每到中午，现代城底商里大大小小的店铺总会宾客满堂，无论菜色如何，总会有人光顾。如今，这里几乎成了CBD东部商务人士用餐、会客的唯一选择。毋庸置疑，随着CBD开发、宣传力度的增加，随着区域经济的快速发展，这里商业配套的缺口已经日趋明显。

　　正是看到了这样的商机，去年以公寓为主的楼盘开发在近期也发生了明显变化：酝酿已久的万达广场将规划全部改为综合办公和商业用途，并以商业首发，开始了大张旗鼓的“ 民选”活动；华贸中心则推出了16万平方米的RIVER WALK水世界商城。而在这两个以自有经营为主的大型综合商业之外，珠江帝景欧洲风情商业走廊和后现代城的“美国后街”也将于近期开始发售，从而也为投资者带来更多的投资机会。

　　众所周知，号称要成为“24小时CBD”的规划中，在50%的写字楼之外，商业与居住面积各占25%。然而，去年推出的各大楼盘纷纷以公寓首发，其在售总量使CBD里的住宅看起来要远远超过规划的比例。同时，随着CBD宣传力度的增加，CBD区内也越来越红火，办公与日常往来人流不断增加，区内原有的商业配套已经日渐乏力。

　　8小时与24小时 商业配套决定CBD活力

　　近日，由于采访集中在CBD附近，因此午饭就不得不在国贸附近解决了。对于大多数工薪族来说，国贸中心和其附近写字楼里的几家中型餐馆并非是吃商务工作餐的最好选择。相比之下，现代城里的各家小酒店、茶餐厅推出的商务套餐就成了“香饽饽”。据在附近工作的朋友介绍，虽然公司与现代城还隔着一条长安街，他们的午餐大多数仍是在这里“解决的”，“现在要找一个能边吃边聊的地方也就这儿最合适了。其实价格并不便宜。”

　　尽管工作在CBD，在这里工作的大部分人业余生活仍然选择在太平洋百货、三里屯或其他CBD以外商业较为集中和更具特色的地方度过。目前，环顾CBD，综合商场不过只有国贸商城、贵友商场等少数几家，规模亦有限；而那些能够满足大多数白领日常吃、穿用度的超市、餐厅则很少，电影院、特色酒吧等可供休闲或日常商务活动的场所更是空白。显然，目前的CBD还只属于8小时以内，要使CBD24小时都充满活力，完善、多样，能够有效降低日常生活成本的商业配套已经成为不可或缺的重要条件。

　　大型商业中心与特色商业街

　　CBD东部商业物业供给呈现多元化

　　随着CBD最新规划的完成，CBD核心区各项目也加快了进度，一直未见声音的万达广场将于近日正式推向市场，据其销售总监殷嵘介绍，在经过了细致的市场调查之后，万达已经将原来包含了商业、办公与居住在内的综合规划性质，全部改为商业和办公用途，其沿长安街展开的南区规划为大型综合商业、星级酒店，建筑面积近20万平方米。与此同时，与CBD核心一街之隔的华贸中心再次请来世界级设计大师，为其设计了16万平方米的RIVER WALK水世界商城。

　　两大项目商业部分都将采用自持物业、只租不售的经营方式，由于规模都比较大，其未来目标业态将是有一定区域影响力的大型综合性商业区。它们的入市将有效填补未来CBD区域商业配套的缺口。

　　虽然两大项目加起来有20多万平方米的新增供量，但由于只租不售，因而对于商铺投资者来说，CBD核心区的机会仍然有限。不过，如果把目光投向CBD外围，投资商铺的机会倒还有几个。

　　双井地区在经历了2003年最早也是最为激烈的价格拼杀之后，而今各楼盘的建设已经初露端倪。后现代城的一期、二期公寓部分已经所剩无几，在小户型一炮打响之后，以“BOBOS”为标签的后现代城在其商业部分将推出其2.6万平方米的原版“美国后街”，通过原版建筑形式框定的未来商业氛围。与后现代城相比，以“全版欧风”为特色的珠江帝景欧洲城的欧洲风情商业走廊，总规模有6万平方米，无论是规模、建筑形式，还是经营模式，都更显几分磅礴大气。

　　目前这两个项目均已经开始认购，即将在本月正式推出。据了解，珠江帝景长达2500米的欧洲风情商业走廊推出的最小独立铺面为20平方米，最大可达4000平方米，可供多种业态选择，将满足不同的多元投资需求。

　　欧洲风情与美国后街 商业建筑设计突出经营特色

　　以上海新天地为代表的特色商业街经营成为今年各商业项目追捧、效法的对象，建外SOHO更是直接引入了新天地的经营模式。显然，具有独特风格、时尚、小资的特色商业文化是最终吸引固定客群、聚拢人气的根本。如何能够尽快形成别具一格的商业文化特色，这回各项目都在建筑设计上做足了工夫。今年的商业物业与以往相比最大的特点可能就是其商业部分的建筑设计充分结合了社区居住人群的特点，考虑了未来的经营内容。

　　在后现代城销售中心的沙盘模型上，其社区中央几栋清新的美式小洋楼在林立的高楼环抱之中颇为扎眼。因为没有去过美国，所以我无法评判它到底与真正的“美国后街”相差多远，不过，它确实让我想起了弥漫着水果茶香的上海衡山路。

　　珠江帝景在项目入市之初即以“欧洲城”著称，此番推出的欧洲风情走廊则是其欧洲风格的点睛之笔。商业走廊整体呈现一种既闭合又开放的格局。全长2500米，进深却只有十几、二十米。商业走廊沿着社区外围底层建筑展开，有几个风格各异的出入口。整体的闭合充分保证了街区风格的延续，从而营造出浓厚的异国情调。同时，走廊又是开放的，其上方是4米多高的欧式穹顶，各色店铺排列在内，外侧则是一条条特色鲜明的廊柱。由廊柱和穹顶形成的欧洲古典文化氛围与内部精美的橱窗和外部繁华的街市相融合，传统与现代、高雅与闲适，虽然有了90万平方米大社区容纳的稳定客户群，开发商显然并不满足于简单的生活配套，而要在这里铺排京城一个新的商业热点。

　　订单商业与定向招商 各显其能经营商业地产

　　在房地产开发中，商业项目由于最终使用性质的巨大差异而与住宅、写字楼的开发完全不同，除了前期的定位之外，日后的经营管理才是最终决定商业成败的关键。对此珠江帝景项目总经理刘斌在接受采访时颇有感触地说：“商业，三分定位，七分经营。”值得欣慰的是，大多数开发商已经意识到了商业经营的重要性，无论是自持经营，还是出售商铺，各家都已经对未来的商业经营形式提前做好了规划。

　　万达集团的商业经营计划显得较为轻松，由于早于两年前就已经与美国沃尔玛、华纳国际影城等20多家国际、国内知名的商家签订了联合发展协议，其首创的“订单地产”模式已经为其未来的自持物业准备了充足的“客源”，所以他们已经不再为寻找“用家”而操心。目前其正大张旗鼓地进行“民选”活动，希望以此选择需求更大的商家。在商家选定之后，万达只要根据他们的要求进行建设就可以了。

　　相比之下，珠江帝景的欧洲风情商业走廊则要开发商费更多的神，其开发公司合生创展集团，针对CBD的国际化生活氛围和珠江帝景业主本身的国际化生活特点，曾专门邀请了欧洲的商业公司作顾问，并数度飞赴欧洲现场考察体验欧式商业生活的真实格调。合生创展对于全长2500米的欧洲风情商业走廊规划了非常翔实、细腻的业态，从餐饮、娱乐到休闲、购物，从展览、展示到阅读、欣赏，全面覆盖CBD生活的种种个性需求，立足消费者的需求打造了一个特色鲜明的商业服务中心。据其总经理刘斌介绍，无论是租是售，开发商都已经预先规划好了经营业态，并在合同之中加以严格界定，坚持统一经营的原则，以形成独具特色的商业文化氛围，从而为经营者和投资者打造一个良好的经营环境。

　　本报记者 赵秉杰、谢涛