席文／文
可能科班时对地产浸染太深，来到香港，每天早上浏览桌上的《香港经济日报》和《东方日报》时会有意无意地看看“地产新闻”版，也会偶尔有意识地看看财经版对地产股的一些评论意见。前一阵子，香港和内地都在闹SARS，搞得满城风雨，人人自危，香港人和大陆人都不怎么出门，我想那就更别提看楼买房了，但是听说香港数码港的贝沙湾、将军澳的
将军澳中心、荃湾的朗逸峰卖得挺好；后来走过华润大厦旁边的新鸿基中心时，看到新鸿基格外以底薪7000元起在香港招聘将近100名年轻的抗炎大使，对当下的物业设施进行清洁、消毒、贴放宣传画等，莫名对这个中心有种安全感。这一阵子，香港最火的项目应该是新鸿基在新界西投资的一个100多亿、建设周期长达10年的“YOHO城”了，偶尔跑到楼下马路对过的“STARBUCKS”喝咖啡时，看到那本以“JOY OF LIVING”为主题的YOHO杂志时，才明白原来素来以走高档路线著称的STARBUCKS也“失身”和新鸿基联手做这个项目的商业运作。后来查查贝沙湾、将军澳中心、朗逸峰这些项目的背景资料，原来这些项目大都是由新鸿基、和黄、长实、恒基兆业等联合投资而成，他们都是香港六大地产商之一。
由此想到，看来地产从来都是一种零和的游戏，不是你死就是我活的观念有待改变。香港是弹丸之地，众多大地产商为什么可以“共存共荣”？在内地地产商都在为搞所谓“龙虎榜、十强榜”而竭尽全力的时候，地产为什么在国内变成一种零和的游戏？
前天晚上，闲来无事，随手翻开床头的“哈佛商学院MBA案例全书”，看到最后一章“特朗普自述”里讲到80年代一个美国人如何运作一个投资物业的案例。这个人叫特朗普，他用3年不间断地写信打动了原地皮上的物业所有者公司，买到了还剩29年租期的物业租约，然后用这29年租约的低租金回报和自己想建立物业的高租金回报的两个方案对比说服了地皮的所有者。美国人还对“空中权”各有所属，特朗普对“空中权”所有者说，如果不同意他的建筑方案，他就乱规划一座高层大厦来影响“物业空中权”所有者的利益，软硬兼施地迫使空中权所有者同意他的构思，特朗普想建的是纽约市的地标商住楼，所以他原来的地皮还不够大，而且大厦还要留出30英尺的前后空间距离，他又得想方设法收买新的地皮和让规划局通过他的方案，最后他成功了，他建起了高达68层、容积率为21的特朗普大厦，这个项目为他尽赚将近6000万美金(不包括以后租金)，而他投入买地皮的现金成本仅仅250万美金，其余的都是地产契约！这个案例把老美投资物业的手法、韧劲和头脑刻画得淋漓尽致，或许很难在中国找到一个相似案例去“克隆”它，但其中在地产投资上的智慧和技巧让人精神一振，原来地产用点心思还可以运作成这样。
躺下来想想，以前对SHKP(新鸿基)的了解，只知道这是家很大、很好、毕业前很想进的地产垂直整合型企业，有自己的设计、施工、开发、销售代理公司，也有自己的新鸿基财务公司对地产开发进行融资贷款，是一家集中度比较高的公司。在国内看来，这样的公司应该是比较“独干”的，因为一来不放心别人；二来怕别人把银子分走；三来自己有实力拿到好地，完成一条龙运作。SARS的流行，让我有时间去翻阅这些公司的业绩背景，从中可以很明显地得出一个结论：香港的地产商正在走向一种“联合开发物业(股权基本相当)”的地产博弈阶段。这很有意思，国内的房地产公司凡是稍微大一点的都是自己投资、自己销售、自己物管，联合开发的甚少，成功的也就微乎其微了，看来香港的房地产市场和内地房地产市场在开发模式上确实存在很大区别，说谁好谁坏，还很难下定论，因为市场还在往前走。这也很有意思，地产商的一体化和联合开发如同多元化企业的“多元化和专业化”问题一样，难有定论，只是香港人把它做出来了，效果也不错。如果把香港地产商的博弈行为归咎于香港经济的整体下滑和地少人多，那对我们探索商业话题来说意义不大。寻思之下，我想这可能是对地产这门生意的不同层次、不同阶段的思考吧？
国内地产商从目前来看其注意力、关注点大都停留在怎样尽快把手中项目推向市场、尽快出手、套现，然后弄块地又开始一个循环。有理由吗？理由很充分，这是市场的行为。这对于做一单生意来说没有问题，但对做一个行业来说还不够。对于中国这么一个大的市场而言，我们应该思考得更深入。前不久看华润置地总经理王印的一篇文章，其中有一句“立志领先是一种最可取的行业视野”，就很受触动。中国人往往是这样，当看到这块蛋糕时，往往是老盯着、想着那块自己看中的、大小合适的蛋糕，一声令下就急忙出手，而忘记了如果我能和几个身强力壮的人达成协议，组成阵线，那不但那块蛋糕十拿九稳，说不定还能多分一块。这是一种双赢，甚至是多赢的协同，一种竞争对手的协同。由此可见，商业的角力从来不是一种“你死我活”的游戏，而仅仅是“谁现在占有优势”的问题；地产也不仅仅是一种规则下的游戏，而是一种商业智慧和策略的较量。在大的商业游戏布局下，用点心思，地产这门资金密集型的行业应该有得做！
