谁会质疑北京CBD的商业前景呢？事实上，几乎所有开发商、投资人都有这样的共识——CBD人气旺、消费能力强，可谓寸土寸金。于是，挤进CBD的开发商们都在商业项目上使出浑身解数，个个都拉开一副舍我其谁的架势：我是最好的！不过，这种声音太多了，市场倒是有了另一种期待——更丰富的业态，更精确的消费细分。

　　CBD商业供应激增

　　据介绍，自国贸二期开业以来，CBD一直没有新增商业供应，目前其商业面积不到10万平方米。但眼下正在加紧施工的一系列建筑综合体将迅速改变这一状况。

　　国贸正南隔路相对的建外SOHO，面积相当于上海新天地的3倍，将建成有16条步行商业街、300个沿街店铺；国贸三期北面的北京财富中心规划建设写字楼、酒店、公寓及会展中心，有5万平方米商业、文化、娱乐面积；东长安街沿线，北京万达广场规划总建筑面积48万平方米，融酒店、写字楼、公寓及商业于一体；金地国际大厦由一栋国际甲级写字楼，一栋服务式公寓和连接两栋塔楼的三层商业裙楼组成，地上总建筑面积约为12万平方米；紧邻CBD规划区域、建筑面积近100万平方米的华贸中心，除写字楼、酒店、公寓外，还有16万平方米的购物中心；苹果社区有长约两公里的苹果街，总占地面积6万平方米；新城国际的商业街正在规划中……

　　如果将这些项目中的商业面积相加，CBD区域将增加50万平方米的商铺。

　　财富中心不标榜档次

　　《北京CBD商业发展规划》(2002-2010)预测，CBD区域的消费人群约有50万，其中，年轻时尚的商务白领约25万到30万，CBD常驻财富阶层及涉外人士约各有5.5万，商务旅行人群约1.7万，文化休闲人群约1万至2万，观光人群在4至8万左右。另一个口径的统计是，CBD的高档商务写字楼占了全市总量的70%，北京白领的65%，海归派高层经理人员的80%，跨国公司驻中国代表处的65%和北京代表处的95%，外国银行在北京的分行的90%，北京最好的十大写字楼的全部，北京最好的十大宾馆中的八家，等等。根据这样的预测和统计，就不难理解为何CBD商业项目纷纷定位于高档和著名品牌了。

　　香江国际发展有限公司营销策划总监潘明朗在接受记者采访时表示，“CBD都在谈高档，但反过来想，CBD能支撑多少高档商业项目呢？”所以，香江国际的北京财富中心并不把“高档”两个字挂在嘴边，按潘明朗的话讲，“我们只做最适合的。”

　　不过，财富中心的地段和规模以及它所聚拢的人流已经将它的档次进行了定位。“北京财富中心是CBD核心区财富精英的消费现场，也同样是京城白领、小资的时尚追随之地。”所以，不标榜高档的财富中心却在极尽高档之能事，它甚至肯为此放弃商业最重要的因素，“我们不追求简单的客流量，不靠表面的‘火’，而是为我们的客户提供最适合其品位的商品和服务。”

　　许多项目都有着和财富中心同样的初衷，但潘明朗的那句“CBD能支撑多少高档商业项目”的发问却不太容易回答。已有专家指出，商业项目的同质化为其未来发展埋下隐忧。

　　万达商业特立独行

　　刚刚在北京CBD亮相的万达广场使出了非同寻常的一招——以公众意愿民选的形式确定商业合作伙伴。候选机构20多家，全部为已经与万达签订联合发展协议的世界500强商业连锁、亚洲超一流企业、中国行业龙头。万达将根据公众意愿从中选出5大合作商业机构。

　　民选确定商业组合就已不同一般，再看看其候选机构，更显得万达广场在诸多CBD商业项目中的特立独行。比如，沃尔玛，不论从任何角度看，同CBD区域所弥漫的奢华氛围似乎格格不入。但业内专家却如此评论，这可能正是大连万达的过人之处。

　　万达广场自己的解释是，尽管CBD集中了相当的高端消费人群，但CBD3.99平方公里的市场还是需要进一步细分的。万达广场就是要在业态及提供的商品与服务上，进一步丰富CBD商业。而万达广场更深一步的考虑是，通过沃尔玛进驻带动整个项目价值提升，为投资人提供更大的价值升值空间。

　　尽管万达请北京人为其出谋划策，但熟悉这家大连地产商的人很清楚，万达独特“订单地产”模式已在全国遍地开花。早在2000年，万达商业地产开发公司就已经和8家跨国连锁企业签订了联合发展协议。这8家公司中，除了沃尔玛和家乐福是统一业态外，其他均是不同的业态。有超市，有百货，还有卖家具和装饰材料的。在签订联合发展协议后，万达和合作伙伴共同排定目标城市，在获得进驻公司的订单后，由万达负责选地皮，进行有计划的买地开发。这一模式在去年进入实质运作阶段。

　　眼下，万达商业广场项目遍及上海、南京、天津、沈阳、青岛、济南、西安、长沙、成都等大中城市黄金地段。万达提供给北京人的那份候选名单可以说是各地商业组合的一份精选。

　　晨报记者 张晓莉