位于朝外的央产房交易办公室自十一节后开始营业，至今已接待了数以千计的央产业主与买房人。但时至今日,不仅成交量和各界普遍预期相去甚远,而且大厅内早已没有了开业初期的人声鼎沸。仅几套的成交量实在令人大失所望。问题处在哪里呢？

　　第一道槛：房档

　　以旧换新是很多央产房业主的希望，因此才有很多业主登记卖房，但是由于缺少档案成为交易受阻重要原因。笔者在交易中心了解到一庄案例足以说明问题。业主刘某拥有一套央产房，本想尽快出售，交易开放第一天就到中介公司登记了，由于价格比较合理所以自然受到一些买家青睐。但是一个最重要的问题却迟迟得不到解决，就是缺少房档，交易被迫搁浅。只要有了房档，交易可以很快完成，可令买卖双方以及中介心里没底的是房档何时能到根本没谱。据央产交易办档案核查处工作人员介绍，档案找不到原因很多，第一种是这套房子产权不属于各部委、中央机关、中直机关及其他下属单位，这样的房屋应该到所在区县的国土房管局查档案并可以直接交易；第二种是确属央产房，但单位档案尚未建立或尚未送达，这种情况只要档案转到交易办就没有问题了；第三种情况就是原单位所在部委或办事机构已经撤并，而此前并无完整房屋档案系统，解决起来需要各方协调。看来央产业主若想卖房首先应先了解房档情况再做下一步打算。

　　第二道槛：房价

　　央产房的地理位置、配套设施、交通条件、购物环境等方面确实具有相当的优势，这也直接导致部分业主惜卖心理，卖也要卖个好价钱，所以房价高估现象普遍存在。与周边商品房价相当甚至超过了周边商品房价的待售二手房很多，令众多买家望而却步。一位央产房业主说，随着北京城拆迁进展加快，二环以内的土地会越来越少，价格会越来越高，房价很难回落。如今出售房产，按照所谓的合理价格，想在原址附近购置商品房要加很多钱，难以承受，否则只能到三环甚至四环外买商品房，就会给今后工作生活造成很多不便。在不是急于出售的情况，还有必要看看房价情况，价低了将来岂不后悔，所以只能是根据个人情况确定房价。看来一是观望心理，二是一手房价高带动二手房价不会走低。央产房放开，各界本以为会对一手市场房价有所打压，相反却是一手、二手房价形成了水涨船高的态势，绕了一圈又回来了。

　　第三道槛：买家观望

　　在买家看来，几十万套央产房上市必然形成竞争，房价下落是迟早的事情。先前也曾有媒体报道央产房上市会使二手房价下跌，甚至有人预期该幅度会高达20%。这对于购置二手房的人来说终归是好消息。但事实是二手房价依旧岿然不动，任风吹浪打。好像房价该降已是共识一般，等待成了很多人的选择。不仅是央产房交易量低，普通二手房交易也受到了冲击，整个二手房市场由于央产房上市不进反退了，央厂房一时间反倒成了二级市场的障碍。这种情况的出现是业界所远未预料到的，看来的确是准备不充分、对市场估计不足。

　　看来即使量的问题解决了，也难以避免目前二级市场的尴尬局面。市场有自身的发展规律，错误的估计形势结果只能是一相情愿。除却买卖心理因素，二级市场终究是和一级市场相连的，二者不是孤立的而是有机的整体，彼此影响，是互动的。北京二级市场的真正繁荣可以说是主客观条件还不具备，尚需时日。张中义