目前，北京住宅市场的供应量持续放大，投资空间越来越小已是不争的事实。而需求量大、供应量少、投资少、回报率高的商业地产的人气持续上扬，商铺更是呈现出日益抢手的趋势：先有建外SOHO、左岸公社商铺的热“拍”；后有昆泰国际中心、第五大道的热“卖”；近日，珠江帝景推出的欧洲风情商业走廊铺位全部售罄，当日成交近两亿元，成为CBD区域内的又一亮点，商业地产一片“红火”。

　　盘盘“火”相似，卖点各不同，作为地产投资不可多得的一项优良投资品种，商业地产的销售状况直接反映出了一个区域未来投资前景和投资特点。此次珠江帝景欧洲风情商业走廊的火爆认购，除了CBD这块金字招牌外，珠江帝景倾力打造的“集成社区”也成为了众多买家追捧的一个因素。

　　CBD的产品同质化凸显集成社区投资潜力

　　2003年上半年，北京东部房地产市场的“热气”，被炫特区这样的小户型项目瓜分掉了一大半，在低总价、低首付以及一系列眼花缭乱的炒作后，这些瞄准购房低端人群的小户型项目大多卖得都不错。

　　目前，整个东部有几百万平方米的中档次大众项目充斥市场，以CBD为卖点的住宅同质化也愈发严重。珠江帝景总经理刘斌认为，现在CBD的概念已经被炒作得很厉害，但投资CBD并不意味着CBD内任何一处房产都可以赚钱，在这种同质化的市场情况下，珠江帝景推出了适合投资的“集成生活社区”理念，以适合市场的激烈竞争。

　　所谓“集成社区”，就是以集成开发的理念整体解决业主生活，要对社区资源进行有机的整合，不同于简单地提供社区配套理念。在开发方式上，一次性开工，一次性交付所有设施，区别于目前开发商通用的滚动开发模式。对于投资者而言，首先是降低了投资风险，同时也降低了投资者的投资成本。在珠江帝景“集成社区”内，五星级住宅、高档商住公寓、酒店式服务公寓、五星级酒店和高档会所、甲级写字楼、欧洲风情商业街、精英双语学校等一应俱全，其中，欧洲风情商业街、高档商住公寓是最适合投资的卖点。

　　投资价值的实现依赖于居住价值

　　按照不动产的投资收益计算方法，在前期置业投入和物业维护支出相对固定后，物业租赁收益成为决定投资回报的主要因素。那么什么决定了求租者愿意花多少钱租房呢？毫无疑问是他能享受到的居住品质。所以，不管是用于投资还是自住，能够给最终使用者带来怎样的居住品质才是决定物业是否能够保值增值的关键。所以，CBD物业的投资价值最终决定于物业的居住价值。

　　相对来说，“集成社区”是保证社区居住品质的重要举措。如果说在“集成社区”发展的早期，是人们对于生活的需求推动了社区的自然演变，那么在“集成社区”发展到今天的阶段，开发商提升人们生活品质的意识就起到了重要的推动作用，而这种“集成社区”的建造又进一步提升了人们的生活品质。

　　据刘斌介绍，在打造欧洲风情商业走廊的过程中，合生创展公司针对CBD的国际化生活氛围和珠江帝景业主本身的国际化生活特点，曾专门邀请了欧洲的商业公司做顾问，并数次飞赴欧洲现场考察体验欧式商业生活的真实格调。据刘斌介绍，无论是租是售，开发商都已经预先规划好了经营业态，并在合同之中加以严格界定，坚持统一经营的原则，以形成独具特色的商业文化氛围，从而为经营者和投资者打造一个良好的经营环境。

　　投资商业地产谨防四大误区

　　记者在珠江帝景商铺销售现场采访了解到，绝大多数买家没有做过商铺投资。他们普遍认为，目前商铺投资越来越热，做生意又不容易，家里有闲钱放在银行里每年2%的利息不如拿来投资商铺，俗话说，“一铺养三代”。但目前，北京商铺市场鱼龙混杂，为了让缺乏经验的买家更快进入市场，合生创展公司组织专业人士特别在现场讲解如何预防投资商铺的四大误区。

　　首先，商铺没有整体定位。由于商业市场竞争日趋激烈，一个缺乏鲜明主题、缺少统一经营观念的大型商业设施已经不能立足。

　　其次，开发商实力不够，管理不善。有些开发商做商铺的目的就是迅速让资金回笼。而一旦回收速度变慢，开发商资金链条断裂，会危害小业主利益。

　　第三，招商成功标志任务结束。其实，招商工作只是开始，后续的是对商业设施的管理和经营。大到消防安全管理、人力资源配置，小到清洁维护、停车泊位等都需要委托专业公司经营并行使有效监督权；

　　最后，投资商铺忽视邻居们的经营内容。有些商业项目只求迅速出货，不讲求商业搭配，良好的商业搭配应是钻戒和皮件一起卖，化妆品和女鞋一起卖，就是说按档次、按受众分类。

　　误区之外如何判断一个商铺的价值呢？投资商铺有6年经验、数家商铺遍及北京的胡先生告诉记者一个简单的办法。就是考察邻近几家成熟商铺的出租价格，取得一个平均数再与要买的商铺价格进行比较。他说，计算投资商铺获利不在于是赚还是赔，而是看5年回本还是10年甚至15年或更长时间回本。尽管目前市场看好这一投资方式，但是他认为投资者只要有现钱就一定能遇到投资机会，而投资切忌随大流和盲目。伟华