热闹纷繁的北京楼市不断托起了一些热点区域、热力楼盘，而热点区域又造就了一批又一批叱咤风云的楼市英雄。本报将从这期起，对这些热点区域的风云人物如何拼打天下以及他们对市场的感悟进行系列报道。

　　京城著名地产策划人童渊先生的外表虽温文尔雅，但操盘手法颇多凌厉之风。去年，由童渊先生全案策划的海晟明苑与鹏润家园名噪一时，海晟明苑反常规的密集广告攻势，至今尚令许多同行透不过气来，而鹏润家园的打折风暴，不仅迅速消解了打人风波带来的负面效应，而且也使大批尾房一售而空。

　　今年1月26日，由童渊操盘的东区国际竟选择在这样一个淡季逆市开盘，结果在不到半个月的时间里，一举售出140余套。

　　1.反常规推盘“三无”就卖房

　　东区国际一经露面，其作法便令人咄咄称奇，该楼盘不设售楼处，不建样板间，不做广告推广，只靠6000元／平方米的均价及其综合品质打市场。在一系列的反常规的举动中，有人惊呼童渊是在与市场赌博。

　　用童渊的话说，他十分看好CBD以东区域，这里堪称是CBD的东大门，但地价却比CBD核心区低得多。以东区国际所处的慈云寺桥西南角为例，这里交通便捷，配套设施齐备，由于与繁闹拥挤的CBD核心区拉开了一段距离，所以更加便于打造纯居住空间。

　　东区国际的品质与金地国际花园、新城国际及蓝堡国际公寓等项目相当，均价仅为6000元／平方米，且配送厨卫精装修，其市场震撼力于此可知。

　　东区国际瞄准的是纯居住类客户，并不鼓励投资型人群跟风炒作，其不设售楼处、不建样板间、不进行广告推广的做法看似冒险，恰恰是无招胜有招之举。童渊把不必要的支出都省下来，让利于纯居住类客户。

　　童渊认为，东区国际的目标客户群是工作在CBD的白领之中的管理层人士，这些人的年收入约为30万元至50万元之间，置业动机很理性，只为自己选一个理想的居家之所。因此，他们并不喜欢开发商把精力与财力投入到概念炒作中去，更看重楼盘的综合性价比。童渊的做法正迎合了这批白领管理层的口味。

　　2.反常规定位力推中等户型

　　东区国际与楼市中流行的一些做法大相径庭。眼下，CBD大闹小户型风暴，后现代城、恋日.国际、苹果社区、炫特区等大行其道，而且销售火爆，一时之间，跟风行为此起彼伏。但东区国际却“有悖常情”，其主力户型为130平方米至180平方米的中户型，另有少量40余平方米至80平方米的一居室及200余平方米的超大户型。

　　童渊认为，像新城国际那样的高总价大户型是专为金领人士所打造，而苹果社区那样的低总价小户型是专为普通白领职员所提供。在这两种产品相继大量增多之后，市场上将出现一个空当——面积为130平方米至180平方米、总价在80万元左右的中档住宅，大量的白领管理层人士面临选房困境。东区国际的产品定位正是瞄准了这个空当，所以，在淡季里一经推出，便博得个热销行情。

　　东区国际共有住宅楼5栋，建筑面积约21万平方米，另有一栋公建楼，将以写字楼或酒店的面貌出现。社区绿化率40%左右，园林设计者为日本国宝级大师中村久二，物业管理单位为香港侨乐集团。社区分设运动型与休闲型会所各一座，小学与中学等教育配套一应俱全，这在泛CBD区内绝无仅有。而社区未来的物管费将不超过3元／平方米。

　　目前，东区国际五证齐全，已经订房的140多位客户都是自住型买家，且年轻的白领夫妻居多。这一点与当初童渊的定位完全一致。

　　3.反常规竞争不炒概念抓服务

　　童渊认为，当前的楼市已进入服务时代，单纯的概念火或产品靓已不足以争得市场，楼盘的同质化竞争越来越激烈，服务牌将是取决于楼盘胜负的重要一环。童渊说，销售结束了，业主入住了，也许服务工作才刚刚步入轨道。服务是开发商核心竞争力的集中体现。

　　东区国际的服务牌体现在方方面面。开发商在取得五证之后再开盘发售，是对内部认购风的一次颠覆。开发商不提倡投资型炒家介入，也是出于对纯居住型客户利益的尊重。开发商承诺物管费不超过3元／平方米，但请来的却是大名鼎鼎的香港侨乐集团，侨乐集团在香港与中国内地通常的物管费收取标准约为每平方米4元至6元以上。东区国际以6000元／平方米的楼盘均价，开发商却承诺提供厨卫精装，橱柜的品牌不低于科宝，洁具的品牌不低于科勒，墙地砖的品牌不低于冠军。

　　童渊还向记者透露，首批客户的首年度物管费将免收，而且，他们还正积极与北京家装协会联系，有意给业主提供家装套餐服务。总之，开盘伊始，东区国际并未把精力放在炒概念、打广告之上，而是积极谋求服务创新。

　　童渊认为，楼市正从暴利时代与概念时代中走出来，步入新的服务时代，而服务之争将率先从东区市场打响，或许服务竞争会为童渊这一场狂赌平添一段新的注脚。杨哲彬