去年的7月13日令全国人难忘，令京城楼市激动不已，曾有人预测：“未来7年内，北京楼市会把奥运概念爆炒到直见筋骨。”申奥成功一年了，随着奥运村场馆建设的工程开始招投标，市政、道路、各种配套设施的建设改造逐渐展开，奥运商圈的楼盘开发势头越来越强劲。记者发现，一年后的京城楼市明显地成熟了。

　　避免“一锤子买卖”

　　曾经有人担忧，2008年后，奥运地产是否会下滑甚至暴跌。有业内人士认为，关键是看奥运规划方案怎么定，场馆、公寓等如何再使用，此外除了规定的场馆建设外，相应的商业、文化娱乐配套设施也要紧紧跟上。奥运地产不是“一锤子买卖”，一定要考虑到楼盘的未来发展趋势。“奥运只是一个契机，是一个短期的社会活动，奥运规划的前提是城市的长期发展。北京的城市规划不会因为奥运而改变，但会在城市规划中体现并满足奥运会的需要。”

　　由于奥运建设带来的巨大商机，目前大量的外地商家已纷纷进驻北京，并形成了一种竞争的格局。据记者了解，仅目前亚运村、奥运村就已经聚集了包括塔楼、板楼、小高层、TOENHOUSE等多种类型物业，其价格档次从每平方米2000多元到2000美元以上。随着开发量的加大，目前奥运商圈地产的竞争程度已经成为北京最为激烈的地区之一。

　　在一股奥运地产开发热潮迸发之际，有业界人士提醒，许多城市基础设施和体育场馆的建设都是“十五”期间定下的规划，申奥成功后，根据奥运会的主题，某些方面会做一定的深化调整，包括绿地系统规划、交通规划、历史文化名城规划及总体规划方面，要完善并与奥运主题相契合。

　　因此，对政府和发展商来说，奥运房地产建设不能操之过急，应理性地分析其对城市发展的影响，既要把旧城改造好，又要把新城建设好，包括卫星城的开发建设。

　　从规划上看，奥运村的总建筑面积为47万平方米，其中36万平方米的高级公寓将作为运动员村，奥运后这些公寓将转为民用住宅。公寓的投资建设方可在奥运前销售，也可在奥运后销售，但必须与购房人签订合同，保证奥运后才能入住，根据惯例，运动员公寓提前建成也不许入住。毫无疑问，参加运动员村投资招标的发展商必须了解并遵守这些规定，按向奥委会承诺的设施和入住条件进行开发经营活动。正视奥运的辐射力

　　随着北京市政基础设施的建设、环境的改善以及中关村、CBD、开发区、边缘集团的开发，居民居住观念的改变，在北京各个区域的均好性越来越接近的情况下，奥运楼盘的优势会逐渐淡化。从城市的整体发展来看，奥运会不可能把道路只修到奥运场馆附近，这样就会加强城市功能的均衡。这种均衡体现在两个方面：一是大家认为奥运村附近房子特别好卖，二是由于奥运场馆及其他设施的建设，使这个地区的价值有了新的发现，如果你已经拿下这块地了，就赚了这个土地的增值，否则就没有什么赚头。奥运这场春雨不光滋润奥运地区，它使整个北京地区都会得到滋润。

　　从目前的发展趋势看，奥运的功力已经开始凸现，地产业的竞争加剧。今后几年，随着大片的土地进入开发市场，一方面给消费者带来的好处是，房子的性能价格比越来越好，而对发展商来说，可能会越来越难做，包括在奥运场馆周边的项目不能盲目乐观。因为，未必在奥运村的房子就好卖。由于需求是多样性的，老百姓不会因为建奥运村了，就都跑到体育场馆旁边去住，所以发展商要对这些不利做好准备，抓住机会，因为奥运带来了整个城市综合功能的提高，对多种行业都是一种发育的机会，地产板块只是近水楼台先得月。

　　值得发展商注意的是，当某一个购买群体对某个地区如奥运地区有兴趣的时候，同等竞争的项目会很多，最后靠什么来取胜，或者说怎么样打动这些购买人群非常重要。“位置”目前已不是第一个决定因素了，决定居住品质的关键因素是居住功能、建筑风格、环保建材等方面，其使用已经普遍成为消费者的需求，开发商要关心这些现实的问题。此外，社区功能的完善，特别是文化建设的追求，已成为成熟社区的高品质象征。

　　中国建筑设计研究院副总设计师开彦认为，奥运地产的国际化居住水准应体现在两个方面：一个是产品细分了，根据不同的住户?不同的人群需求，可以建设不同的住宅，提供不同的产品，实行不同的市场定位；第二是对产品要实现三个层次方面的变革：1、产品形式的变革。有高层的，有多层的，有高密度的，有低密度的。2、住宅内容的变革。如规划设计、配套环境、科技建材设备等产品的构成因素等。3、功能的变革。人们更加追求舒适、安全、卫生和文明，对居住生活的高需求越来越普遍。

　　防“患”于未然

　　根据以往办奥运的情况看，奥运会给人们带来前所未有的发展机遇，但历史经验也是一个机遇，它往往出现一个泡沫现象，因此在把握这种发展机遇的同时，要切实防止奥运泡沫，要牢记汉城和悉尼的教训。

　　1993年悉尼申奥成功以后，引发了酒店业旅游业的兴旺发达，每年房价递增10%以上，在七八年的时间里，城市房价翻了一番。但是奥运之后，悉尼的房地产市场一片萧条，连运动员村的许多漂亮的房子现在也是杂草丛生，悉尼房地产业将会因为奥运会停滞很长时间，严重影响经济的持续发展。1988年奥运会前后，韩国的房地产业发展之快令人惊奇，这种状况一直持续到1995年。1995年以后，韩国的房地产价格开始下跌，泡沫也开始显现，众多项目由于缺乏资金而被迫中断施工，或者以低于成本价格委托给第三方处理。而金融危机的到来，使房地产业雪上加霜，而且很多房地产企业根本从银行贷不到钱，最要命的是汉城房价太低，房子没有人要，据估计到明年韩国有一半的房地产企业要倒闭。因此我们要牢记这些教训，采取有效的措施，加以避免。

　　目前最让发展商担心的是，北京的奥运村和CBD、中关村三个区域虽各有特点，但相对而论，只有CBD是非常多元化的。奥运村有一个最让人担心的问题就是，奥运村周边的“午夜品种”比较单一，这是一个不容忽视的弊病，除了场馆之外，奥运村还需要有一些商业的、文化的场馆配套。因为，开完奥运会后，场馆的使用问题很重要。有发展商提醒，做体育项目时要注意，原则上不能把体育场地的设施分解到住户中去，以避免造成新的麻烦。闻洪

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