10月8日，央产房正式进入北京的二手房市场开始交易。交易大厅正式开幕当天，现场采访的记者数量甚至超过了买卖交易客户的数量。几天下来，前来咨询的人不少，但仍是买方居多，卖方较少，买卖比例大约在10比1。

　　虽然近年来群众及中介公司呼吁央产上市的声音不断高涨，央产的最终上市也的确可以释放出大量房源，但央产上市终归不是治疗北京房地产二级市场房源紧缺、市场激而不活 的惟一良药，房地产二级市场的发展需要多方因素的共同支持。

　　20万-40万房子最好卖

　　从二手房实际交易量来看，20万-40万(大一居或小两居)比较好卖，占到二手房交易总量的70%左右，而大三居或复式房屋总价较高，交易比例相应较低，交易难度增大。随着市场的逐步放开，技术层面的问题逐一解决，可交易央产房数量将会有所增长，因此，建议卖房者客观分析评估房屋价格，定价时参考附近新楼盘的报价，价格为其的5-7成时，比较容易出手。

　　“档案、超标、房产证”是症结

　　3个瓶颈制约着上市的进程：一是职工住房档案问题，如果业主在交易大厅的咨询服务台查不到住房档案，其所属房产不能立即上市；二是超标问题，如何界定超标面积等都制约着上市进度；三是房产证，一些公房虽然买下了，但是并没有取得房产证，而交易的首要条件是确认产权归属，如果“央产房”的业主因为种种原因没有房产证，房子同样不能立即上市。

　　据了解，有关机关单位正在逐步解决以上技术层面问题，因此，我爱我家的胡总乐观地估计，年底前央产房交易将会呈现出良好的发展态势。

　　价格差异制约交易数量

　　在咨询央产房买卖过程中，供求双方存在价格差异。

　　从买方角度分析，买方一般是工薪阶层的年轻人，渴望买到质优价廉的住房。面对高价位的新房与普通二手房，他们更加青睐品质较高，价位介于二者之间的央产房。

　　从卖方角度分析，卖方期望值一般偏高。央产房无论从地理位置、房屋质量、配套设施等方面，都要比普通二手房要好，再加上媒体对央产房的报道，极有可能使房主叫出高价，造成短期内无法担负起平衡市场价格的重任。其次，卖房人心理日趋成熟，持观望态度的人不在少数，这也多少造成目前交易房屋供不应求，导致其价格居高不下的局面。

　　成交价格高于指导价格

　　三家中介公司均告知记者：市房土资源和房屋管理局编制的“已购公房上市买卖指导价格”具有一定的参考指导意义，是某一地区房屋价格的总体反映，但不能够作为最终交易成交价格。在实际交易过程，具体房屋的价格应由具体位置、朝向、楼层、周边环境等多方面因素决定，以“链家宝业”第一单为例：交易房屋为芍药居地区1999年建央产房，86平方米，精装修，5300元／平方米，成交总价为46万元。而该地区新房的价格为6500元／平方米左右，指导价为4600元／平方米。从这件成功交易案例中，我们可以分析出，这套已使用了4年的住房，实际成交价格应为该地区新房价格的八成左右，高于指导价格。

　　军产、校产怎么办

　　央产上市政策颁布后，约60万套央产房屋面临解禁。然而在北京市，军产、校产房屋总数也有20万套之多，这20万套房屋却不能进入二级市场。一些部队房产虽处于市区繁华地段，与央产房优势相当，但却涉及保密等问题，无法交易；而校产因大都分布在校园内及校园周边，最终难以解禁。那么军产、校产房主改善住房条件，实现房屋卖旧买新的需求就难以实现，房地产二级市场也因此丧失掉了这些房源。

　　转按揭难操作

　　据统计，北京目前商品房存量约90万套，处在按揭还款阶段的就有50万套。这类按揭中的商品房如果进入二级市场，那么转按揭就成为了买卖交易中必要的一环。然而，转按揭业务自推行以来，却总陷于难以操作的困境之中。转按揭分同行转按揭和跨行转按揭两种。就同行转按揭来说，因为贷款人更换，银行就要对客户重新审查，无形中增加了很多麻烦，因此银行对此业务缺乏积极性。那么跨行转按揭就使原先办理贷款业务的银行流失客户，新按揭银行和原按揭银行的利益无法协调，因此银行对此业务更无兴趣。虽然中介公司也有垫资介入操作的可能，但中介公司的资金实力毕竟难以与银行相比，转按揭业务量的增大终将使中介公司难以负担。那么北京市50万套的商品房面对这样的操作困境，又该如何是好？

　　以旧换新：无法联动两级市场

　　首先，北京市商品房价格一直震动频繁，而近一年以来商品房一级市场的变幻多端，以及近来住宅项目的层出不穷，让京城百姓总有“乱花渐欲迷人眼”之感，难免面对扑朔迷离的商品房市场举步不前。而开发商也常常盲目开发，小户型、健康住宅、奥运项目等题材层出不穷，却难以找到新的购买群体。如果开发商能够与像推出“以旧换新”业务的“我爱我家”等中介公司合作，为百姓提供“以旧换新”的全程服务，那么一、二级市场联动就不仅仅再是纸上谈兵了。

　　其次，在“以旧换新”的过程中，周转房问题的解决，买新房、卖旧房之间资金链如何衔接，贷款过户服务的完善等，都是值得关注的问题，这些问题的真正解决，是实现“以旧换新”、“置业升级”、“一、二级市场联动”不可缺少的因素。

　　中介市场有待规范

　　北京市的中介行业因起步较晚，规模和实力还难以与二级市场发展较成熟的上海相比。即便是北京规模较大的中介公司“我爱我家”，60家连锁店遍布京城，却也不及上海“上房置换”连锁店数量的三分之一。再有就是京城中介公司水平参差不齐，黑白中介鱼龙混杂，因此至今京城百姓还不能够完全改变对中介行业的不良印象。增强中介实力，树立中介品牌成为中介市场极为迫切的需要。

　　央产上市虽然为北京二级市场打了一针强心剂，却不能成为治疗二级市场顽疾，使其良性发展的灵丹妙药。光靠央产，是难以激活北京二手房市场的。二级市场的全面发展有赖品牌中介公司的发展壮大、金融部门的业务完善以及政府的鼎力支持。

　　有序竞争才能做大市场

　　目前，三家中介同聚蓝岛办公，就是否会产生竞争这一问题，“信一天”企划负责人冯先生的话颇具有代表性：“面对北京市这么大的央产房市场，可以说任何一个中介服务公司都无法直接吃下，只有市场放开，二手房市场才会趋于规范与合理。在同等交易条件下，买卖双方更多选择那些信誉好，服务周到的中介进行合作，同时避免了地下交易违规操作的发生，进一步保障了买卖双方的权益。如果有必要，我们愿意与其他中介合作，共同为购房者提供帮助。”

　　除了三家指定中介外，记者还了解到，国联置业中心也将于10底正式开展相关业务，该中心是中央国家机关公务员住宅建设服务中心投资设立的全民所有制企业，也是国务院机关事务管理局指定的中介机构之一。许慧颖 张翼