区域市场界定

　　北京两广大街以南的扇形部分，包括宣武、崇文所属的二环内部，丰台的东南部和大兴的北部等地区正是本文所界定的北京南部房地产区域。

　　市场供应量

　　自2001年以来，北京南部开盘在售的房地产项目将近90个，建筑总体规模超过1700万平方米。南部房地产的总体规模与北京其他市场还有一定差距(现在西部，东部总体规模均在2000万平方米以上)，但随着政府对南城的改造和建设，南部市场竞争也将变得更激烈。

　　区域分布

　　1.环线分布与西部区域市场相类似，南部房地产市场的开发重点在三、四环之间。该区域内房地产的发展具备一定的优越性：大量的空置的土地；相对三环内部居民区较少拆迁的困扰；以及环线交通的便利。其间百万平方米以上的超大楼盘就有4个。土地开发的同时，各种公建配套和商用配套也开始逐步形成和完善。随后的四、五环，五、六环间的房地产开发正是城市由中心向外进行辐射建设的完美表现。

　　2.行政区域分布南部楼盘主要分布在丰台和大兴，总量占到区域供应的近90%。其中丰台的物业数目最多，为42个，供应量也最大，达到1128万平方米，占到总量的60%强。其次是大兴，供应量近470万平方米。另外，虽然宣武区楼盘的个数也有13个，但项目的规模均不是很大，总体规模偏小。

　　价格

　　1.区域分布项目规模为权重计算各地区均价后可见，北京南部市场总体均价为4620元/平方米。其中宣武区的住宅项目平均价格最高，为每平方米7375元，其次是崇文区，住宅均价5943元/平方米。然后价格按高到低分别为大兴和丰台。

　　2.环线价格分布北京南部楼市的平均价格基本是按照环线状况由高到低分布的。二环内部的平均价格为每平米7104元，四、五环间的住宅均价为4166元每平方米。亦庄的北京经济技术开发区多为一些比较高档的房地产项目，在此也抬高了五环之外的房地产平均价格，在总体排名中位列第三。

　　3.价格分组情况南部均价在5000元/平方米以下的楼盘个数为53个，总体规模占到了全部南部楼盘的69%。其中每平方米8000元以上的高档住宅项目仅有5个，规模只占整个南部市场的2%，全部位于南二环以内。

　　2001年以前开盘的项目基本在二环以内或是二环附近，市政和其他配套设施已经比较完善，这也使得楼盘均价最高。随着北京市城市的建设和南部的房地产开发，土地市场的重心向城外转移。如前所述，2002年的房地产开发规模大于2001年，市场竞争开始激烈，项目的价格也逐渐下降。同时内部的各种配套，包括市政、商业、娱乐设施开始建设和逐步完善，区域整体环境质量上升，所以在2003年，北京南部房地产市场的平均价格随之上扬。

　　区域楼市状况

　　二环到四环间：在此区间内部有北京市开发较早的方庄居住小区，以及现在的三环附近地区。随着北京市经济的快速增长，北京市区的交通拥堵状况也越来越严重。相对而言，南城的交通状况远好于城东、城北、城西三个区域。近几年南城的交通改造速度日新月异，南三环的各种配套建设也逐步建全。出于北京市对于发展南城的要求，大量的经济适用房项目也在北京南部遍地开花。

　　五环以内：此区间房地产项目的分布主要集中在大兴的西红门镇。现在的西红门从交通、周边环境到大社区配套都不甚完善。但相信如果得到相关部门的支持，在短短两年内创造一个新的房产奇迹也并非难事。目前，京开高速是西红门镇与城区连接的主要干道，而五环路也已经全线贯通。区域内的规划绿地系统呈点、线、面分布，其中已建成的一些小区的是绿化、环境、设计都不逊色于城里一些高档社区。同时，该区域的物业价格与城里其他区域相比具备一定的优势。虽然距离中心城区距离较远，改善的交通状况，优美的绿化环境和相对低廉的房产价格是本区域的特点所在。

　　五环以外：本区域的项目开发主要集中在大兴亦庄经济开发区内，区域内部聚集了不少高档住宅和Townhouse项目。同西红门地区一样，亦庄已经远离城区，除了作为北京市经济技术开发区的良好规划外，优良的空气环境和优美的绿化环境及低密度的住宅空间是亦庄的卖点，但居住区各种便民配套设施的相对缺乏使得本地物业存在一定缺憾。随着各个项目的完工，人口数量的增加，解决这些问题只是迟早的事情。

　　销售状况分析

　　西红门地区：总体来说，此间南部整体环境和住宅所需的配套设施比较缺乏，虽然经过近几年的发展建设，各种设施已经逐步趋于完善，但和其他方向相比仍有一定差距。目前楼盘销售仍然主要借助良好的交通和相对的低价格，住宅开发也以中档价位住宅为主，另外还包括不少的经济适用房。客户来源主要是城区内希望购买较低价位的客户，另外外地人购房占有一定的比例。作为北京最早建设的住宅小区的方庄，繁荣程度已经和东部不相上下，距离经济中心的适当距离使得区内也有一定量的较为高档的物业发售，销售情况较好。

　　亦庄：作为南部市场的高档楼盘地区，townhouse和低密度住宅是该地区的主力军。由于远离市区，产品的销售受到一定的影响，但是到达城内的交通，迅速增加的有车一族，附近的大片绿地和良好的空气环境弥补了不足，得到了市场的认可。同时现在亦庄的住宅用地已经比稀缺，近几个月来少有新盘发售。加上比城区住宅低得多的面积和相对低的价格，区域项目的销售压力并不大。来源：北京中原物业市场研究部