本报记者曹盛洁整编

　　SARS怎样影响了房地产业？

　　-跨地域的地产企业，在危机来临时，受冲击较小

　　-信息成本降低了，但安全成本却升高了

　　郭钧(中体奥林匹克管理公司总裁)：SARS的爆发虽然是偶然的，但房地产企业的发展和演变是必然的，不过扮演这个使命的东西这次正好是SARS而已。即使没有SARS，房地产企业、产业和市场也一定会发生变化。我觉得这才是最根本的问题。这个变化的趋势是什么呢？就是我们的产品应该越来越满足消费者真正的需要，真正让消费者享受更好和更健康的生活方式，而不是炒作空洞笼统的、虚幻的概念。从这一点来看，SARS促进了我们对房地产理想的回归。

　　去年很多人担心房地产业会出现泡沫，现在政府经济管理部门又开始搞减免租金，住宅需求的拉动又出现了。在这一点上，我认为央行的金融政策是不是会调整，应该怎样建立一个稳定的持续的政府干预经济的政策，应该引起政府经济管理部门深刻的思考。地产业的确存在很多问题，我们的行业经验、专业化水平、生产方式以及观念、市场发展、城市发展、居民生活方式的规律我们还没找到。我们的产品如何符合销售的需要，销售的需要本身也在变，因为我们的经济社会在变，消费者的心理也在变化。我们正在逐步贴近这个变化，当然这是很难的。在SARS之后，发展商的竞争还会加剧，因为从整体上他们会调整自己的产品，还会在安全的问题上去竞争。

　　我觉得SARS还谈不到对地产企业的洗牌之力，因为SARS对整个房地产业的作用影响是普遍的，不会对单个项目有直接杀伤力。比如说有些楼盘滚动开发不是坏事，大家一般都采取这样的模式，楼盘滚动开发本身是非常合理的商业模式。

　　陈长春(北京金地总经理)：从某方面讲，任何一次危机，都会给发展商创造一次机会。我们讲SARS的传播过程、由于传播过度造成过度恐慌，我们在传播住宅、销售房地产的时候也是这样的，我们更多注重了概念方面的传播，要慢慢回归到对关于人的生活、关于人的健康的要求，所以我想这种影响可能更重要。

　　SARS会不会对楼花滚动有影响？我认为SARS会对有速度运动着的东西都有影响，可能对过于追求发展的一些发展商来讲是有影响的。在这种情况下，我们考虑更多的是如何在灾难没有到来之前预测可能存在的危机和风险，使我们能更好地处理所发生的危机。我个人最大的体会就是SARS爆发的时候我们还没有太多的概念，该如何应对这个危机。真正出现灾难时如果一个企业想扛过去，就要预先准备好，这是企业要考虑的比较重要的问题。如果一个企业完全是靠销售楼花、靠很快的运作速度来满足这个要求，可能导致整个运作的链条比较紧张，一旦出现危机就可能有比较大的问题。一个企业的运作规模，要和企业的能力相匹配。

　　现在政府正在规范房地产市场，再加上SARS这个自然灾害，这两件事足以淘汰一些问题太多的企业。

　　范小冲(阳光100总经理)：我觉得SARS对房地产业来说是一个大考，就是在检验房地产公司。因为过去5年内房地产业一直保持高速增长、高利润，在一片乐观的形势下，很多企业的组织架构问题、成本问题和其他很多问题都被这种高速增长掩盖了。这次SARS来了之后一些企业销售停滞，资金链条出现紧张状况，出现了很多问题。实际上SARS来了以后使我们不得不面对和思考一些事情。房地产是一个投资高、风险高、周期比较长的行业，不光是技术层面，还跟公司的发展模式、战略层面有很大的联系。

　　我们在跨地域开发项目，实际上跨地域在分散风险上有很大的优势。我们在济南现在每周能卖二十套到三十套，基本没受影响。5月1日我们在南宁还在开盘，并热销，南宁一个非典患者都没有。所以跨地域不仅形成了一种规模效应、品牌效应，实际上对于分散风险也是有好处的，这是一个战略上的事情。由于去年土地政策的调整，北京楼盘现在供应量非常大，有很多拿短期资金去炒长期项目的，肯定他就玩不起这事。

　　张寅(虎杰投资首席分析员)：SARS的爆发对服务业打击比较大，对第一产业和第二产业影响较小。对房地产业我们的判断是这样的，它会造成长期的变化。由于这次疫情的信息是从不对称到对称的过程，所有人都在为政府做的错事付信息成本。以后政府的信任度要比以往高，原因就是透明度增加了，也就是说以后跟政府打交道的成本肯定要比SARS之前大大地降低，比如买地等。

　　虽然不用付信息的成本了，但是还在付安全成本，你不能去外地是因为你的安全，本来你两天就办完事在那个地方却呆了八天。因为疫情还没有缓和，特别是华北地区，大家还在付安全成本。

　　通过SARS这个事情，我发现中国人为自己的安全付成本是不计成本的。而且，消费者的价值取向有可能发生变化。

　　SARS给房地产企业经营的启示

　　-方向大于努力。正确的战略选择，可以使企业在危机中平坦处之

　　-不同资金实力可以让不同的企业，在危机过后站在不同的起跑线上

　　郭钧：短期的那么几个月时间，买房的人少一点，没有关系，这不是我们一家的事情，而是大家的事情。我觉得这个时候关键的是我们这些地产企业需要做什么，应该深刻地分析和研讨产业的策略。如果说在SARS之前我们有很多事没有看清楚，这次SARS其实帮我们看清了很多东西。我们是不是应该研究一下我们企业的发展模式？研究一下我们的口号？研究一下我们的产品作用到底是什么？企业的策略到底应该是什么？

　　从这方面来说，SARS的出现是件好事，包括房地产上市公司的老板们都松了一口气，SARS让人调整，原来我们跑得太累了。我觉得对企业来说这种周期性是好事。SARS的影响不是直接效应，是很长的一段时间，如果在未来的两三年里有的企业会倒下，基本上是比别人慢一拍的，如果说这次SARS之前所有市场的变化，都是由某单个企业的敏感性来判断，现在不用了，信息上大家平等了，如果这个时候还慢一拍，这个企业就完了。不能适应这个变化来调整的公司肯定是要倒下的。所以我认为是整个企业的思想和策略最重要。

　　我们大家通常会想到有钱的公司没事，这是很错误的，因为这个冲击不会有直接的效果，有钱没钱是一样的。如果一个公司既有现金，也有储备的土地资源，但是，它在未来的发展过程当中，不能够看到市场的变化，不能适应市场的变化，那就麻烦了。因为任何一个公司都是从没钱做到有钱，都是从没有品牌做到有品牌。为什么有钱有品牌的企业有的也会倒闭呢？关键是企业的策略。为什么有些小企业、资金实力不强的企业，它们可以在很困难的经济条件下发展起来？比方说李嘉诚，在香港经济状况并不是很好的时候为什么能够发展起来？就是策略，那个时候在香港比他有钱的人破产的很多。对于地产企业来说，如果这些钱不能带来回报的话就是赔钱。有很多公司，他们在策划项目的时候过度地夸大了自身的能力，本身风险就很高，即使没有SARS，这种高风险运作也很危险。

　　通过SARS，引导我们看到这个行业和这个产业的变化，我觉得这个变化跟我们原来设想的基本一致。

　　陈长春：所有房地产企业面对的是同一个灾难，但每个企业扛过灾难的能力是不一样的，比如说优秀的企业，经历灾难的时候能够保持和发展。在一个商业竞争的环境下，有些企业可能没有优秀企业具备的扛风险的能力那么强，如果企业整个资金没有安排好，比方说完全是靠预算的方式，没有其它筹集资金的渠道，遇到SARS可能就扛不过去了。如果一个企业跟我们竞争，我们有实力有资金，可能在关键的时候我们要求这个工程总包企业迅速恢复生产的速度要比你快，这个时候我和你竞争，我恢复生产的时候就马上让市场看到了对这个企业的信心。这时就可以有一些对比作用。

　　一个企业遇到灾难的时候能不能扛过去？而且在扛的过程中，它和其他企业相比，能不能取得恢复经营和恢复生产这两个快速反应的优势？这次非典的时间，从现在来看我觉得还是比较短的，我觉得真正对企业运作影响不会太大，但是对刚才我讲的传统价值观念的回归影响非常大。

　　范小冲：从资金链上看，我们目前感觉资金链基本上还可以，一个是我们投资多元化，投资每一个项目结合了不同的股东，不完全依靠于银行也不依靠于股东，另外我们有资金管理的中心，资金可以互相调整，比如说济南热销，资金剩余了就可以通过资金中心往别处调。这样就等于说资金链不会是一个完全各自为战的状态，也不会因为一个项目出现问题，这个项目就垮掉了。这种跨地域经营还是有很多优势。

　　房地产业由于周期长、风险大、投资大，与政策层面、宏观经济是密切相关的，所以做房地产必须要研究它的战略发展方向，而不简单是一个技术层面的问题。怎么促销，什么户型，这些当然也重要，但是房地产企业必须站在一个更高的高度进行房地产开发，比如说区域的选择、针对的目标客户群。随着非典时期的过去，被压抑的需求还会释放出来。SARS可能对投资、对一些高档楼盘、市区中心会有一定的影响。各地我们还在做大盘的开发，大盘的开发就要研究规划，研究整个环境，密度相对较低，这种的开发未来的市场还是不错的，它受非典这样的危机冲击就不会大。所以要看你针对什么样的客户群，所以我们说面向大众，面向这种健康的生活方式，那么这种大范围的开发，今后应该还是有很大的发展。

　　SARS对建筑设计规划的影响

　　-SARS对于居住模式的影响，是在于传统价值观的回归

　　-高层建筑的感染SARS，反复被电视传播，其影响不可小视

　　郭钧：我认为由于某一个设计不好不会对这个项目带来直接的杀伤力，说谁的户型就特别容易得病，这个就太牵强了。建筑形式是个很重要的问题，当然我们不能误导这个问题，因为并没有真正致病的建筑形式。塔楼并没有问题，如果一层楼都是你们家，能有什么事？关键还是一个密度的问题。

　　陈长春：SARS刚出来的时候，我是从深圳那边接收到的信息，传过来的信息非常恐怖。当正道消息整个系统不进行管理的时候，乱七八糟的信息非常糟糕，这是真正导致恐慌的原因。对应到我们做地产的过程也是这么回事，一个是做产品的过程，一个是和客户沟通的问题。

　　如果说SARS有什么影响，我觉得会影响核心的生活。大家都会更重视对健康的要求。传统的居住理念、强调舒适感的东西和自然的需求是区别开来的，而以后人们会更多地回归自然。SARS对传统的房地产发展的价值影响是比较大的，包括对日照的要求、对健康的要求，我估计中国住宅这方面的要求会进一步加强。这种影响使得发展商要考虑将人的健康需要放在第一位，也许人口密度高的地方，尤其是城市住宅里的一部电梯共用都会成问题。

　　刚才我讲政府法规方法，以后整个居住区要考虑整个的通风性，整个的住区。要更多地考虑，怎么样形成良好的住区的通风，在怎么样的户型里面解决这些问题，对不能够实现自然通风，怎么样强制通风。一旦一个问题出来了以后，每个发展商都要研究，我相信很多发展商其实都在研究，怎么来把这个问题解决得更好。我觉得这个影响是长远的，不是短期的。政府已经立法了，已经通过了，关于怎么样使用，是个指导性文件，比如关于在中央空调的使用过程中，必须使用消毒器。

　　张寅：大家都知道淘大花园这个事件。我们发现淘大花园和北京主要隔离区都是18层以上的塔楼。台湾被封闭起来的也是塔楼。大量的电视画面给消费者和潜在的消费者带来冲击。从最近香港开盘的情况看，恰恰是这种塔楼不好卖了。不要小看电视的影响，电视总是播那种楼，名字和楼型都被大家记住了。噩梦是一个具象的东西而不是文字的东西。我觉得SARS可能是一个长期的影响，首先一点，我想低密度这个概念肯定要砸进人心。节省了很多的广告费，低密度住宅会得到相当大的发展。

　　我觉得安全成本是中国第一次引进的概念，由于这件事，如果你到国外去，人家看见你就如同看见瘟疫，如同看见炸弹，反过来你也会缺乏安全感，这个影响非常大，很可能由于这个事件中国要付出较大的安全成本，当然这个安全不是说生命受到威胁。SARS对人们的购房行为有何影响？

　　-非典令低密度住宅近期走旺

　　-疫情危机对于地产市场，主要将会冲击“经济移民”的投资行为

　　郭钧：近来，建在大兴区的翡翠城4月份的销售量是上升的。所以SARS的出现并没有颠覆以前我们对这个行业发展趋势的判断，跟我们公认的趋势是一致的，就是我们希望大家不要扎堆在一起。

　　这三个月没人买楼，我相信三个月后一定有人买，因为中国人居住的水平还是很低的。原来很多人分的公房他们还觉得可以住，这一次提醒他们，我们不能在肮脏的地方住，那样的高密度住宅，不能再住了，只要有钱有能力就赶快买房。SARS对他们改善居住条件反而是个刺激，从这个方面上讲，对房地产行业也是个促进。但不会像炒股票那样波动，消费者不会是这样一个买法了。就像陈总说的价值观变了。你的产品不符合他，你跟人家产品回归的价格观是相悖的，有可能是最大的打击。

　　张寅：中高档楼房，主要是靠我们称之为经济移民的人在购买，就是原来不在这个城市住，来这个城市做买卖，在这儿买一套房。北京如果总是这种疫情的概念，会不会影响这种经济移民的选择？这是个问题。

　　珠江三角区这次肯定是疫情区了，还有一个长江三角区，5月6日的统计是零死亡，14日死亡了一例。一看分布就能看出来，长江三角洲这个地方本来就是房地产过火的，有些地区不错，现在开始往下走，是不是对经济型的移民有影响？开发商应该研究为什么这么多人会离开。SRAS对人们的心理打击影响了他的消费取向。对房地产商有利的是，由于SARS事件，人们在为安全付出成本，所以就不太在乎价格了。但我觉得不利的就是对经济移民的选择，比如说像温州团这样的经济移民。央行的政策肯定要变，央行不愿意有这种动作，对它来说这是一种压力。市场已经有一定自身调节能力了，但还不能达到完全市场化，因为从地域上讲就没有完全市场化。我觉得政府首先应该解决地理市场化的问题。9·１1以后，很多大的公司都搬走了，在纽约买房的人也没有以前多了。因为大家的购房标准已经发生了变化。

　　范小冲：客户选择房子的标准会发生变化。过去可能更关心投资回报，现在可能更重视通风、采光这些因素。地产企业的安全危机管理

　　-企业核心管理的备份成当务之急

　　陈长春：我要讲一个骇人听闻的事情。房地产行业真是一个高风险的行业，金地集团一个人就要承担一千万的资金量。通过这次SARS，我认为企业安全管理可能会成为一门很大的学问。如果一个房地产公司事前没有进行企业的安排，总经理或董事长这一次得上了非典，这个企业的正常运行都会成问题。国外有些企业有这样的规定，总裁和董事长出差不能坐一架飞机。企业要考虑安全管理在通过这一次事件中，第一个是企业各级继承人的管理，企业各种后备管理，叫备份管理，技术的备份管理，尤其是核心的地方。

　　我们以往的管理，大家都是管九十到一百问题，安全管理是什么？是零和一百的问题，在次攀登珠穆朗玛峰，万科总经理王石就敢往8848米的高度冲，SOHU的张朝阳敢这样做吗？如果真的出了问题，搜狐这么办？所有的企业从SARS开始，必须考虑一个企业的安全管理。第一次海湾战争最大的问题就是所有的指挥权都集中在萨达姆手上，把萨达姆这个指挥性打破了以后，整个军队就乱七八糟。所以企业应该考虑分中心，一旦安全管理出现问题的时候，一旦总经理突然辞职或者别的什么事，企业还能正常地运行，所以必须考虑企业安全问题。

　　郭钧：从社会的角度，今天中国的任何一个企业，几乎在社会里的重要性还没有那么大，当然我们要小心一些。

　　范小冲：9·１1事件发生的时候，摩根斯坦利也在世界贸易中心，但是它没有受到影响，因为它将所有企业的运营信息全部备份在一家银行的资料库里。从公司管理上，所有跟我们有业务来往的人一听说我们在京广中心办公都不敢去了。北京是我们的总部，基本上由我们投资、设计，包括推广中心都在北京，一下子就卡了壳了。五一时我们就搬回了阳光100。