国际物业顾问戴德梁行日前表示，由于今年第二季度受到SARS的影响，北京高档住宅租赁市场普遍受挫。第三季度高档住宅出租率出现明显回升，其中，中高档酒店式服务公寓较受欢迎，回复速度最快。同时，本季度(以下指第三季度)没有新的甲级写字楼入伙，国内企业仍是甲级写字楼重要的吸纳力量，随着SARS影响的消退，跨国公司的需求也日渐增强。

　　写字楼市场

　　由于SARS疫情在较短时间内得到有效控制，国内经济在本季度逐渐恢复，世界主要投资银行和国内相关研究机构都对中国今年实现8%的经济增长率持乐观态度。截至8月份，北京市实现国民生产总值2132.7亿元，同比增长9.9%，基本恢复正常；利用外资平稳增长，1—8月份新批“三资”企业890个，已经恢复到去年同期水平。

　　由于没有新增供应量，本季度北京甲级写字楼总存量仍为301.8万平方米，平均空置率微降了1.23个百分点。但在明年陆续有大面积的甲级写字楼进入市场，对本季度的市场造成一定的压力，受此影响，本季度北京甲级写字楼平均租金报价与上季度相比，下降了2.9%，为30.37美元／月／平方米(使用面积报价)。

　　从本季度各区甲级写字楼的吸纳量来看，朝阳区和海淀区的吸纳量有所增加。国内企业尤其是与资讯服务、电信服务相关的大型企业吸纳能力较强。中国经济增长的强劲势头也使跨国公司对华投资的信心日渐增强，作为中国首都的北京，成为众多国际企业的选址对象。从北京市新批“三资”企业的月度增长率看，6月、7月和8月的增长率分别为6.6%、4.1%和28.7%，呈现明显的恢复增长势头。

　　SARS疫情得到控制后，跨国企业对甲级写字楼的需求得到一定程度的释放，市场表现活跃。从租售方式看，国内企业仍是甲级写字楼的主要购买力量，国外企业则以租赁为主。部分中资机构和企业倾向于自建办公楼，以便获得更加适合自身需要的办公空间。

　　来自乙级写字楼的竞争和未来大面积甲级写字楼入市的压力，一定程度上影响了本季度甲级写字楼租金水平。戴德梁行研究表明：2003年第三季度北京甲级写字楼市场平均租金为30.37美元／月／平方米(使用面积报价)，租金指数为72.4，比2003年第二季度下降了2.9%。平均售价表现平稳，为2032.5美元／平方米(建筑面积报价)，售价指数为122，比上季度微升了0.8%。2003年第三季度北京甲级写字楼市场平均空置率由第二季度的16.4%下降为15.2%，下降了1.2%。下降的主要原因是没有新的甲级写字楼入伙。

　　中国经济持续健康的发展，不断培育、壮大着一批国内企业，使之成为高档写字楼的主要吸纳力量。另一方面，随着对世贸条款的逐步履行，中国内地的投资环境日益改善，巨大的市场前景吸引着越来越多的境外公司。在奥运商机的带动下，首都北京成为众多大型公司抢占中国市场甚至亚太市场时理想的办公空间选址区域，因此从需求看，未来北京甲级写字楼市场仍有一定的发展空间。

　　从市场供应看，未来中关村地区将有部分甲级楼盘入伙,长远来看，中关村地区、金融街地区和CBD地区的部分甲级写字楼将在2004年-2005年陆续进入市场，丰台科技园内的商务花园在未来三年内也将有约100万平方米的办公楼进入市场。所以未来几年将是北京写字楼供应较为集中的时期。

　　综合考虑以上因素，戴德梁行预测未来北京甲级写字楼市场总体租金水平将维持稳中有降的态势。

　　高档住宅市场

　　SARS后外籍员工返京人数增多。本季度伊始，正处于北京高档住宅市场的租售旺季?加上人们纷纷启动其搁置已久的购房或租赁计划。这两个因素使得市场需求有所增长，高档住宅入住率有所攀升，空置率明显下降。同时，本季度高档住宅自住需求明显转向郊区空气清新，环境静谧，配套设施完备的低密度住宅项目。

　　政策方面，八月份国务院颁布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，对完善住房供应政策、调整供给结构、发展住房信贷、整顿房产市场秩序等方面作了明确规定。其中针对高档住宅指出：要合理确定高档商品住房和普通商品住房的划分标准，对高档、大户型商品住房积压较多的地区，要控制其建设用地供应量，或暂停审批。另外，9月份《关于加强城市建设用地审查报批工作有关问题的通知》精神表明：对于高档商品住房，将严格控制其用地，更停止申请报批别墅用地。这些无疑使未来高档商品房的供给受到一定程度的控制，因此，从长远来看，预计高档商品房的供应量会在集中供应之后有所减少。在建与在租售阶段的项目将具备一定的升值潜力和较大的发展空间，对在租售和在建的高档住宅，尤其是别墅项目来说是一个利好消息。

　　随着中国内地与香港签署《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》(简称CEPA)，很多香港投资机构和开发商对北京高档住宅市场尤为关注。这有助于吸引更多商家在京投资，使得高档住宅市场需求在未来一段时间会有所增加。

　　戴德梁行研究表明：2003年第三季度北京高档住宅租赁市场总体租金水平呈下降趋势，公寓部分平均租金为19.71美元／月／平方米，比上一季度下降了0.41%；别墅部分平均租金为19.65美元／月／平方米，比上一季度下降了1.19%。本季度北京高档住宅租赁市场总体空置率与上一季度相比有所下降。公寓部分总体空置率由上一季度的27.17%下降为23.40%，减少了3.77个百分点。别墅部分总体空置率由上一季度的16.04%下降为11.95%，减少了4.09个百分点。

　　北京市高档住宅租赁市场需求在SARS之后得到释放，成交活跃，整体市场空置率有所下降。尤其是拥有良好物业管理服务的酒店式服务公寓和居住环境卓越的别墅，空置率下降幅度较大。本季度，大部分新竣工和配套设施完备的高档住宅项目尤其受外籍员工欢迎，其租金相对稳定并有所上升。部分比较旧的中、低档项目租金下调趋势明显。另一方面，由于新增供应量有所增加，使得租金方面有下调压力。

　　戴德梁行预计，供给方面，近期，伴随新楼盘和部分项目后期的推出，市场供应量会有所增加，市场竞争会因同类项目集中供应而加剧。本季度为高档住宅租售旺季，空置率有所下降；下季度随着秋冬交替，圣诞将至，北京高档住宅租赁市场将走进淡季。预计在冬假期间，空置率将有所回升。租金方面，随着淡季到来及新增供应量的增加，整体市场租金会受到一定影响并有所回落。陈志平