6月13日，央行发出了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。一石激起千层浪，金融政策搅动市场深度和广度都是其他产业政策无法企及的，因此了解政策出来的背景显得尤为重要。6月19日，本报“经济圆桌论坛”召开了“反击非典阴云应对政策调整北京楼市再起飞研讨会”，专家、学者和业界人士共同把脉金融紧缩政策。

　　按揭贷款是最好的结合方式

　　潘石屹(SOHO中国有限公司董事长)

　　“非典”给房地产带来一定的影响，紧接着是最高人民法院的司法解释，我们用了好几天的时间研究，到现在为止都没有研究清楚，最后，我给公司的命令是，严防死守，面积误差不要超过3%。前两天我们突然看到央行的121号文件，看完这个文件以后，第一个感觉是这个文件严厉、很专业，每一个点卡得非常严，比如房子建成现房。

　　房地产行业一定要跟金融行业结合，这不是谁靠谁的问题，是一个互相服务的问题。在香港，房地产跟资金的结合主要通过上市公司；在美国，主要是靠基金，有各种各样的基金，住宅的，写字楼的，商户的。在内地，资金和房地产最好的结合就是银行的按揭贷款。在过去的几年，银行的房地产发展商的按揭贷款实际上是质量非常好的一块。

　　这两天，我们新的现金流量表编制出来了，现金流没有断，有安全系数。可是我觉得这个文件对行业有很大影响。这个文件把住宅提高到封顶，把写字楼和商住提到了竣工验收。在期房建设期间，房地产发展商得不到资金，其他的各个环节都控制死了。

　　个贷同样有风险

　　杨桂兰(首都经贸大学金融系副教授)

　　商业银行现在不良资产比例还是非常高的，根据中国人民银行的统计，2001年年底是25.4%，到去年年底上升到26.1%。商业银行尤其是四大国有商业银行，他们要在三年或五年内上市，必须首先把这个比例降下来。

　　但实际上，个人住房贷款现在也有一些风险。石景山建设银行支行中，有首都经贸大学经济金融系的毕业学生做过调查，个人住房贷款有可能在将来的情况下出现个人的风险，使银行的资产下降。这一块贷款还是风险比较大的。房地产市场应该建立预警系统，给开发商和消费者提供一些数据。

　　换屋族不一定都是高收入者

　　任志强(北京华远房地产开发股份公司董事长)

　　只对中低收入家庭给予支持，购买第二套住房的则提高利率，提高首付。这会使大量的人不得不退出购房市场。我们国家现有的情况是换购房屋的占60%，比如我原来有一套住房，为了改善居住条件，我去买一套新的房子，然后把我的旧房子卖掉。这些人可能并不是高收入者，但是被歧视，认为只要购买第二套住房，就要变换按揭条件。为什么购买第二套住房要提高门槛？从经济学上说，两套房子做抵押的保险金要多得多。

　　银行要求抵押物的完整是正确的，但应该由第三方担保、律师监管和其他方式来保证。文件明确规定了必须结构封顶才能发放按揭贷款，这就意味着开发商的商品卖出以后，才能获得按揭贷款的资金回收，意味着时间将往后拖延一年多时间。这样开发商的现金流就会产生断裂，而没有钱去给施工单位。

　　开发商卖出产品、收到钱是一个很长的过程。现金流的断裂问题会在各个环节出现，对施工单位原有的欠款，开发商没有后续资金及时弥补它。银行已经发放的1.8万亿元的贷款怎么保证回收，所有的银行这个贷款已经扔出去了，而这些贷款无法回收利益，最终的结果是成为“烂尾楼”了。如果不继续维持这个链条运转的话，可能是最直接的一个链条断裂的点。

　　央行限定了四种风险

　　李忠(华高莱斯国际地产顾问公司董事总经理)

　　“非典”之后，我见了很多开发商，大家说，今年有一点是可以肯定的，央行“踩刹车”的这个文件一定会出台了。那时候我说不一定，因为我们做顾问可能有一个特点，接触很多的客户。结果我发现了，当去年三季度，央行的报道很慎重地加了一句关于泡沫的话，等于是亮了黄灯，像开车一样，开大货车一律“踩刹车”，因为判定闯灯的风险太大，小车一定加速前进，准备在政策出台之前抢一把。所以当时的开发商分成了两类：一类认为时间不多了，时不我待，应该加速往前抢；一类认为我要规范运作。我觉得为什么政府要急于出台，发现亮过黄灯以后，所有的地产没有下降，全部在上升。有关部门的意思是，我已经告诉你宣布这个区域有危险，你们还要进入，我越晚一天封，进入的人就越多。

　　我觉得央行至少针对了四种情况进行限定：买房人的买房风险、房地产商的开发风险、施工企业超资金能力的风险和土地整理部门的超能力的整理风险。我觉得，土地是目前房地产泡沫有可能出现的最大的一个危机所在。是否是高档房，不是央行该管的，但央行为什么卡得这么严，从逻辑上讲，得三个螺丝都拧紧了才能达到目的。房地局和建设部应该做的，比如权属登记，明确高档房含义。

　　很多操作环节需要细化

　　方兴(北京市商业银行个人金融部副总经理)

　　这是一个非常重要的文件。文件的起草者对目前房地产资金链条的组成部分、关键点，把握得比较准。在学习中，我们感觉有一些地方还不太清晰，比如高档商品房，是以房价来论，还是以面积来论，可能现在比较明确的就是别墅，但是如果换一个名字，依然没法实施。

　　至于第二套房子，目前各银行自己做的住房贷款，都建立了内部的客户信息资料，但各个银行之间没有联网，在其他银行贷款买房，或者买第一套房子不是贷款买的，第二套房子要贷款买，许多情况都不好操作。

　　借款人信用风险应考察供款与收入比

　　高广垣(全国工商联住宅产业商会副会长香港分会主席)

　　在个人住房贷款中，我们不应只是着重于首付款，更重要的是他的偿还能力。这里所说的是每月的“供款与收入比”，或者是“房屋开支与收入比”。我认为银行的监管机构应该硬性规定两个比例：一是抵借比，就是首付款占楼价的比例；二是“房屋开支与收入比”。两者在借款人的信用风险的重要性是同等的甚至于后者比前者更重要。这个也是国际上通行的做法，也能最有效地防范住房贷款的信用风险。我认为在国内的信用环境和社会文化的背景下，“房屋开支与收入比”应该定为不能高于50%。而对于不同职业、不同年龄、不同工种、不同工龄等的借款人，在风险政策中都应该区分他们的风险，掌控不同的百分比。

　　首席记者莫春／文