下半年以来，北京房地产市场上，人们开始从不同角度进行审视和议论，比起以往几乎众口一词地陶陶然于“高速增长”、“前景看好”、“空间巨大”的片面观点独占鳌头来讲，通过对不同观点加以理性而冷静的梳理，以期走出误区，化解误导，使房地产业得以健康发展。与此同时，增量房，尤其是住宅项目的几度增幅放缓，证实了京城楼市自我调整的市场意义得以确立。

　　商品房空置率从半隐性状态转变成显性状态

　　一般来说，在实体经济成分中，如房地产业，供应量的良性增长或保持一定数量的在销存量房市场风险不会太大。尤其是在目前低利息率的金融环境下，只要能在二三年当中售出，其实物质量和价值含量均不会有大的消蚀。有时在手中压了一段时间的商品房甚至会卖出更高的市价。因此，没有理由把空置房简单地与“市道”联系起来。但这并不是说凡属实物经济成分都不可能“化”为乌有。我市在建商品房有六七千万平方米，如果它们当中的一些出现不正常中止，就有可能最终成为“烂尾”或“胡子”工程，有的甚至变成产业“垃圾”。那么，业已投入的资金、人力及前期劳务、土地费用或原有物业的机会成本等将有可能消失。届时，莫说预期的产值和利润将灰飞烟灭，从价值上看，甚至沦为负资产。从这个意义上说，房地产业的实体部分也有风险。在建工程如此，已竣工的在销物业也不能完全幸免。我市现有在销的成熟空置房约二千万平方米，只要经济和政策环境不发生较大变化，其中大部分可以消化于风险产生之前。但是，如果继续过多地增加现房供应量，将会使一些策划不佳、地段较差或性价比低的在销物业愈发呆滞，久而久之形成“死库存”。这也是一种风险。由此可见，简单地认为“空置房”不是问题的观点是不准确的。

　　对市场风险的认识出现意见冲突

　　根据近期许多媒体上传递的信息不难发现，目前对京城楼市的认识出现了意见偏差，分析下来问题大致有以下三个方面：

　　1.对房地产业供求现状的理解简单化、浅表化和错位。比如，认为我国城市化进程尚处于低级水平，进城人口处于速增期，需要大量房子住，房子不会卖不出去。也有认为我国城镇住房人均水平很低，与发达国家相比，追赶空间极大，不会出现过剩。还有，认为我国户均住房成套率比国际平均水平低，还有很大市场生长空间。这反映出对市场供求关系的误解。把市场的理论空间和可预见时间段内有资金支撑的有效需求混为一谈，并用来作为房地产业不存在供需问题的依据，是一种认识或导向误区。

　　2.对房地产投资的依赖性过大，惟恐降温的心理导致了对供需失衡的忌言。房地产投资对宏观经济的增长具有显著的拉动作用，这是目前不争的事实。但当一个区域的经济发展过分依赖这种拉动作用时就容易产生一种倾向。比如舆论的过分赞许、管理层的过分肯定、政策的过分倾斜、开发商和中小投资购房人对赢利预期值的心理膨胀，再加上经济学意义上的需求乘数效应，人们就会产生加大投资的激情和盲动性。又由于投资周期长、质量大，使房地产投资的惯性尤为突出，即使隐约发现了问题苗头也难以及时减速。在以自救为目的或侥幸成功心理的驱使下，有时甚至会加大加快投资，结果往往出现投资水平惯性增长现象。

　　3.金融企业，如银行和基金等，在追求信贷安全性的驱使下，面对其它许多行业贷款坏死情况较严重的状况，对房地产业近年来尤其偏爱，纷纷把房地产开发贷款和买方贷款当做优质业务品种加以扩充。如果说房地产业的市场风险除了在实物范畴有可能产生于“烂尾”或“胡子”工程及成品房的“死库存”之外，更大的可能性是产生于在通胀较严重的环境下价值被普遍地、一时地高估之后。尽管不时有人放言，或预测或企望北京房价由于过高将会大幅下跌，而本市的平均房价却柔韧而平稳。今年1-10月全市商品房平均售价为每平方米4707元，与去年末的4716元相比仅微浮0.18%，这在通缩经济环境下充分显示了房地产当前所处价位的抗跌性极强，因而也为市场供需双方所充分认可。以处于当前保值性能极强的商品房做贷款抵押而持续不衰的买方信贷水平稳步增长，也正是金融界认为房地产基本上没有价值风险的表现。

　　京城楼市悄然展开自我调整并将演变为各主体的自觉行为

　　去年五月份，我在本报上发表的《京城楼市面临阶段性风险》一文及之后的若干文章中，曾对将在今年中期已如期出现的供应量相对过剩并导致阶段性风险及市场需要进行调整做出了预测和警示，今年相关统计数据证实了这些内容。具体表现在：

　　1.今年1-2月份，全市商品房销量增速出现了几年以来的首次同比负增长，总体下降4.5%，其中住宅下降6.8%。此为去年四季度市场销势出现钝化的延续。

　　2.今年二季度末，竣工量279.2万平方米，而同期的销量为283.4万平方米，销量略大一点儿。这看上去似乎可以佐证销量大于竣工量，对缓解空置房量上升有利。但细想起来，如果以当前竣工量的减少来抚慰对空置率上升的忧虑，是一种治标不治本的自我安慰心态反映，最终也达不到好效果。竣工量如果真降了下来，那它如何与当前七八千万平方米在建或中止工程量相匹配，投资效率又将如何体现呢？果然，在投资惯性力的作用下，至10月底竣工量重新又反超了同期销量近100万平方米。竣工量的这种徘徊状态，其实质是市场在“两难”之间进行自我调整的过程中所作出的艰难选择并步步深入的表现。市场已意识到，供大于求的“本”在于投资过大过猛，而竣工量大不过是个“标”而已，单独收缩竣工量于事无补。

　　3.继今年一季度末新开工面积出现多年来首次下滑，商品房同比下降5.8%、其中住宅下降高达9.6%以来，对这一指标经过半年的观察，当中略有回升，至三季度末总增幅仅达7.4%，但其中住宅却再次出现同比下降1.0%，使这一指标所反映的自我调整的市场意义得以确认。它表明投资商的决心在调整，投资节奏在改变，人们正以实际行动规避“供大于求”的风险。

　　4.1-9月份全市土地开发面积同比下降53%。有观点认为这是由土地供应政策调整所致。笔者却从中更多地体味到了投资界的一种防止被套的默契。我市房地产市场中出现的这些变化，是市场自身进行适应性调整的具体表现，尤其是新开工量和土地开发量增幅的大幅缩减直至转为负增长，更是这种调整中的最重要内容。预计今年的新开工量较去年的2790万平方米而言，负增长几不可逆转，降幅可能达到两成左右。预计明年将继续下降，降幅则可能相对趋缓。假若如此，全市房地产市场的大幅增量将得以扼制，起码可以减少损失，进而也起到防范市场过度竞争，保持市场价格中枢稳定的作用。

　　为了促使这种不以人们主观意志为转移而发生的调整能收到更大的效果，市场内各主体正在采取主动进取的态度和做法，开发商新辟土地和项目更为审慎，在建项目的进度安排更趋稳健，对临近收尾的在建工程尤为抓紧，对已竣工物业的租售更加灵活务实；同时，为数不少的消费者正抓住当前供应量充沛条件下的价格机遇和相当优惠的购房政策纷纷打消持币待降的心理，踊跃购买，1-10月份全市共销商品房662.8万平方米，虽然与上年月均销量100万平方米相比尚有一定差距，但与上年同期比还是增长了34.8%。目前，政府管理部门按着既促进宏观经济持续发展，也保护房地产业健康繁荣的思路，正在以积极的姿态对市场行规范管理和维护性调控，这也必将有效提高楼市活力和可持续发展能力。

　　-文／北京市政协城建委委员林达集团董事长　李晓林