保法》、《抵押法》，对有空置房的项目不能予以贷款，这是银行该干的吗？我觉得银行应该对企业，甚至于在个人按揭和企业按揭的过程中，建立信用评定系统。举例说，在香港，个人在申请按揭贷款的时候，银行把所有的资料送给评估部门，评估完以后，对银行提供建议。运用信用评估体系，是防范风险最根本的办法。

　　在供大于求的情况下，企业的相对平均利润已经形成了，至少大部分的企业已经处于这种状态，在这种情况下，成本在运作过程中的增高，必然会影响开发企业的价格。为什么？房地产的税收太高：营业税5%，加上城建教育附加0.7%，你卖5000元钱房子的话，有将近300元钱的税交出去，市政费等加起来不会低于5%。

　　期房阶段，个人付按揭有利于成本的降低，个人不付按揭，贷款利息肯定大于按揭的利息。我觉得现房和期房这种销售的差异，在市场竞争状态之下，慢慢走向成熟是很重要的标志，也就是说，现房销售会成为一种趋势。从南方的市场看，这个趋势逐步向北方市场转移，这是市场的一种自然状态。问题是，北京房地产市场，由于差异化的程度比较大，土地成本和其他成本与其他城市相比也比较大。

　　获得开发资金难度进一步加大

　　刘洪玉(清华大学房地产研究所主任)

　　要求开发企业自有资金达到30%以上，是一直延续的政策，目前“主体结构封顶”才能发放个人住房贷款的要求，较以前的“多层结构封顶、高层完成主体结构的三分之二”的要求有所提高，令开发商通过预售楼宇获得部分开发建设资金的难度进一步加大。我们最近所做的一项实证研究表明，对期房和现房发放的个人住房抵押贷款的风险特征差异不大。也就是说，仅从商业银行控制信贷风险的角度来看，提高发放期房贷款门槛的做法并不能有效降低商业银行的信贷风险。所以，这种对期房贷款提高门槛的做法，应该更多的是从调控市场供给的角度出发的。而且应该注意的是，这种调整也不会“减轻借款人不必要的利息负担”。

　　商业用房的投资风险比较大，与住宅的贷款条件区分开是必要的。60%的贷款价值比率LTV　也是大多数国家普遍采用的一个标准。但如果期限过短(甚至短于商业用房的投资回收周期)，就会出现商业用房各期的净经营收入不足以偿还当期抵押贷款还款额的问题。国外对商业用房最高贷款额度的审查，一般用两个指标：一个是LTV不超过60%或70%另一个就是债务覆盖率DCR　大于或等于1.2。也就是说，如果商业用房各期扣除经营费用后的净经营收入不能达到当期抵押贷款还款额的1.2倍的话，银行仍然面临着过大的信贷风险。因此，对于商业用房抵押贷款的发放，应该使抵押贷款价值比率、期限、债务覆盖率合理匹配。

　　首席记者莫春／文

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